严跃进

今年第二季度以来，关于房贷利率持续下行的消息增多，各大银行也纷纷推出了低利率的贷款服务。房贷利率下降，能够直接减少月供的压力和负担，自然成为很多购房者关注的内容。如何更有效地把握近期贷款利率优惠政策，也是一门学问。

房贷利率政策持续宽松

近期房贷利率下降的消息很多，使得大家会觉得类似低利率的贷款是理所当然的，其实不然，可以关注下国际市场上贷款利率的情况，这里举3个国家的例子。

5月3日，澳大利亚把基准利率从0.1%提高25个基点到0.35%。5月4日，美联储宣布加息50个基点，将联邦基金利率目标区间上调到0.75%至1%之间。5月5日英国将基准利率从0.75%上调至1%，以应对通货膨胀。之所以要对国际市场的利率动向做分析，就是需要大家更清醒地认识到，目前中国房贷利率的制定，有其非常特殊的社会经济关系。在此背景下，低利率贷款政策更加难能可贵，是需要珍惜和积极利用的。

今年第一季度，我国在房贷利率降低方面其实有了一些动作，无论是政策层面还是具体到各个城市。比如说，5月6日，央行发布《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，报告明确指出，今年一季度个人按揭贷款的利率为5.42%，比年初已降低17个基点。就绝对数值看，该利率水平还是偏高的。所以真正的低利率时代开启，其实还在后面，即今年5月15日。

5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。此次央行首次对于差别化房贷政策发布专门文件，充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。此次政策的核心要点是，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相應期限贷款市场报价利率减20个基点。此次央行政策选择在周末发布，说明政策下调的引导非常紧迫和必要，充分体现了金融部门对于当前房贷成本进一步降低的导向。而在随后即5月20日，央行发布了最新一期LPR利率。其中，5年期LPR下调了15个基点，继续说明当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，对于进一步引导房贷利率的下行有积极的作用。因此总体上看，今年5月以来，大幅度大力度的房贷下降工作全面开启，房贷利率进入了历史超低的新阶段。

低贷款利率的城市数量增加

除了政策层面的引导以外，各个城市站在稳经济稳楼市等角度，也纷纷下调了房贷利率。真正打响利率下降第一枪的城市，则是天津。5月17日，天津首套房贷最低利率降至4.4%。此次政策充分说明，各地积极落实了央行差别化住房信贷政策的规定，迅速、果断、力度大，值得行业的高度关注。具体来看，包括农行、中行和交行已执行了这一利率，这说明政策落地的节奏很快。利率直接降低到4.4%，该程度比预期的下降力度要大，说明大家对于降低房贷利率、降低按揭贷款成本是有共识的。从银行的执行情况看，部分银行如此快就有低利率的贷款服务，也说明银行对于信贷政策的方向理解是到位的，准备工作也是非常充分的，其对于后续业务开展具有积极的作用。

5月19日的统计数据显示，全国一、二、三线城市均出现了4.4%的房贷利率。统计显示，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌等20个城市均出现了4.4%的房贷利率。此类城市的动作说明，极低利率的城市数量明显在增加。

随着LPR本身的下调，各地在4.4%的利率基础上，继续推出了更低利率的政策，即4.25%的利率。以广东惠州为例，6月6日，根据惠州房地产业协会和市银行业协会不完全统计，截至今年5月底，惠州33家银行中，至少有13家银行可按4.25%的利率申请房贷。从比例上看，约四成银行已经执行了最低利率的政策，说明诸多银行纷纷执行了此前央行和相关部门的信贷政策内容，其将比较全面地降低惠州的房贷平均利率。此类下调也是比较干净彻底和利索的，惠州的最低利率从4.8%下降至4.25%，直接下调了55个基点，力度明显较大，其对于保护合理购房需求等具有积极的意义。再以南京为例，相关统计显示，南京当前首套房的房贷利率最低为4.25%。相关购房者也表示，若是资质比较好的话，4.25%的利率其实是一点问题都没有，1-2周内就可以放款，速度比较快。

如何更好地申请此类低利率房贷

对于购房者来说，要充分理解到，房贷利率下降和当前房地产业调整、稳住经济大盘等宏观大环境有密切关系。在申请房贷过程中，更要基于各地楼市的实际交易情况来判断房贷下行的空间和趋势。换句话说，若是所在城市房地产市场比较疲软或萧条，而且政府层面频频出台房地产各类新政策，那么房贷利率下调的空间就会非常大，此时就更容易争取到优惠的房贷利率，而且贷款发放的节奏也会比较快。

需要提醒的是，虽然房贷利率在下降，各地也出现了很多非常低的利率，但也要注意，并非各类购房贷款都可以享受到极低的利率。各地的差异也还是比较大的。比如从一些购房者提供的房贷相关合同可以看出，其月供的计算公式是“LPR+50个基点”，且这属于首套房的利率。换而言之，即便三、四线城市房地产市场不太景气，但也不意味着房贷处处都是极低利率，一些城市房贷利率也还是在5%左右的水平。所以对于购房者来说，具体购房环节还是需要多打听，对房贷利率的实际情况应该有比较充足的认识。

对于这种差异，需要购房者自己结合实际来甄别。总体上看，各地对于一手房和二手房、首套房和二套房、小户型和大户型、限购区和非限购区、普通家庭和多孩家庭、普通市民和新市民等都会形成不同的利率政策。即便是相同的条件，不同的银行甚至不同的银行网点也会有不同的贷款利率区别，这都是需要注意的地方。当然，房贷利率的政策，有时候也会因为房地产其他政策的变动而变动。比如说，有些城市为了鼓励改善型购房需求，会有明确规定，即偿还了首套房的房贷，那么就可以不执行“认房又认贷”，而改为执行“认贷不认房”。此时若是认购第二套房的时候，就可以享受首套房的政策，即可享受到首套房的极低利率。换而言之，低利率也会因各地的购房政策调整而调整。

在追求低利率的同时，购房者也需要看到，低利率是大趋势，但也要防范陷入各类坑。就目前看，有些城市甚至出现了比常规低利率还要低的利率水平，如一些城市房地产项目出现了3.8%的利率。对于此类明显过低的利率，购房者自己需要多个心眼，有一些可能是楼盘营销的噱头，有一些可能是属于经营贷的内容，有一些甚至可能是需要认购银行的理财或保险产品。对于这些诱惑，购房者自己要做仔细的甄别。