文/王仁靖 陈宇彬 宗俐灵

一、引言

房地产估价，全称房地产价格评估，是以房地产为对象，对其客观合理价格进行估计、推测或判断。作为房地产业的重要组成部分，房地产估价行业伴随着社会主义经济和房地产经济的迅猛发展而蓬勃发展。对房地产的研究历来都是对房和地的综合研究，理论上房地产估价也包含房产估价和土地估价，房地产估价和土地估价是密不可分的。但就现实情况而言，土地估价和房地产估价始终是两套序列，双轨运行，其中既涉及部门职能划分问题，也涉及双方历史渊源。住建部一直认为自己行使城市土地管理职能，比如城市规划就包括土地管理，房地产行业也包括土地，房地产估价自然应当包含土地估价，但事实上，土地管理职能已经划归国土资源部，尤其是现在规划和不动产登记职能都统一划归自然资源部，住建部的职能行使不包含土地管理。从世界其他地方的估价行业和协会的工作主体都为地产评估，房屋本身价值评估相对简单。国家土地管理局很早便开始系统建设土地估价行业和标准，曾和住建部多次就共同认证估价师一事展开协商，但始终没有达成一致，“两师”并存局面一直延续至今。这种局面极大影响了房地产估价实践操作和行业发展。上世纪九十年代初，张光远就房地产估价管理职责不清提出建议：估价师考试由土地部门、住建部门会同物价部门共同管理。房地产估价师和土地估价师“两师整合”的呼声随着估价行业的发展日益增高。季如进在分析房地产估价行业问题时指出了政出多头和多头管理体制的弊端，提出要尽快建立统一的房地产估价管理体制。叶剑平明确指出了土地估价和房地产估价联合是建立有效市场的需要，也是房地产市场的要求，更符合国际标准。直至2014年国家取消土地估价师认定，合并话题的热度才稍有降低。

2021年10月15日，住房和城乡住建部、自然资源部正式印发了《房地产估价师职业资格制度规定》和《房地产估价师职业资格考试实施办法》，房地产估价师和土地估价师“两师整合”正式启动，房地产估价师为目前评估行业的唯一准入类证书。此次整合，明确了房地产估价领域“房地合一”的原则，建立起统一的房地产估价管理体制。“两师整合”不仅是积极适应城乡一体化下土地制度改革的发展进程，确保房地产估价能与时俱进并及时服务于城乡一体化改革大局的举措，同时也是深化资产管理体制改革，扎实开展资产调查监测、确权登记等统计工作，加快国家对资产显化加以研究的措施之一，对于房地产税开征有着重要的辅助意义。

但由于历史原因，房地产估价研究和土地估价研究一直呈现出并行不交融的发展态势，两者缺乏深层次的交流学习。基于此，为了更加清楚过去房地产估价和土地估价的研究脉络和研究热点，本文针对房地产估价领域核心文献进行文献计量学研究，对发文量、高频被引文献、核心作者和关键词进行可视化分析，并提出未来研究热点和发展方向，以期为“两师整合”后的房地产估价师研究提供一些思路，为后续房地产估价研究提供一些参考。

二、研究方法和数据来源

（一）研究方法

本文结合文献计量法与可视化方法，选用CiteSpace软件对相关文献进行分析和可视化操作。文献计量分析方法可以是用来表现一门学科或专业在发展过程中书面沟通材料的变化与特点，采取的方法可以是对书面交流材料的各个方面（题目、作者、发表时间和主要内容等）进行量性分析。CiteSpace是由陈超美教授创制的一个文献计量学工具，可用于观察某个研究领域的研究趋势或动向，并以可视化的方式加以呈现。

（二）数据来源

为保证所选文献的权威性、全面性和前沿性，本研究检索文献来源于中国知网（CNKI）数据库，选取的检索范围限定于CNKI中文核心期刊、CSCD中国科学引文数据库及CSSCI中文社会科学引文数据库。使用高级检索，检索主题为“房地产估价”“不动产估价”“房产估价”“土地估价”等，检索时间无限制，检索后发现第一篇文献出现于1992年，便将检索时间跨度设置为1992-2021年。剔除协会公告、规定、新闻以及其他与主题明显无关的文献，最终得到429篇文献。

三、统计与分析

（一）发文量的时间分析

文献发布量的时间分析可以反映该研究领域的热度变化。根据筛选文献的发文时间分析（见图1），我国房地产估价研究经历了4个阶段，房地产估价研究发文量与宏观经济走势和房地产市场状况是紧密相关的。

图1 房地产估价文献历年发文量

国内的房地产估价研究开始于20世纪90年代，从1992年第一篇文献开始，房地产估价研究呈现出迅猛发展的态势，并始终保持了一定的热度，其间遇到1998年福利分房制度的终结和2001年中国加入世界贸易组织等时间点，发文量呈现出小范围的波动，一直到2006年都维持在相对稳定的状态。2007年-2012年，房地产估价研究出现了一个大的波动。2007年美国金融危机迹象初现至2008年全球金融危机爆发，中国为了应对此次危机的冲击，推出宽松的货币政策，直接推动了房地产价格的上涨，房地产市场迎来爆发式增长。暴涨带来各种问题，国家再次调控房地产市场的非正常膨胀，到了2012年初见成效，房地产市场逐渐稳定。与此对应，房地产估价研究发文量也呈现出从暴涨到趋于常态的趋势。2013年-2016年，随着国家宏观经济的上涨，房地产市场再次迎来周期性波动，整体估价研究跟随市场发生了一次小幅波动。2017年至今，房地产估价研究呈现萎缩状态，发文量在小幅度波动中缓慢下降。从房地产估价研究整体状况来看，发文量呈现出了缓慢下降的趋势，2015年之后尤为明显。

（二）高频被引文文献分析

根据引文分析学，文献被引用的频率一定程度上反映了该文献的学术价值和参考价值，可直接反映该领域研究者对其的认可度。对房地产估价高频被引文献作梳理与分析，有助于直接、准确、快速把握该领域的研究热点和趋势。

本文选取了被引次数在50次以上文献。选取的文献（见表1）主要分为三大类：第一类讨论房地产估价的方法以及方法改进问题，结合我国房和地的特点，对于不同类型的评估主体给出了方法总结和具体评估计算的更优方法。第二类主要是对房地产评估中的影响因素的分析，如容积率、宗地面积等如何影响价格评估。第三类则着重从法律层面谈论房地产估价实施原则、注意事项等，多与拆迁补偿同时进行谈论，为完善我国的征地补偿中房地产估价建构了原则和方法。

表1 高频被引文献

（三）核心作者及研究机构分析

作者共现图谱分析能够识别出某领域的核心作者以及作者间的合作强度，核心作者往往也拥有较强的领域导向作用，他们研究的方向通常也是该领域研究的热点。通过运用CiteSpace对收集的文献进行作者共现分析，得到较为直观的信息（见图2）。分析该图谱一共有539个节点（N）和396条连线（E），密度为0.0027。说明在房地产估价领域中作者之间的合作关系较为分散，以小规模的合作形式发文较多。

图2 发文作者共现图谱

从图2中可以明显看到存在7个较大节点，分别为彭补拙、李恒凯、王秀丽、吴次芳、宋鸿良、周生路、耿继进。发文最多的是彭补拙，发文量为7篇。其他几位作者发文量相差不大，最少为4篇。其中王秀丽是讨论市场比较法在房地产评估中的运用，吴次芳和宋鸿良的研究方向为城市基准地价评估和农地价格评估，其余作者均为地理信息系统背景，研究信息系统在房地产估价中的运用。从时间角度考虑，核心作者发文时间均在2012年之前，2012年之后没有产生较大节点的核心作者。相较其他领域，专业房地产估价背景的研究者发文量不足，相互之间的合作深度也有所欠缺。

利用CiteSpace软件生成的机构共现图谱，可以较好地了解国内房地产估价研究的机构发文量、影响力以及合作程度（见图3）。从研究机构来看，房地产估价领域发文量较大的机构主要是高校、研究所及国家机构，发文量最大的机构是江西理工大学建筑与测绘工程学院（5篇），深圳市房地产评估发展中心（4篇）、华中农业大学土地管理学院（4篇）、武汉大学资源与环境科学学院（4篇）也有较强的科研实力，这与发文作者共现图谱（图2）结果保持一致。从图3可以发现，在图谱节点（N）为359的情况下，连线（E）只有58条，密度仅为0.0009，说明机构之间的合作研究比较缺乏，仅深圳市房地产评估发展中心和河南大学环境与规划学院存在一定的合作网络。综合来看，目前研究机构在房地产估价领域的合作并不紧密，而且就机构所处位置与合作范围而言，南方占据了主要地位。

图3 发文机构共现图谱

（四）关键词分析

1.基于关键词共现的研究热点与发展动态分析。文献的关键词是对文章的浓缩，承载着文章最主要的信息，对于关键词的分析有助于对文献的共性和研究热点进行把握。因此，本文对检索到的429篇文章的标题、摘要、关键词等题录信息数据，进行关键词聚类分析，确定过去29年学者们有关房地产估价的研究热点。

分析表2和图4、图5，可知国内房地产估价研究集中在土地估价、基准地价、估价方法、估价人员和机构等方面，房地产估价研究的主体——房产估价——并不是研究者们热衷研究的领域。究其原因，房产估价作为艺术性和专业性的结合，其理论方法体系已基本完备，技术标准基本配套，评估注重实操性和具体性，可讨论的大多为个别案例带来的有关方法改进的思考。因为我国土地权利束的复杂性，土地估价涉及利益群体多，估价金额大，评估面积广，带来很多值得探讨的研究点。

图4 关键词共现图谱

图5 关键词聚类分析图谱

表2 关键词共现表

2.基于关键词突现的研究热点与发展动态分析。本文的“突现（burst）”是一个变量的值在短期内有很大变化。“突现词”是表示研究主题在设定的研究期间内某一时期出现频次骤然增加的关键词。突现词的出现通常意味着这一主题在其突现的时间段内受到研究者的高度关注。在研究中用突现分析通常可以实现对研究领域内经典问题和发展趋势的分析。通过对研究数据进行突现分析得到关键词突现分析表（见表3）。

表3 关键词突现前12位统计表

从结果上看，在2005年之前，估价原则、估价机构、估价师和估价时点都属于一段时期内讨论的热点话题，这一阶段研究者们重点对房地产估价的流程和标准进行架构和规范。2005年至2010年间，由于房地产业的爆发，相应的估价研究重点转移到了估价方法的完善和改进，以此来面对估价业务量的增多和业务类型的繁杂。2010年以后，对估价方法的研究并未中止，批量评估开始成为研究的热点。批量评估更像是估价研究者多年研究的总结，以估价原则、估价时点作为基础，纳入各类研究方法，并结合GIS等新时代信息系统。需要注意的是，2021年并没有关键词突现，这与发文量的时间描述相符。从2016年开始，房地产估价研究文献陷入低量稳定的状态，对发文量和突现词作综合判断可知，房地产估价研究近5年进入了停滞期。

四、讨论

基于上述分析，对我国房地产估价研究的趋势进行分析。

（一）房地产估价业务发展

房产估价业务一直是传统房地产估价机构的着力点和承重点，然而随着经济形式的变化，网络云估价业务兴起，估价机构不断增加，房地产估价机构业务面在不断缩小，生存时刻面临挑战。面对现状，建议估价机构以“两师整合”作为业务扩大基点，在领域把握原有城市估价业务的基础上，积极向农村扩展，将服务从传统的单一估价向咨询、策划等方向转型发展。紧跟社会发展潮流和国家政策导向，开拓和发展新业务，如集体经营性建设用地入市评估、低效用地再开发相关评估、土地经营权流转相关评估，增强自身实力，迎接新兴业务，勇于突破，实现可持续发展。

在“双师整合”的背景下，房地产估价行业研究方向应该向集体土地扩展。在城乡一体化新态势下，集体土地估价业务还存在很多问题，如市场价值评估缺乏法律法规和技术依据，估价业务少，缺乏可参考实例等。除集体土地的出让与转让外，还有集体土地上房地产的转让、抵押，以及集体土地房屋征收补偿标准等，这些业务领域既要求估价人员熟知房地产领域，也要求其对农村土地价值作出判断，而“双师整合”正好可以提供这样一个机会，促使我国集体土地上评估业务的科学化和标准化。

（二）房地产估价技术发展

随着我国城镇化水平持续提升，房屋交易业务量增长，评估市场化程度日益完善，房地产估价对评估机构的评估资质、项目经验、技术水平等都提出更高的要求。从上述分析中可以看到，房地产估价方法和技术研究已经日渐式微，这对于估价领域无疑是又一个挑战。在“双师整合”的背景下，业务层面对于房地产估价方法和技术也提出了更高的要求。

市场比较法、收益法、成本法是房地产估价的三大基本方法，虽然经过多年发展，已经形成相对完整的理论成果和技术体系，但实际操作中仍存在一些有待商榷的地方，如市场比较法中可比实例选取的主观性带来的误差和科学性问题等，随着估价业务的扩大，旧方法如何适用新兴业务，如何探索非城市房地产估价的技术方法，用收益法评估农用地的匹配程度如何，其过程与房产评估的差异性如何，结果是否客观、公正等，有诸多问题摆在研究者面前。此外，经济发展带来了对估价精度的要求，尤其是高价值房地产，如何进一步提高评估精度无疑是值得不断研究的课题。

批量评估、GIS成为新时代研究者们的关注热点。新技术对于估价行业的影响应当被重视。众多新技术对于房地产估价机构的冲击在不断加大，如现在兴起的微信租金评估、网站在线评估等，都在不断压缩传统估价机构的业务量，但同时也为传统估价机构带来转型契机。就目前而言，信息系统和新技术由于精度问题和政策原因，还不能取代线下评估。如何利用估价机构多年的案例积累和经验总结，结合信息系统、大数据等，来提高估价效率，降低估价成本，并且利用科技信息的研发，使得传统估价机构向创新型、信息化企业转型，是当下应该研究的重点。

五、结论

本文以“双师整合”为背景，为了把握中国房地产估价领域的研究现状，基于CiteSpace科学知识图谱对中国房地产估价研究的发文量、高频被引文献、研究者全体和关键词进行分析，并基于分析结果剖析房地产估价领域未来研究方向，分析结果如下：

1.从发文量和发文时间看，国内房地产估价研究总体上呈现出衰落趋势，但存在跟随房地产周期而波动的情况，可分为4个阶段。从高频引用文献看，被引次数大于50的8篇文献主要涉及三个角度，分别为估价方法的改进、估价影响因素的分析和估价原则的讨论，不论是高频被引文献还是其他文献，有关估价方法和技术讨论的文献均占多数。

2.从研究者群体来看，房地产估价领域中作者之间、研究机构之间的合作关系均较为松散，以小规模合作的形式发文较多。不同地区的房地产估价情况各不相同，不同背景的研究人员、不同方向的研究机构都可以对自身专业领域进行研究，这也为房地产估价领域的合作研究提供了基础，如房地产专业与土地专业合作，高校、研究所与国家机构合作，甚至研究人员和一线估价师合作，均有助于研究方向的拓展与研究深度的加强。

3.从关键词来看，土地估价方向研究热度更高，GIS和批量评估成为2010年之后的研究重点。需要注意的是，近5年房地产估价研究明显进入低潮。结合时代热点和研究趋势分析，建议研究者对估价业务扩展、估价技术改进和结合大数据进行信息化估价等方向进行讨论，估价业务如何适应并服务于国家政策（如房地产税征收），也是值得研究的重点。