李书覃, 张赞奎, 杨奕琳, 章 政, 程启先

(1.信阳师范学院 地理科学学院, 河南 信阳 464000; 2.商丘学院 商学院, 河南 商丘 476000)

0 引言

房地产业是主要从事房地产开发和经营的行业, 因其经营对象的固定性和不可移动性、经营活动资金与人才密集性等特点, 常与政府、银行等具有密切关系[1,2].房地产业为我国经济社会的发展做出了卓越贡献, 但依赖于单一“土地财政”的地方政府对房地产业常常采取较为宽松的管控措施, 极易导致出现大量“城市病”问题, 如秩序混乱、生态破坏、环境污染等[3].第七次全国人口普查的结果表明, 2020年我国城镇化率达到63.89%, 与2010年相比城镇人口比重上升14.21%, 即我国城镇化进程正处于稳步推进阶段[4].在此背景下, 如何协调好房地产业与区域经济、生态环境之间的关系成为值得研究的课题.

国内外研究指出房地产业与国内资本[5]、国际资本[6]和R&D 投资[7]具有较为密切的关系.早期研究主要从房地产—社会经济生态[8]、房地产—人居环境[9]、房地产—城镇化[10]和房地产—金融创新[11]等方面展开讨论.仇兵奎[12]等就武汉市市域尺度的“房地产—城镇化”耦合协调关系进行了讨论, 明确指出在城镇化推进过程中应当加强对房地产的有序引导, 但该研究仅探讨了“房地产—城镇化”的2 维耦合关系, 较少涉及生态环境的内容, 对“房地产业—区域经济—生态环境”的3 维耦合关系讨论不够深入.

中小城市在当前我国的城镇体系中处于基础地位, 但相关研究主要集中在大城市, 对于中小城市的讨论则较少.信阳市作为省际边缘区中小城市的典型代表, 能够较好反映我国中小城市的房地产业发展历程.本文基于信阳市2010—2019年的统计数据, 采用熵权法和耦合协调度对信阳市“房地产业—区域经济—生态环境”的耦合协调关系进行实证分析, 可为信阳市实现城市永续发展提供切实的科学依据和政策建议, 对广大中小城市的发展也具有一定的参考意义和借鉴价值.

1 评价指标体系构建

1.1 房地产业

房地产业(RI)主要指房地产的投资开发、建设运营和销售服务.本文选择房地产投资总额、房地产开发企业个数、房地产从业人员数量、房屋施工面积、商品房销售额和商品房销售面积指标组成房地产业的准则层.

1.2 区域经济

区域经济(RE)主要包括区域经济发展的水平和结构.GDP、人均GDP 和城镇居民人均可支配收入能够反映区域经济发展的总体水平, 工业用电量、固定资产投资额和旅游业总收入则能够反映区域经济发展的结构.

1.3 生态环境

生态环境(EE)主要包括生态和环境两个方面.森林覆盖率、公园绿地面积和建成区绿化覆盖面积指标能够反映城市生态, 全年空气质量优良天数、Ⅰ～ Ⅲ类水质河段长度和生活垃圾无害化处理率指标分别代表城市环境中大气、水和土壤环境污染情况.

2 研究区域与方法

2.1 研究区域

信阳市位于鄂豫皖省际边缘区、我国南北过渡带的核心区域, 素有“山水茶都” “江南北国、北国江南”等美誉, 也是我国广大省际边缘区中小城市的典型代表.2019年底信阳市GDP 为2758.47 亿元, 房地产投资总额达390.21 亿元, 表明房地产业是带动信阳市区域经济增长的重要引擎.但近年信阳市的全年空气质量优良天数、Ⅰ～ Ⅲ类水质河段长度等生态环境类相关指标的总趋势却呈现出波动变化, 甚至略有下滑的趋势, 意味着生态环境与房地产业、区域经济的关系呈现出一定的不协调性, 亟需对“房地产业—区域经济—生态环境”的3 维耦合关系进行深入讨论.

2.2 数据来源

以表1 中的指标为基础进行数据收集, 数据主要来自相应年份的“信阳统计年鉴”“信阳市政府工作报告”以及“信阳市国民经济和社会发展统计公报”, 并结合信阳市人民政府、信阳市统计局等官方网站进行数据补充, 样本描述性统计情况见表2.

表2 样本描述性统计

2.3 研究方法

(1) 熵权法

熵权法[13]是常见的赋权方法.本文采用熵权法确定各指标的权重.①对原始数据进行无量纲化处理, 正向指标按式(1)采用均值法进行无量纲化处理(权重值见表1).②熵即为系统无序程度的度量, 熵权法依赖于指标离散程度反映其指标熵权值, 计算公式见式(2).③为了避免熵权值为负值时计算不便的情况, 运用正向化处理来计算信息效用值, 并利用信息效用值来计算各指标的权重值, 计算公式见式(3)和式(4).④通过指标权重值和无量纲处理的结果来获得加权的指标评价结果, 并在累加后获得准则评价值, 计算公式见式(5).

表1 评价指标体系

无量纲化处理:

指标熵权值:

信息效用值:

指标权重值:

准则评价值:

其中xij是i指标在j年份的原始数据,yij是i指标在j年份的无量纲化结果,ei是i指标的指标熵权值,是i指标的信息效用值,wi是i指标的指标权重值,Gj是j年份的准则评价值,n和m是项数.

(2) 协调度模型

协调度模型[14]能够衡量两个及以上系统之间相互影响的协调关系.本文采用协调度模型计算各准则层的耦合关系.①由于采用均值法进行无量纲化处理, 不可避免会出现Gj≥ 1.00的情况, 但在协调度指数中需要保证取值范围在[0.00,1.00]内, 因此需要进行标准化处理, 见式(6).②协调度指数本质上依赖于几何与算术平均数作商来进行运算, 本文采用3 维耦合协调度指数, 见式(7).③当系统间分值都较低时会出现“低分值高协调”的情况[15].依据加权指标计算综合评价值来排除上述偶然情况, 通过协调度指数和综合评价值的数值结果, 结合几何平均数来计算排除偶然情况的耦合协调度, 见式(8)和式(9).

标准化处理:

协调度指数:

综合评价值:

耦合协调度:

其中Gj是j年份的准则评价值,Hj是j年份准则评价值的标准化处理结果, RIj、REj和EEj分别是房地产业、区域经济和生态环境准则层在j年份的准则评价值,Xj和Yj分别是j年份的协调度指数和综合评价值,Zj是j年份的耦合协调度,α、β和γ表示待定系数, 这里取.

3 实证分析结果

3.1 现状评价结果

(1) 房地产业

经由熵权法确定权重、均值法无量纲化处理的房地产业现状评价结果如图1 所示.信阳市房地产业准则呈现出上升趋势, 尤其是在2013 和2017年上升较为迅速, 但2018年以来的增速逐渐放缓.结合表1和表2 可知: ①房地产投资总额指标的权重为0.1679, 与房地产业准则的相关系数为0.973(皮尔逊相关性,下同), 均值为286.11 亿元, 最小和最大值分别为136.08 亿元和431.60 亿元, 该指标呈现出“先增后减”的波动增长趋势; ②房地产开发企业个数指标的权重为0.1703, 与房地产业准则的相关系数为0.979, 均值为348.30 个, 最小和最大值分别为202.00 个和586.00 个, 该指标呈现出“稳中有进”的缓慢增长趋势; ③房地产从业人员数量指标的权重为0.1570, 与房地产业准则的相关系数为0.686, 均值为13987.40 人, 最小和最大值分别为5015.00 人和18629.00 人, 该指标呈现出“总体增长”的快速波动趋势; ④房屋施工面积指标的权重为0.1456, 与房地产业准则的相关系数为0.878, 均值为2118.51 万平方米, 最小和最大值分别为1437.70 万平方米和2784.11万平方米,该指标呈现出“先增后减”的波动增长趋势;⑤商品房销售额指标的权重为0.2024,与房地产业准则的相关系数为0.981,均值为246.54 亿元,最小和最大值分别为85.35 亿元和473.23 亿元,该指标呈现出“总体平稳”的缓慢增长趋势; ⑥商品房销售面积指标的权重为0.1569,与房地产业准则的相关系数为0.971,均值为639.75万平方米,最小和最大值分别为416.89 万平方米和952.30万平方米,该指标呈现出“总体增长”的缓慢波动趋势.

图1 房地产业现状评价结果

(2)区域经济

经由熵权法确定权重、均值法无量纲化处理的区域经济现状评价结果如图2所示.信阳市区域经济准则呈现出上升趋势,且2018年以来的增长速度也逐渐加快.结合表1和表2可知:①GDP指标的权重为0.1484,与区域经济准则的相关系数为0.995,均值为1849.03亿元,最小和最大值分别为1091.83亿元和2758.47亿元,该指标呈现出“平稳较快”的稳步增长趋势;②人均GDP指标的权重为0.1459,与区域经济准则的相关系数为0.996,均值为28963.34元/人,最小和最大值分别为17844.00元/人和42641.40元/人,该指标与GDP的增长趋势接近,但略慢于GDP;③城镇居民人均可支配收入指标的权重为0.1436,与区域经济准则的相关系数为0.984,均值为21724.00 元,最小和最大值分别为13348.00元和30425.00元,该指标与人均GDP的增长趋势接近,但略慢于人均GDP;④工业用电量指标的权重为0.1279,与区域经济准则的相关系数为0.770,均值为48.98 亿千瓦时,最小和最大值分别为43.10亿千瓦时和53.15亿千瓦时,该指标呈现出“总体持平”的缓慢波动趋势;⑤固定资产投资额指标的权重为0.1682,与区域经济准则的相关系数为0.976,均值为1835.69亿元,最小和最大值分别为773.31亿元和2930.13亿元,该指标呈现出“稳中有进”的缓慢增长趋势;⑥旅游业总收入指标的权重为0.2660,与区域经济准则的相关系数为0.989,均值为156.06亿元,最小和最大值分别为30.18 亿元和402.30亿元,该指标呈现出“急剧提升”的快速增长趋势.

图2 区域经济现状评价结果

(3)生态环境

经由熵权法确定权重、均值法无量纲化处理的生态环境现状评价结果如图3所示.信阳市生态环境准则呈现出波动趋势,尤其是在2011和2014年较为显著,但2015年以来却呈现出缓慢增长的特点.结合表1和表2可知:①森林覆盖率指标的权重为0.1594,与生态环境准则的相关系数为0.733,均值为36.17%,最小和最大值分别为34.40%和42.20%,该指标呈现出“总体持平”的缓慢增长趋势;②公园绿地面积指标的权重为0.1620,与生态环境准则的相关系数为0.725,均值为760.26 公顷,最小和最大值分别为654.00 公顷和896.00 公顷,该指标呈现出“稳中有进”的缓慢增长趋势;③建成区绿化覆盖面积指标的权重为0.1657,与生态环境准则的相关系数为0.657,均值为3725.82 公顷,最小和最大值分别为2882.00公顷和4569.08 公顷,该指标呈现出“先快后慢”的缓慢增长趋势;④全年空气质量优良天数指标的权重为0.1674,与生态环境准则的相关系数为−0.425,均值为287.00天,最小和最大值分别为218天和354天,该指标呈现出“总体下降”的快速波动趋势;⑤Ⅰ～ Ⅲ类水质河段长度指标的权重为0.1749,与生态环境准则的相关系数为0.835,均值为945.53千米,最小和最大值分别为571.70千米和1278.00 千米,该指标呈现出“总体下降”的快速波动趋势;⑥生活垃圾无害化处理率指标的权重为0.1705,与生态环境准则的相关系数为0.989,均值为82.72%,最小和最大值分别为47.71%和100.00%,该指标呈现出“先急后缓”的快速波动趋势.

图3 生态环境现状评价结果

3.2 耦合协调度评价结果

对信阳市房地产业、区域经济和生态环境准则层的评价结果进行汇总得到图4.信阳市RI-RE-EE系统的具体各准则的变化呈现出一定的规律性,主要是房地产业和区域经济准则具有“此消彼长”的增长趋势,而生态环境准则呈现波动变化且增长速度较缓慢.具体表现为:①房地产业准则在2010—2013年间高于区域经济准则但低于生态环境准则,在2015—2018年间高于其他准则,但是在2010、2015和2018年与区域经济准则基本持平,在2019年被区域经济准则超过; ②区域经济准则在2010—2017年间一直呈现稳步上升趋势,但该阶段内除个别年份(2015年)外始终不是3 者中数值最高的,直到2018年超过房地产准则并保持到2019年;③生态环境准则在2010—2014年间是3 者中数值最高的,在2015年被房地产业和区域经济准则双双超过后逐渐保持稳定,并在后续年份(2015—2019年)中始终是3者中数值最低的.

图4 系统评价结果

耦合协调度计算的评价结果如图5所示.信阳市RI-RE-EE 系统的整体耦合协调度在研究时段内呈现出稳步上升的趋势,但其增长势头具有明显的阶段性.具体表现为:①2010—2014年间的主导因素是生态环境准则,该时段内信阳市生态环境发展水平较高、但房地产业和区域经济发展水平较低,因此耦合协调度总体表现一般,随着生态环境发展水平逐渐下降与房地产业和区域经济发展水平逐渐上升,RI-RE-EE系统的耦合协调度呈现出较快的上升趋势;②2 015—2017年间的主导因素是房地产业准则,该时段内除2015年外房地产业准则均为3者中最高的,房地产业和区域经济发展水平都在快速提升但生态环境发展水平基本保持不变,RI-RE-EE系统的耦合协调度呈现出极快的上升趋势;③2018—2019年间的主导因素是区域经济准则,该时段内信阳市的区域经济发展迅猛,尤其是旅游产业的发展为区域经济增长注入了活力,与此同时房地产业增速放缓、且生态环境发展水平变化不大, RI-RE-EE 系统的耦合协调度呈现出较慢的上升趋势.

图5 耦合协调度评价结果

4 结束语

本文在构建房地产业—区域经济—生态环境(RI-RE-EE)耦合协调系统的基础上, 采用熵权法和协调度模型对2010—2019年信阳市RI-RE-EE 耦合协调度进行实证研究, 并获得以下结论.

(1)信阳市房地产业和区域经济发展水平均呈现出“此消彼长”的上升趋势, 但生态环境发展水平呈现出波动变化且增长速度较缓慢.①信阳市房地产业准则呈现出上升趋势.2013、2017年尤为显著, 房地产业的主要指标为商品房销售额(权重0.2024)、房地产开发企业个数(权重0.1703)和房地产投资总额(权重0.1679), 与其相关性较高的指标仍然是商品房销售额(系数0.981)、房地产开发企业个数(系数0.979)和房地产投资总额(系数0.973).②信阳市区域经济准则呈现出上升趋势.2018年后尤为显著, 区域经济的主要指标为旅游业总收入(权重0.2660)和固定资产投资额(权重0.1682), 与其相关性较高的指标为人均GDP(系数0.996)、GDP(系数0.995)和旅游业总收入(系数0.989).③信阳市生态环境准则呈现出波动趋势.2011、2014年尤为显著, 2015年后步入缓慢增长阶段, 生态环境的主要指标为Ⅰ～ Ⅲ类水质河段长度(权重0.1749)、生活垃圾无害化处理率(权重0.1705)和全年空气质量优良天数(权重0.1674), 与其相关性较高的指标有生活垃圾无害化处理率(系数0.989)、Ⅰ～ Ⅲ类水质河段长度(系数0.835)和森林覆盖率(系数0.733).

(2)信阳市RI-RE-EE 系统的耦合协调度呈现出总体增长的趋势, 但具有明显的阶段性.①RI -RE-EE 系统的主导因素经历由“生态环境”(2010—2014年)到“房地产业”(2015—2017年)再到“区域经济”(2018—2019年)的更迭趋势, 表明信阳市的生态环境发展水平逐渐下降, 且与房地产业和区域经济发展水平逐渐不相适应.②RI -RE-EE 系统的耦合协调度值经历由“较快”(2010—2014年)到“极快”(2015—2017年)再到“较慢”(2018—2019年)的上升趋势, 表明信阳市的房地产业和区域经济发展为RI-RE-EE 系统的发展提供了“驱动力”, 但其生态环境的波动变化及缓慢增长使得RI-RE-EE 系统的后续发展呈现出“颓势”.

在后续研究中, 将采用更长时期和更大区域的面板数据进行耦合协调关系的实证研究, 并比较RI-RE-EE 系统的时空分异规律, 为我国广大中小城市的房地产业发展、区域经济和生态环境建设等工作的开展提供借鉴与参考.