摘要：房地产行业政策密集出台，“三线四档两观察”“五级分类两道红杠”政策效应凸显，“两集中”加快土地供应市场2.0改革，加快发展保障性租赁住房、城市更新防止大拆大建、城乡建设加强历史文化保护传承等政策纷纷出台。行业变化的信号从来没有如此强烈，上下半年冰火两重天，大房企现金流趋紧信号频频，中小房企或茫然或窃喜或焦虑。通过对短期节奏及长期趋势数据分析，总结房地产企业2021年发展情况。

关键词：存量;财务状况;战略前瞻

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）01-0013-04 收稿日期：2021-12-01

作者简介：王静，博志成创新研究院。

2021年，一个不平凡的年份。这一年，房地产行业政策密集出台，“三线四档两观察”“五级分类两道红杠”政策效应凸显，“两集中”加快土地供应市场2.0改革，加快发展保障性租赁住房、城市更新防止大拆大建、城乡建设加强历史文化保护传承等政策纷纷出台……行业变化的信号从来没有如此强烈，上下半年冰火两重天，大房企现金流趋紧信号频频，中小房企或茫然或窃喜或焦虑。

虽然2021年9月底以来，央行及监管端利好信息频频，然而随后10月份的行业数据依然持续下探，透过政策行业未来如何发展？长、短周期下行业特点和机会发生了什么样的变化？中小型房企该如何应对？

1 知政策懂未来

2021年1月至今，房地产行业出台了400多项调控政策。在政策研究过程中我们应该注意到：顶层政策同地方政策的结构差异、政策传导时行业的整体反应、供需两端的反应，这样既可以看到政策变化也可以看到行业自我调整、还可以看到政策的闭环纠偏。因此，从政策端、资本端、土地端4个维度出发，对政策调控的理解会更立体。

宏观政策端：既要看到“房住不炒”、稳定健康、“三道红线”“两道红线”的主政策基调，同时也要坚守两条底线：一是防范系统性金融风险，二是强化反垄断和防止资本无序扩张。从国家政策设计层面，这是一以贯之的。这也决定了地方政策的制定和执行，也是洞悉行业变化的底层肌理。

地方政策：结合国家顶层政策的导向，各地相继发布了一些政策，包括21城的“限跌令”、沈阳房产局避谣限购、限售等政策、2021年10月份90城中的20城房贷利率下调、广东省21个地级以上市——东莞、珠海、惠州等17城下调二手房交易个税（2%下降为1%）等。地方政策结合国家的总体政策方针去制定，这是从顶层政策设计向地方传导的表现。

资本端和土地端：政策传导更为明显。资本端，既有三大国际评级机构年内频繁下调房企评级逾90次，也有高盛逆势抄底中国房企债券、多地银行个人住房按揭贷款放款提速。土地端的一次、二次、三次供地差异化明显：一批次热、二批次冷、三批次微松。

总结400+政策背后，无论政策如何变化，房地产行业“趋稳”趋势不会变，政策底线不会变：十九大报告明确“房住不炒”、租购并举、守住不发生系统性金融风险的底线。在守住政策底线的同时，我们会发现整个行业趋稳、去风险特征显著。

《新华社：十问中国经济》中也明确表达：“在调控工具充沛的情况下，经济增速再快一点非不能也”，实际上在说，对于中国房地产的深度调控，从经济层面是允许的、留有调整空间的;同时也对“减少对房地产和债务依赖”“当前地方债务风险隐患仍未消除”“原因在于企业经营管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化”等进行重申。

同时结合第三季度《中国货币政策执行报告》、人民银行党委会议、银保监会党委会议，我们发现房地产金融风险和金融政策基调的传达都十分统一：“三稳”、防止泡沫化倾向、坚守房地产调控机制。因此，只有看懂了国家政策“稳”的基调，就不难理解政策背后不允许大跌也不允许大涨的本质，房地产行业必须理性调整，从而进入良币驱逐劣币的中下半场。

2 长周期看趋势

从1998年到2018年，行业是投资拉动、杠杆驱动、劣币驱逐良币、比大比快的相对粗放的行业。从2018-2028年，笔者界定为改善拉动、内功驱动、良币驱逐劣币、比强比稳、风险与机遇并存、优胜劣汰的阶段。笔者认为，随着不同城市间的结构分化，房地产行业还有5～8年甚至10年的时间，有机会继续适度做大传统地产业务。接下来才会进入存量拉动、生态驱动、新币置换旧币的（下半场）时代。

未来8～10年行业大约会在10～15万亿平方米规模高位盘整。行业集中度一定在不断提高。但是，结合近期“三道红线”“两道红线”等政策，头部房企在资金上受到了一些影响，集中度会在短期内略有放缓，这对中小房企就是机会，中小房企一定要抓住这个机会在短期内去适度做大规模。

当下整个行业进入到低利润、低增长、低容错、高风险的“三低一高”时代，经营模式发生了重大的变化。

中小型房企要坚守“信心”、抓住“短期内集中度放缓的机会”、努力做“良币”，拒绝“躺平”，可在项目层面提前筹备“地产+”转型升级。必须去调内功，对于中小型房企而言团队是非常重要的，HRD需要注意，既要为传统地产业务适度做大规模调整团队数量、質量、结构，还要为未来的转型升级做好知识、能力、关键人才的前置准备。

总之，房地产行业刚刚进入中下半场，还没有进入存量时代，企业一定要看清这一趋势，结合当下结构性机会，倒逼企业提升相关内功。

3 短周期看节奏

从2021年10月份的投资和销售数据来看，相比6月份，房地产开发投资增速为-7.8%、新开工面积增速为-11.5%，土地购置面积增速为0.8%，土地成交价款增速为5.9%，销售面积增速为-20.4%，销售额增速-27.10%。新开工面积5个月来呈下滑态势，土地购置面积增速接近零，相比2021年9月略有上扬、转负为正，土地购置价格增速小幅回升、但销售量价增幅下滑态势明显。2021年整个行业处于高开低走的状态。可以看出整个行业的信心相对低迷。

从2021年10月份的资金来源数据来看，相比6月份统一下滑，开发资金到位增速为-14.7%、国内贷款增速为-7.6%，利用外资增速为-26.3%，自筹资金增速为-6.8%，定金及预收款增速为-28.7%，个人按揭款增速-14.2%。自筹资金和定金及预收款的下滑，表现了整个行业的信心处于下滑的狀态。从中可以看出购房者的理性和观望心态比较严重，对房地产来说，行业反弹还需要一些时间。

从整个行业的销额跟销面的情况来看，2021年6～10月，全国商品房成交量价绝对值小幅增长，量价增速持续下滑约20.4%、27.13%。

2021年6～10月，东部和中部商品房成交量价绝对值小幅增长，增速持续下滑22.32%、21.87%;30.27%、27.22%。商品房成交量价绝对值，西部小幅增长，东北部小幅下跌;增速持续下滑15.95%、22.7%;19.53%、24.31%。

2021年6～10月，东部、中部、西部、东北部房地产开发投资绝对值小幅增长，东北部几乎持平;增速持续下滑6.78%、10.59%、7.23%、10.99%。

基于以上四个地区的指标比较，我们发现这一轮的行业调整下，整体抗跌能力较强的东部城市也面临了前所未有的增速下滑，行业调整是全面的，绝对值整体持续走高，但增速普遍下跌，且东部、中部、西部、东北部又呈现不一样的结构分化。以上数据只是全国的大区域数据，对于具体企业、具体城市还远远不够。

建议房企要在不同的城市的结构分化中寻找机会，不能因为一城一池的悲观去否定整个行业;也不能因为某个阶段性的调整政策就不看好这个行业。但一定要在目标城市、目标板块做足做细城市、板块、地块的研判，这才是根本。

4 坚定信心，未来可期

房地产行业依旧是支柱行业，我们要坚定信心。中小房企要持续关注整个行业的节奏跟机会，调整模式、投资结构，持续锻炼内功，应对新的变化。

虽然央行持续释放积极的信号，地方政策也不断松动，但是未来行业不会迅速反弹，房地产行业各项指标仍在下探，绝对值增长分化、增速整体下行，房企要清楚行业调整的主基调。

中小房企一定要抓住这个机会在新的周期中布局新一轮的发展，从节奏中找投资机会，但城市研究、土地研判更应精细化，严防投资风险。