摘 要：近年来，得益于国家及地区相关政策的支持，产业园区的发展正处于由高速增长向高质量发展阶段转型的关键时期。本文以产业园区行业PEST分析及产业园区商业模式的发展阶段为切入点，结合头部运营商招商蛇口的实际运营及财务数据分析等案例情况，浅析产业园区转型为3.0高质量发展阶段的参考要素。

关键词：产业园区;招商蛇口;园区转型

本文索引：刘清.<变量 2>[J].中国商论，2022（06）：-155.

中图分类号：F276 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2022）03（b）--03

根据《2021年中国产业园区行业分析报告——行业竞争格局与未来趋势研究》，我国产业园区的行业模式细分多样，主要包括开发区、高新区、科技园、产业园等，以及近年来各地新提出的产业新城、科技新城等模式。得益于国家及地区相关政策的支持，產业园区的发展正处于由高速增长向高质量发展（发展方式转变、产业结构优化、增长动力转换等）阶段转型的关键期。本文以产业园区行业PEST分析及产业园区商业模式的发展阶段为切入点，结合头部运营商招商蛇口的实际运营及财务数据分析等案例情况，浅析产业园区转型为3.0高质量发展阶段的参考要素。

1 产业园区行业PEST分析

1.1 政策因素

（1）国家大力扶持战略新兴产业，如新一代信息技术、新基建、新能源、新材料、医药医疗、节能环保、文化创意等，使得相关产业园区获得高速发展。（2）产业用地政策越来越精细化，产业发展政策聚焦“新”，创新发展、新业态、新型城镇化、数字化等主题最为高频，基础设施公募REITs试点起步，园区业务投融资机制进一步被挖掘和完善。随着长江经济带、粤港澳大湾区、京津冀协同发展、长三角一体化、雄安新区一系列国家区域重大战略布局调整的稳步推进，我国东西南北纵横联动发展的布局逐步形成。（3）中央及地方政府对房地产行业调控政策的变化，直接影响着产业园区发展的预期。随着国家出台对房地产行业的相关限制政策，挤压了房地产行业的发展空间，使得房地产企业为拓展新的间隙市场而积极开拓产业园区市场。

1.2 经济因素

（1）2021年，我国进入“十四五”时期，但是目前来看，世界经济短期遭受新冠疫情冲击影响较大，全球经济增长速度放缓、国际格局多变化发展趋势等问题会在未来一段时间内长期并存，使得全球化贸易风险加大，或将引发部分企业经营困难，从而影响市场经济需求。（2）虽然我国经济发展长期向好的基本面保持不变，但是在“国内循环为主，国内国际互促双循环”的新格局下，一纸协议获取成片开发土地的时代一去不复返，各地产业新城政策差异大且变化快，政府对产业要求越来越高，产业资源的获取面临更大挑战。产业园区运营资金占用大、开发周期长，运营商的综合能力起着至关重要的作用，诸如公募REITs等产融创新退出渠道尚待探索尝试。（3）在行业竞争日趋充分和新常态化调控下，纯开发业务的利润率下行压力加剧。产城开发企业一方面需针对不同城市市场的分化格局制定更具针对性的经营策略，另一方面积极向管理要红利，寻找新赛道。

1.3 社会因素

（1）产业园区定位往往基于区域现有的产业基础及资源规划发展相关产业，区域园区间缺乏系统布局规划，容易陷入园区同质化竞争的窘境，难以形成产业聚集融合，协调发展的效果。（2）多数园区的主业经营仍围绕低附加值、劳动力密集的粗放型生产加工业等开展，园区营运利润率低且安全等配套管理难度大。

1.4 技术因素

（1）产业园区行业引入ERP、OA等系统，以数字化和创新为驱动力，优化信息化管理施工环节，提高了行业效率。（2）疫情对行业数字化转型提出了更高要求，围绕“地产开发业务管理提速增效”“大会员体系构建”“全面数据化经营体系构建”“智慧空间建设”等数字化、信息化创新方面的需求越来越高。

2 产业园区商业发展模式

产业园区是一种复合的产业形态，商业模式较为复杂。我国的园区发展经历了从20世纪80年代起步，90年代成长，21世纪初全面建设，金融危机后直至目前正在进行的转型升级阶段。通常来讲，产业园区的商业模式一般会经历以下三个阶段：

（1）园区1.0阶段——“重资产”：园区初步设立，进行大规模开发建设，收入主要依靠销售园区土地及房产。此阶段园区企业的核心竞争力主要体现在园区规划开发、招商能力及开发商品牌造势能力。

（2）园区2.0阶段——“重服务”：园区大规模建设基本结束，入驻率较高，收入主要来源于载体租金、园区物业管理服务费等。此阶段园区企业的核心竞争力主要体现在综合服务能力及配套服务设施是否完善。

（3）园区3.0阶段——“重投资”：园区已经进入成熟运营阶段，收入主要来源于相对稳定的载体租金、园区物业管理服务费外，还来源于运营商通过园区内孵化出的优质企业寻找新的投资契机，在一定程度上也为园区收入贡献了重要部分。此阶段园区企业的核心竞争力更多依靠的是运营商的产业洞察能力及产业投资转型能力。

3 产业园区行业头部企业商业模式分析

《中国产业园区上市公司白皮书（2021）》（以下简称《白皮书》）显示，相较2019年，2020年产业园区上市公司营收同比增长24.2%，其中营收规模在100亿元以上的园区上市公司从2019年的2家增加至6家。具体来看，包括华夏幸福、招商蛇口、陆家嘴、东湖高新、外高桥、苏州高新6家产业园区领域龙头企业营收规模均超过100亿元，共实现营业收入1100多亿元（部分企业仅计算园区收入），同比增长35%，收入约占行业整体营业收入的73%。本文以头部企业招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）为实际案例进行浅析。

3.1 招商蛇口概要

招商蛇口隶属于招商局城市综合开发运营板块，目标是“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”。招商蛇口以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式（即“蛇口模式”）和丰富的综合开发运营经验，全面参与到中国及“一带一路”的城市化建设。所谓“蛇口模式”，是以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，搭配城市开发，通过港、区、城的有机融合及协同发展，最终形成产城融合生态圈。此种综合发展模式的核心价值在于通过构建全生命周期产品体系，为空间赋能和迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提高和最大化。在此过程中，招商蛇口积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅获得了可观的商业利益，还为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益 。

3.2 財务数据

2020年，园区开发与运营收入282.30亿元，占公司总营业收入的21.78%，同比上升126.28%;营业成本141.72亿元，占公司总营业成本的15.33%，同比上升96.72%;毛利率为35.22%，同比上升3.33%。

根据2021年半年报，园区开发与运营收入126.28亿元，占公司总营业收入的28.30%，同期上升76.83%;营业成本75.05亿元，占公司总营业成本的22.65%，同期上升40.78%;毛利率为30.68%，同期上升12.40%。

3.3 业务拓展

2020年，招商蛇口持续加大投资力度，重点聚焦于核心一二线城市，多渠道主动争取发展空间;坚定执行城市深耕策略，加强布局西安、合肥、南通、东莞等明星城市。港城联动、产城联动已经成为招商蛇口综合发展模式下获取优质资源的重要方式。成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目一系列大型项目的落地也成为招商蛇口中长期的货值储备。创新驱动全方位推进，产业投资基金持续发挥，以投带引和孵化创新作用，轻资产能力输出及变现取得突破。招商蛇口通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理一系列措施，不断提高核心运营管理能力及品牌价值。

3.4 园区孵化

园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块。目前，招商蛇口在国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等战略区域及海外“一带一路”重要节点拥有13个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，占地300平方千米。拥有网谷、意库和智慧城三个产品线下27个特色产业园区，规划建筑面积403万平方米，有效引领片区产业集聚和全新升级。蛇口网谷是招商蛇口产业园区业务板块旗下的典型科创园产品线，目前已经在湾区之外的南京、杭州、武汉等城市完成布局。园区内具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。2020年，园区业务主动拥抱变化，稳保出租率等各项核心指标，经营收入逆势增长;园区运营质量稳健提高，产业数字化初具规模，近20家战略及龙头客户落地各大园区，充分体现出招商蛇口在城市更新、轻资产运营领域的出色能力。

3.5 产融创新模式

2020年，招商蛇口产融体系渐成，成功创新发行深圳泰格明华、南京马群花园城等类 REITs产品。2021年，以公司原持有的万融、万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施 REITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期创新发展模式及投融资机制的新路径，为资产有序、有效退出奠定了基础。同时，为招商蛇口持续储备产业资源及生态合作伙伴，发挥产业基金联动作用，吸引更多优质企业落地提供了助力。

3.6 多渠道控制融资成本

招商蛇口通过积极参与国家重大金融创新，树立标杆地位，提高市场影响力，助力粤港澳大湾区建设，通过基础设施公募REITs平台，促进基础设施良性循环。为保障自有资金来源助力业务发展，招商蛇口加大金融创新、拓展融资渠道及品种，持续落实降本增效举措，2021年上半年综合资金成本降至4.6%。

3.7 小结

产业园区的成功开发由于受到标的规模大、合作开发方式复杂、谈判周期长等因素的影响，往往不是一蹴而就的，在产业地产行业整体处于下行周期的大环境下，招商蛇口的园区板块仍能逆势增长，由此可见其综合开发运营服务实力相当强劲。在过去40多年的发展中，招商蛇口既保留了一些早期的业务，又在不断进化发展。园区板块主营业务包括土地租赁收入、物业管理收入、售电收入、酒店收入、载体租赁收入和载体销售收入。土地租赁和售电收入作为大多数城投少见的业务，让我们依稀看到了蛇口早期的业务痕迹。目前，载体销售和载体租赁为园区板块核心业务收入的主要来源。另外，伴随全国各地政府转型升级的需求，以及招商蛇口自身强烈的全国布局拓展需求等，也加速了产城品牌在全国范围内的认可度。作为一个传统上重资产、长周期的行业，融资能力是保证产业园区项目顺利开发的基础，也是后期运营持续投入的核心。随着招商蛇口的产融业务先行先试，不仅为自身转型升级为3.0阶段带来新的发展助力，不断从传统园区盘面中抢夺优质企业，还为其他产业园区运营商提供了客观可行的参考路径。

4 结语

综上所述，在我国经济转型升级大背景下，要想实现产业园区3.0阶段转型的顺利实施，运营商不仅要夯实精益管理能力，做精开发周转能力，做强持有业务经营能力，践行新型产融模式，还要以提高产品和服务质量为基础，提高公司品牌形象和公众认可度。另外，需加快数字化高效落地，实现数字化赋能经营，以健全的风险管控体系保驾护航，强化区域聚焦与城市深耕，强化产融结合与内外协同效应等，或可助力产业园区运营商在未来行业格局洗牌中平稳占据行业市场中的一席之地。

参考文献

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Analysis on the Status Quo of Industrial Park Industry’s Development and

the Factors of the Transformation of Operation Mode

Tianjin Tianbao International Logistics Group Co.，Ltd.  Tianjin  300461

LIU Qing

Abstract： In recent years， thanks to the support of relevant national and regional policies， the development of industrial parks is in a critical period of transition from a high-speed growth stage to a high-quality development stage. This article will take the PEST analysis of the industrial park industry and the development stage of the business model of the industrial park as the starting point， combined with the actual operation and financial data analysis of the leading operator， China Merchants Shekou， to analyze the factors influencing the transformation of the industrial park into the 3.0 version of high-quality development stage.

Keywords： industrial park; China Merchants Shekou; the transformation of the park