华中科技大学公共管理学院 黄赛

随着我国经济的不断发展，人们生活水平日益提高，居民对于房地产的居住条件要求也随之提升，并愿意为更加良好的居住条件支付相应费用以获得这种舒适感。在众多影响房地产价格的因素中，房地产周边生态环境越来越成为居民最为关注的影响因子之一，房地产周边生态环境的优劣程度往往能较大程度影响到购房者的支付意愿和所能接受的价格范围，因此国内的公园景观房、江景房也越来越受到人们青睐，城市内配套良好生态环境的土地也成为地产开发商的“必争之地”。在城市内部，公园是生态环境的重要组成部分，能够较大程度地影响周边的整体生态系统，为周边居民提供良好的生活、休闲环境。公园赋予房地产的这种附加值越来越被消费者、开发商及政府部门重视。那么，在城市中公园如何以及多大程度上影响周边房地产价格？影响的时间性与影响范围是怎样的？

在已有的研究中，其他国家关于劳动力、垃圾处理等非生态类因素对房地产价格影响实证研究比较多[1-4]，而对景观舒适度的专项影响研究还很少。国内运用特征价值法研究景观、交通、城市基础设施对房地产价格影响的文章较多，而专门研究森林公园对房地产价格影响的文献较少[5-12]。我国房地产市场具有很强的区域性，国内还未形成统一的房地产市场，各个市场差别较大。文章以武汉市洪山区的马鞍山森林公园周边楼盘为研究对象，运用特征价值法建立特征价值模型，探讨马鞍山森林公园对周边房地产价值的影响以及评估马鞍山森林公园价值。

一、研究方法

采用特征价格法。特征价格，英文名为“hedonic price”。含义是消费者在追求效用最大化的过程中,每增加一单位某种属性的消费所愿意付出的费用。特征价格理论认为，消费者对于住宅的需求并非基于产品本身，而因为产品所内含的特征。家庭购买住宅，是为了把住宅特征转化为效用，效用水平的高低取决于住宅所包含的各种特征的数量。所以，每个住宅特征都对应着一个特征价格，由于该价格无法在市场上直接观察，故特征价格有时又被称为特征的隐含价格。对于“hedonic method”，我国内地学者有多种叫法，如享乐价格法、内涵资产定价法、内隐价格法等，我国台湾地区学者统一称之为特征价格法。本文使用最后一种叫法，因为对房地产学术研究而言，它能够简单明了地反映该模型的基本内涵。

二、研究区域、数据及指标选取

（一）研究区域概况

选取马鞍山森林公园为研究区域，研究区域马鞍山森林公园坐落在位于武昌之东的洪山区，总面积713公顷，区域内生活相对便利，中百超市、森林超市、邮政便民店等满足人们的居家需要；娱乐休闲设施、超市、银行、医院、政务设施等相对完善，教育状况都表现良好。

而马鞍山森林公园作为一种环境属性，其市场价格并不清晰，本文以马鞍山森林公园的景观价值进行研究，以武汉市洪山区马鞍山森林公园为中心，1.5公里为半径范围作为研究设定区域，根据实地调研情况，可适当扩大或缩小研究范围，通过实地调研，其影响范围主要包含了新世界恒大华府、葛洲坝世纪花园、武汉慧谷时空、未来之光等楼盘，楼盘的样本量相对充足。

（二）研究数据及方法

研究数据主要采取安居客2021年7月至10月二手房交易数据及从百度地图、高德地图上提取的距离数据，以链家、房天下等网站挂牌出售的二手房交易数据作为补充。网上挂牌的二手房交易数据随时更新，保证了数据的真实性和有效性。对以上获取的所有样本数据进行整理和初步检验，筛选出有效信息，对存在偏差、缺漏的部分进行二次修正，删减掉无效信息，以此获取用于函数模型分析的最终样本数据，在进行数据处理时，为了保证结果更正确，后续步骤误差更小，研究剔除了年份太老的小区和楼盘；剔除了无电梯的小区和别墅；剔除有明显错误或者不符合实际的数据。

采用文献调查、问卷调查和访谈调查三种方式相结合的调研方法。采用随机抽样的原则分别选取湖北省武汉市洪山区马鞍山森林公园区域楼盘进行实地调研，如新世界恒大华府、葛洲坝世纪花园、武汉慧谷时空、未来之光等，通过对小区居民问卷调查和访谈，来了解特征价值法如何运用、马鞍山森林公园对购房者的影响程度以及主要影响购房者购房的因素等多方面的信息。

（三）指标选取

选取距离马鞍山森林公园1.5公里以内的楼盘数据，根据分析目的，避开那些在1.5公里以内有公园的楼盘。主要将楼盘的价格影响因素分为结构因素、邻里因素、其他因素，指标体系如表1所示，说明如下。

表1 房地产价格影响因素指标表

（1）结构特征。建筑结构特征选取的变量有包括楼层、朝向、住宅类型的建筑类别情况、装修程度和容积率。一般来说，楼层适中、采光好的房屋价格更高；装修程度的好坏也会对房屋价格产生影响；通常情况下，容积率是和房屋价格呈反比的。

（2）邻里特征。邻里因素选取的是一定距离内学校个数、医院个数和CBD个数和规模、公交线路、地铁路线。购房者在购房时必定会考虑到小区所在学区的学校数量，因此学区内学校数量较大、选择较多的房价越高；小区一定距离内医院、CBD数量多会给住户带去极大的便利，所以也会使房价上升；公交线路、地铁路线较多意味着交通便捷，出行便利，也会带动房价上升。

（3）其他特征。在买房时，房屋开发商的情况和物业情况、绿化率和建成年代也会影响到购房者愿意支付的价格。开发商越有名，房屋质量和售后服务会更有保证，所以定价也更高，购房者也愿意支付较高的价格；通常情况下，物业费越高，说明物业服务质量越高，房价越高，一般来说，绿化率越低、房龄越长的价格越低。

三、实证分析

（一）变量赋值与权重确定

首先对变量进行赋值，赋值标准如下。

（1）建筑类别考虑朝向和层高：

①朝向

朝南较佳，朝北略低。依次打分为东南90、西南85、西北80、东北75，会有浮动。

②层高：

18层以上楼栋：高层90～95，中层85～90，低层80～85；

10～18层楼栋：高层85～90，中层80～85，低层75～80；

7～10层楼栋：高层80～90，中层90～95，低层95～100。

（2）学校个数

①幼儿园：满分40分：幼儿园10个以上，幼儿园一项满分，1-10酌情扣分，价格0个0分；

②小学：满分40分：小学5个以上满分，1～5酌情扣分，0个0分；

③中学：满分20分：中学标准同小学。

（3）医院：综合打分（考虑社区医院，其他医院作为参照因素）。

（4）开发商：开发商情况，参照网上排名，确定排名前五十的开发商，打分时根据排名从100分到80分依次递减。

（5）除前述四项外，其余几项打分均视情况给出分数。

根据上述标准，对于原始数据进行赋分处理后得到楼盘修正结果。

其次咨询有关专家的意见，采用层次分析法确定出判断矩阵，并计算各指标和各变量的权重，得出三大因素各项权重分别为：结构0.231，邻里0.440，其他0.319，各项变量指标的各项权重分别为：建筑类别0.1634，装修状况0.5396，容积率0.2969，学校个数0.1465，公交线路0.4256，医院0.0794，地铁路线 0.2563，CBD0.0923，开发商0.3048，物业费0.1461，绿化率0.3908，建成年代0.1584。

（二）单因素与多因素回归分析

由层次分析法所确定的各类因素的权重，对原始因素修正表进行处理，得到原始修正结果表。根据结果表，对楼盘距离马鞍山森林公园远近进行单因素回归分析。结果表明，在影响房价的结构、邻里、其他等因素保持不变的情况下，目标距离对房价有显著影响，随着楼盘与马鞍山森林公园的距离增加，房屋价格下降的程度越来越显著。但是，由于现实中并不存在结构、邻里以及其他完全一致的楼盘，所以单一变量的控制事实上永远无法实现，因此，单因素回归分析模型是一种理想状态下马鞍山森林公园对房价的溢价效应的反应。

接着，对楼盘数据进行第一次简单多元回归分析，根据这一回归分析情况，初步对不显著变量以及样本中偏离较远的异常值进行处理。经过多次回归分析，并检验了半对数模型、对数模型以及线性模型的拟合情况后，半对数模型的拟合程度最优，因此选择半对数模型作为本次实证研究距离马鞍山森林公园远近对房价影响程度的模型，见表2。

表2 马鞍山森林公园周边楼盘多元回归分析结果

分析结果：马鞍山森林公园周边楼盘距马鞍山森林公园距离每增加1米，房屋价格大约减少0.133元。在本次研究中马鞍山森林公园周边楼盘房屋价格为15691.15元，即距离马鞍山森林公园的距离每增加100米，房屋价格大约下降13.30元。

通过对马鞍山森林公园周边二手房交易数据进行回归分析以及一系列变量赋值处理，建立住宅价格特征模型以研究马鞍山森林公园对周边房地产的溢价效应。在多因素回归分析中，对对数模型、半对数模型的以及线性模型分别作了拟合度检验，并通过相关系数检验删除了不相关的因素。最终，选择半对数函数模型检验距离马鞍山森林公园远近对房屋单价的影响，线性模型检验有无马鞍山森林公园对房价的影响。结果显示：马鞍山森林公园周边楼盘距马鞍山森林公园距离每增加1米，房屋价格大约减少0.133元。

住宅的外部特征和内部特征以及其他未量化的因素反映了房屋的价格，传统的市场比较法、收益法等方法通过模拟房地产价格的形成机制的某一方面实现对房地产价值的评估。但其不能反映某一具体因素对房价的影响程度，而特征价格法则对其进行了量化。利用这一原理，可以为城市森林公园对周边房地产的溢价效应作出较为准确的量化。从而为城市森林公园建设的效益成本计算、森林公园的建设与周边房地产的联动开发以及基准地价制定等提供参考。