□ 刘铸瑫，刘春燕

(江苏师范大学 商学院，江苏 徐州 221000)

1 引言

国际会计准则理事会于2016年正式出台了新的租赁准则IFRS16。为了符合我国的会计信息质量要求，防止财务报表披露的资产和负债信息失真，我国财政部于2018年12月7日发布了《企业会计准则第21号——租赁》，明文规定对于在境内外同时上市或在境外上市并采用国际会计准则的企业于2019年1月1日正式实行新准则，其他执行企业会计准则的企业于2021年1月1日正式实行新准则[1]。租赁作为企业经常发生的业务活动，其会计核算发生变更势必会对企业的财务状况、经营成果和现金流量状况造成影响。零售业是租赁业务发生较多的行业，具有典型代表性[2]，因此本文选取零售业探究我国新租赁准则对承租方的财务影响。

2 新旧租赁准则对比

2.1 旧租赁准则存在的问题

在旧租赁准则中，承租人对于经营租赁在资产负债表中无需确认使用资产的权利以及承担支付租金的义务，只需要在表外进行披露。许多承租企业利用这一规定，将许多已满足融资租赁条件的租赁仍然划分为经营租赁，导致承租人财务报表未全面反映因租赁交易取得的权利和承担的义务，以达到粉饰财务报表的目的。承租企业获得了经营租赁资产的使用权，从而为自身持续创造现金流，但无需相应增加资产负债率等财务指标，造成企业财务状况稳定的假象，创造了表外融资的可能性[3]。此外，经营租赁为承租人提供了有价值的资产，但承租人却无需确认相应的权利与义务，这与基本会计准则中资产与负债的定义相违背，降低了企业间财务报表信息的可比性。因此，为了保证会计信息披露质量的可靠性和可比性，降低财务信息不真实的风险，有必要对租赁准则进行一定的修改。

2.2 新租赁准则的变化

2.2.1 租赁的定义

在识别一项合同是否为租赁时，新租赁准则加入了三个重要概念作为判断依据，分别为一定时期、已识别资产以及控制。一定期间既可以是一段时间，也可以是租赁资产的使用量。已识别资产是以出租方是否拥有对该资产的实质性替换权作为界定标准，即出租方无权在使用期间替换该资产。控制是指承租人有权在整个租赁期内主导已识别资产的使用目的和使用方式，并获得几乎全部的经济利益[4]。

2.2.2 承租人的会计处理

新租赁准则取消了承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，要求承租人对所有租赁(短期租赁和低价值资产租赁除外①)确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧费用和利息费用[3]。由于不再区分融资租赁和经营租赁，经营租赁资产也需要计入承租人的资产负债表，从而使承租方企业无法继续通过经营租赁进行表外融资，同时需要对使用权资产每年计提折旧，确认销售费用或管理费用，对租赁负债每年计提利息，确认财务费用。因此，承租人财务报表将全面反映因租赁交易取得的权利和承担的义务，消除了实务中承租人构建交易以符合特定类型租赁的动机和机会，提高了财务报表的可比性。新租赁准则的实施在一定程度上会影响公司的利润总额，从而影响公司业绩[5]，但能真实准确地反映企业的财务状况和经营成果，投资者或债权人等利益相关者能清晰地看到企业“真实面貌”。

2.2.3 出租人的会计处理

出租人仍根据风险报酬是否发生转移的五项认定标准来区分租赁类型，但新增出租人对于租赁类型的判断依据，新租赁准则要求出租人根据交易的实质而不是合同形式来划分租赁类型，对出租人根据租赁交易实质的判断提出了更高的要求。

2.2.4 售后租回交易的会计处理

售后租回交易是指承租人(卖方)迫于资金压力将资产先出售给出租人(买方)，随后租回该资产的交易。在新租赁准则中，售后租回交易主要变化是将售后租回交易的性质与新收入准则资产的控制权是否发生转移相衔接。新租赁准则要求根据新收入准则的规定将售后租回中的资产转让分为两种类型：属于销售和不属于销售。如果属于销售，承租人(卖方)应当确认使用权资产与转让的利得和损失，出租人(买方)视为购买资产，并根据新租赁准则对资产做出租的会计处理。如果不属于销售，则将该交易划分为融资交易，承租人(卖方)确认金融负债，出租人(买方)确认金融资产。

3 新租赁准则对零售业财务报表的影响

3.1 对资产负债表的影响

新租赁准则会增加作为承租方的零售业资产负债表左边非流动资产项目下的使用权资产、资产负债表右边非流动负债项目下的租赁负债[6]，由于使用权资产与租赁负债的后续计量方法存在差异，负债总额的增长会大于资产总额的增长，负债总额的变化幅度也会大于资产总额的变化幅度。因此，新租赁准则下，资产负债表里所有者权益会减少，资产负债率会相应的增加，对企业融资产生不利影响，加大企业的财务风险。

3.2 对利润表的影响

对于利润表的影响，旧租赁准则主要通过销售费用和管理费用项目下的租赁费用体现。新租赁准则将租赁费用拆分为使用权资产的折旧费用和租赁负债的利息费用，折旧费用根据收益对象以及用途的不同可以分别计入管理费用或销售费用科目，租赁负债的利息费用计入财务费用科目。由于利息费用是按照租赁资产的摊余成本进行计量的，利息费用会随着租金的支付而不断减少，出现前高后低的波动，所以企业期间费用在租赁发生初期增加更多，利润总额减少更多，给企业经营成果带来较大的不稳定性[7]。

3.3 对现金流量表的影响

租赁准则的变化改变了现金流量表的结构。按照旧准则的规定，租赁费用计入支付其他与经营活动有关的现金，而新准则规定租赁负债产生的利息费用，以及使用权资产计提的折旧费用计入其他与筹资活动有关的现金流出。因此，新租赁准则下，企业现金流量表里经营活动现金流量净额增加，筹资活动现金流量净额减少，但现金流量总额保持不变。一般而言，投资者更关注经营活动现金流量净额，从而判断企业的现金流状况，因此经营活动现金流量净额增加对企业有利。

4 新租赁准则对天虹商场财务绩效影响的案例分析

4.1 天虹商场简介

天虹商场是一家在A股市场上市的，集百货、超市、购物中心、便利店四大业态为一体的大型综合性零售企业。由于经济下行，天虹商场2019年营业收入193.93亿元，同比增长1.33%；归属于上市公司股东的净利润为8.59亿元，同比下滑4.98%。天虹商场2019年年报显示，根据公司的物业门店权属划分为租赁、自有和加盟三种类型，门店总数为280家，其中租赁物业门店共有175家，占比达到62.50%。租赁物业门店租赁时间较长，但是由于合同到期时，资产的所有权不会发生转移，仍归承租人所有，按照旧的准则划分属于经营租赁。

4.2 天虹商场实行新租赁准则的会计处理

4.2.1 初始计量

从天虹商场2019年年报中可知，公司的租赁期多为20年、15年和10年，为方便计算，这里假设租赁期为15年。其次，需要对折现率做出正确选择，因租赁合同具有商业保密性，本文选择商业银行五年期以上的长期借款利率4.9%作为租赁内含利率，根据租赁业务的风险特性对利率进行上调，取5%为折现率。本文以2019年年报所列不可撤销租赁付款额为基数，对租赁负债进行折现。表1为天虹商场对经营租赁承诺的描述。本文在计算租赁负债时，不考虑租赁激励，仅考虑租赁付款额的现值，在计算使用权资产时，不考虑承租人的初始直接费用、预付租金以及承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地预计将发生的成本。

表1 天虹商场不可撤销营业场所协议未来需缴付的最低租金 (单位：万元)

从表1可以看出未来需缴付的最低租赁付款额合计数分别占天虹商场2019年、2018年营业总成本的144.48%和105.11%。2019年最低租赁付款额相比2018年有了一定的增加，这说明公司未来的经营压力较大，但相应的资产负债却未在表中显示，因此有必要假设该企业从2020年1月1日起实行新租赁准则，由此分析新准则对公司造成的财务影响。

表2是根据条件假设对天虹商场最低租赁付款额进行折现。这里的第4至15年代表以后年度，同时假设每期的最低租赁付款额相等。第4至15年最低付款额现值计算步骤如下：2068706.03/12=172392.17(万元)，172392.17*(P/A,5%,12)*(P/F,5%,3)=1313559.38(万元)。

表2 新准则下天虹商场不可撤销最低租赁付款额的现值 (单位：万元)

因此，承租人天虹商场在租赁期开始日需要做如下会计分录(单位：万元)：

借：使用权资产 1856347.65

贷：租赁负债 1856347.65

4.2.2 后续计量

在后续计量中，对于经营租赁而言，旧租赁准则只需要在销售费用和管理费用中确认租赁费用，而新租赁准则需要根据确认的租赁负债每期计提利息费用，同时计提使用权资产的折旧费用。因此，新租赁准则下承租人后续计量会计分录如下(单位：万元):

借：财务费用 92817.38

贷：租赁负债-未确认融资费用 92817.38

借：租赁负债-租赁付款额 193140.26

贷：银行存款 193140.26

天虹商场以10年对固定资产计提折旧，假定其对经营租赁所产生的使用权资产也采取相同的折旧方法。

借：管理费用等 185634.8

贷：累计折旧 185634.8

4.3 实行新租赁准则对天虹商场财务的影响

本部分先分析实行新租赁准则对天虹商场财务报表的影响，然后进一步分析对天虹商场财务绩效的影响。

4.3.1 对资产负债表的影响

表3是天虹商场新租赁准则下资产负债表调整表。

表3 新租赁准则下资产负债表调整表 (单位：万元)

从表3可知，因经营租赁业务确认表内资产和负债的原因导致资产总额整体上升111.60%，负债总额整体上升191.81%。天虹商场的租赁期均大于一年，新租赁准则的实施会大幅度增加天虹商场的非流动资产和非流动负债，因此会对天虹商场资本结构以及资产负债率产生很大的影响。

4.3.2 对利润表的影响

新租赁准则下利润表调整情况如表4所示。旧租赁准则主要是通过销售费用和管理费用下的门店租赁费用来影响利润表的，这里根据前文所述的不可撤销最低租赁付款额确认门店租赁费为193140.26万元。新租赁准则是通过使用权资产的折旧费用和租赁负债的利息费用来影响利润表的。租赁准则发生变化导致营业成本增加，利润总额减少。使用权资产的折旧费为185634.8万元，租赁负债的利息费用为92817.38万元，由此导致计入销售费用和管理费用的金额减少了193140.26-185634.8=7505.46万元。营业总成本上升了85311.92万元，利润总额减少了92817.38+185634.8-193140.26=85311.92万元。可以看出，在实行新租赁准则后，天虹商场的期间费用增加了，利润总额和净利润下降了。由于税息折旧及摊销前利润不受新租赁准则下变动较大的财务费用和折旧费用的影响，同时税息折旧及摊销前利润也不再包含租赁费用，所以有了一个较大幅度的增加。留存收益受到利润总额的影响大幅减少。表4新租赁准则下利润表调整表。

表4 新租赁准则下利润表调整表 (单位：万元)

4.3.3 对现金流量表的影响

新租赁准则下现金流量表调整情况如表5所示。新租赁准则下，偿还租赁负债本金和利息所支付的现金应当计入筹资活动现金流出，而原准则中经营租赁费用不再计入与经营活动有关的现金流出，同时简化处理的短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额计入经营活动现金流出，总体来看，与经营活动有关的现金流出量减少。因此，在实行新租赁准则后，现金流量表的结构发生了改变，原应计入“支付与其他经营活动有关的现金”转入到“偿还债务所支付的现金”，从而导致经营活动现金净流量增加193140.26万元，而筹资活动现金净流量减少193140.26万元，但现金流量总额未发生改变。

表5 新租赁准则下现金流量表调整表 (单位：万元)

4.3.4 对短期偿债能力的影响

新租赁准则下短期偿债能力指标调整情况如表6所示。实行新租赁准则后，无论是流动比率还是速动比率都有一定幅度的下降。这是因为一年内到期租赁负债增加导致流动负债总额增加，短期偿债能力减弱。另外，新租赁准则下经营租赁租金表内化，进入了资产负债表，形成了使用权资产这一非流动资产科目。在流动资产保持不变的前提下，资产总额增加，使得流动资产占比减少，导致企业变现能力减弱，不利于缓解企业的资金压力，容易造成资金链断裂。

表6 短期偿债能力调整表

4.3.5 对长期偿债能力的影响

新租赁准则下长期偿债能力指标调整情况如表7所示。从表中可以看出天虹商场权益乘数下降，资产负债率提升，这表明实行新租赁准则后企业债务融资的比例增加，企业面临的还本付息的压力变大，财务风险增加，债权人的权益可能受到侵害。

表7 长期偿债能力调整表

4.3.6 对营运能力的影响

新租赁准则下营运能力指标调整情况如表8所示。从营运能力的角度分析，总资产周转率下降较为明显，主要原因是非流动资产总额增加导致资产总额增加，使得企业的资产运营效率降低，总资产的流转速度降低，营运能力减弱。由于新租赁准则对于流动资产总额没有影响，所以流动资产周转率基本保持稳定。

表8 营运能力调整表

4.3.7 对盈利能力的影响

新租赁准则下盈利能力指标调整情况如表9所示。从表中可知新租赁准则的实行降低了天虹商场的盈利能力。新租赁准则下，天虹商场营业利润率存在大幅下滑的现象，这主要是因为在租赁期开始日，租赁负债所计提的利息费用较多，导致期间费用增加，使得营业利润下降，营业利润下降会导致天虹商场息税前利润下降，加上因经营租赁业务确认表内资产导致企业总资产增加，因此，天虹商场的总资产报酬率大幅下降。另外，租赁负债采用实际利率法，期初应还的本金较多导致期初计提的利息较多，然而随着租金的不断支付，应还的本金数额在不断减少，导致计提的财务费用出现“先高后低”的现象，使得公司的利润总额变得较为不稳定，从而在整个租赁期内，盈利能力指标会出现“先低后高”的现象。

表9 盈利能力调整表

综上所述，在实行新租赁准则后，企业的财务绩效均出现了不同程度的恶化，在降低相关指标的同时，还会提高一些指标的波动性。但是新租赁准则能够反映企业真实的资产负债情况，提高了报表数据的真实性和完整性，增强了报表之间的可比性，体现了会计信息质量可靠性要求，使得报表使用者可以清晰准确地了解企业的偿债能力、营运能力以及盈利能力等相关情况，对企业的财务状况、经营成果和现金流量有了更加清晰的认识。同时，新租赁准则杜绝了管理者通过经营租赁资产不入表的方法进行表外融资的可能性。新租赁准则下管理者不能通过经营租赁的方式租入资产来为企业创造营收，同时也必须计提相应的折旧和利息，这样管理层就无法虚构企业利润总额了。

5 预测实行新租赁准则前后天虹商场的财务运营状况

建立财务运营风险模型。

本文借鉴吕沙等[8]的方法引入Altman-Z模型来评价资产运营情况以及破产风险。Altman-Z模型为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5。

Z值越低，代表企业破产的风险越大，企业的经营状况越不稳定。各未知数的主要含义如表10所示：

表10 Z值中未知数含义

Z值含义为：Z<1.81,财务失败的可能性非常大，破产区；1.812.90，安全区。

从表11中可以看出，在实行新租赁准则之前天虹商场财务失败的可能性已经很大，Z值小于2.9，说明遭遇了一定的财务危机，在实行新租赁准则之后发生财务危机的可能性在不断加剧，说明新租赁准则给天虹商场的正常生产经营带来了很大的挑战，天虹商场应转变经营思路，制定详细的策略来应对租赁准则对企业财务的影响。

表11 各未知数在实行新租赁准则前后数据的调整情况

6 新租赁准则下天虹商场的应对策略

6.1 设置合理租赁期限

由于新租赁准则中规定对于低价值租赁和期限在一年以内的租赁可以选择不确认使用权资产和租赁负债，而是采用简化处理的方法，按照直线法在租赁期内计入成本或当期损益，并不会对企业的资产负债表产生很大的影响，因此，承租人可以在签订合同时多设置短期租赁，这样就可以规避因在表内确认资产和负债而带来的影响。天虹商场的租赁期一般为20年、15年和10年，租赁期较长，可以与出租方重新进行谈判，缩短租赁期。

6.2 合理安排租购决策

资金流相对充足的承租人可以选择购买资产，这样可以避免出现财务指标恶化的风险，同时可以享受税收优惠政策。自有资产也可以进行投资，具有增值的前景。天虹商场2019年度租赁门店占比62.5%，而自有门店数量仅占比16%，数量偏少，可以考虑适当增加自有门店数量，降低企业的负债率，提高企业的财务状况和经营成果。

6.3 改变商业模式

在新经济浪潮的推动下，越来越多的零售商开始推出“线上+线下”的零售新模式。这样可以减少对于线下实体店的依赖，同时减少企业的租赁规模，最大限度地减少新租赁准则对企业的财务影响。天虹商场是行业内率先全面实现数字化转型，突破传统购物模式的企业。截至2019年报告期，天虹商场数字化会员已达到2355万。2019年全年线上销售额相比去年同期增长42%。

6.4 租入的资产实行转租赁业务

承租人如果租赁业务繁多，可以对租入的闲置资产实行转租赁业务，这样原租赁的承租人也是转租赁的出租人。而对于出租人而言仍需要区分融资租赁和经营租赁，这样可以增加资产的利用效率，降低新租赁准则影响的同时可以每年收取固定租金，缓解企业的现金流压力。天虹商场在2019年对于经营租赁业务实行了转租赁，收取的租金增加了现金流，缓解了新租赁准则对经营租赁活动的影响。

7 总结

本文选取国内零售业领先企业天虹商场为案例企业，假设天虹商场于2020年实行新租赁准则，探究新准则对于企业财务报表、财务绩效以及财务风险所引起的变化，结果表明新租赁准则的实施会导致企业的偿债能力、营运能力以及盈利能力下降，增加企业财务风险，但同时可以更真实地反应企业的资产负债状况，提高了会计信息的可靠性和可比性，给投资者提供了一个较为客观的公司财务信息。面对新租赁准则带来的挑战，承租人企业可以转变思路，及时做出调整，在获取租赁资产的同时把对公司的财务影响降到最低。

[注释]

①短期租赁和低价值资产租赁继续采用简化处理的方法，在整个租赁期内采用直线法摊销，但仍需要每年在财务报表附注中披露。