黄向武

（阳光城集团有限公司，福建 福州 350000）

当前我国房地产公司在宏观调控背景下，设定了长效机制，以此保证了三稳状态。三稳主要指的是：稳房价、稳地价、稳预期。我国房地产市场也随之发生了一定的变化，传统高成本粗放式的经营状态逐渐远离，后续地产行业投资速度逐渐下降，利润也在不断下滑。因此我们不难看出，现如今地产行业中成本管理发挥出了重要作用，在一定基础之上成本管理工作也成为了当前房地产行业中管理工作的重点内容。在管理过程中成本控制要求较高，并且随着房地产行业利润的不断变薄，成本精细化管理成为了成本管理工作的主要发展方向，同时也成为了有效控制成本的主要方式。在研究过程中，需要针对我国房地产企业面临的实际情况，制定较为科学的成本管理策略。首先需要对设计阶段的方案进行优化，再结合限额问题对其进行完善，从而满足在图纸方面的成本控制和管理，以此优化后续施工中成本控制，最终满足成本控制需求。对于后续相应的组织结构也需进行优化，强化各方面绩效考核工作，以此完善数据库保障措施，最终对成本管理工作质量进行提升，其中需要严格紧抓细节管理，才可保证整体控制质量。以此保证企业可以满足可持续发展需求，并且不断优化企业自身价值，最终为企业开辟新的发展路径，不断优化成本管理工作。

1 房地产成本管理概述

开发成本主要指的是房地产企业开发产品时所支出的各项费用，同时在此过程中还需融合后期不断向其内部融入资金。狭义来讲主要指的是在规模和内容标准方面的支出，广义来讲是“溢价”概念，简而言之就是价值工程的合理投资[1]。

2 成本管理相关理论及方法

2.1 全面预算

全面预算管理工作是现代企业管理工作的主要控制方法之一，在管理过程中需要以企业发展为导向，不断确定经营目标，以此保证价值形式和企业经营管理活动的需求，最终优化企业管理方式。在全面预算管理过程中，企业需要满足以下条件：全方位、全过程、全员参与。在此过程中还需结合实际需求，不断组织管理团队，并且对编制和材料进行优化，从而保证管理的有效性，并且还需结合资料对综合性预算管理进行完善。此时企业需要全面推行预算管理工作，确保可以满足细化战略目标需求，最终保证经营价值和绩效考核需求，同时对风险进行控制，促进开源节流[2]。

2.2 目标成本管理

目标成本控制主要指的是在开发项目中对产品的定位和设计方案的节奏分析，同时区域市场行业也需进行历史数据分析，结合信息资料预估相应风险，对项目开发过程进行完善，此过程主要目的是为了帮助分析地区评估过程中的风险，以此制定出相应的房地产开发项目目标和经营目标，最终实现利润目标。此过程还需对管理过程中各类文件进行管理。目标成本是房地产企业在各类目标支持下进行的成本预测产物。同时，此类目标也需经过多个部门成员的配合，才可保证项目立项后满足一定经济指标，以此保证后期成本依据。

2.3 价值工程

价值工程主要指的是管理理论技术与经济体系之间的关系，同时价值工程也是综合收益和成本的一种的技术支持。价值工程与动态发展具有一定关联性，此过程需要将成本投入最优化，同时还应该获取更多的投资价值，以此站在成本控制角度对产品功能进行分析，以此确保企业具有一定竞争力，不断为项目提供支持，从而形成相应的成本控制和竞争优势。

3 房地产公司成本管理的优化对策

3.1 成本管理优化

对于房地产行业而言，前期的成本管理师最为重要的阶段，在立项时就应该全面对成本预算进行分析，以此掌握项目预期销售值和成本收入，后续结合所面临的风险点对项目市场进行定位，以此结合建设成本和客户心理定位对整体项目进行准确分析，确保成本控制的准确性，最终满足充分性评估，确保项目成本控制管理的有效性，让其最终作用得到发挥。当前针对上述内容房地产公司需要结合前期阶段成本管理问题，不断优化管理人员自身管理意识，以此对项目投资进行充分论证，从而保证成本开展的精准评估。

加强招标阶段投标企业资信审查力度，做好背景调查。委托技术力量强的咨询公司准备招标文件，以提高规范和图纸的质量，减少设计错误和缺陷，防止漏项，并减少规范和图纸的矛盾和冲突。开发商还可通过咨询公司，提高招标文件中工程量表中的工程数量的准确性， 防止承包商提出的因实际工程量变化过大引起的合同总价的变化超过合同规定的限度而产生的要求调整合同价格的索赔。利用发包人在招投标及合同签订阶段的优势，在招标文件及施工合同中针对承包人增加限制索赔的条款，以减少责任。在合同中约定承包人的各项义务，包括工期质量违约责任、工期逾期违约责任、承包人违约导致合同解除的违约责任等[3]。

对于施工阶段而言，是成本管理工作的重要执行阶段。此阶段需要做好合作策划和规范设计内容，并且严格对现场签证进行管理，从而加强动态预警和监控，最终保证严格控制，减少成本的形成。此过程还应该尽可能减少索赔现象发生，以此及时把握建筑行业新行情，对于材料成本工作，需要结合市场实际情况，制定相应的组织方案，以此满足资源的合理配置，此过程需要多个部门之间的联动，才可保证整体工作的质量和效率。当前针对地产行业施工阶段的成本控制问题，需要强化目标成本的准确性，还需严格控制无效成本的管理，以及对签证问题的管理。

对于我国建筑行业竣工阶段而言，此项工作需要针对审核和核算进行，以此还需做好技术经济文件和资料的全面审查，确保资料和实际施工相吻合，并且保证合同条款的执行过程与变更过程都可通过资料进行查处，以此保证结算流程的准确性，并且后续工作按照结算流程进行，同时在一定基础之上还应该不断确保结算的质量，使其整体工作处于良好的状态下。结合此项情况房地产公司需要结合规范内容履行相应合同的内容，不断对项目复盘的成本进行评估，从而保证整体工作质量。

3.2 成本管理优化实施保障

在成本管理过程中，相关企业需要对组织结构进行完善，并且保证组织结构可以结合实际需求派遣相应的管理人员进行响应。其中公司中各个职能部门需要有效结合一体，主要目的是为了减少授权问题带来的影响，减少管理层级分化，减少管理跨度，最终保证管理质量和效率。同时一体化管理流程更能将资源有效利用，满足全沟通和协作需求，最终提高全过程管理优化。

事前，固定相关质量问题的证据，同时发函通知承包人维修，承包人不维修的，继续发函通知将委托第三方施工单位维修，相应款项按总包合同约定在工程款中扣除；事中，与第三方签订的维修工程合同及过程性的维修事项清单均应及时发送承包人；事后，将维修工程验收及维修工程款项结算相关事宜向承包人发函告知。招标选择有经验的监理单位对工程建设项目进行施工监理，约定监理人处理变更、索赔事项的权利和义务。发包人需监督、检查监理人的日常监理工作，规范现场签证行为，掌握承包商投入资源数量和运行状态，配合发包人进行发函取证工作。

明确部门职责才可保证构建健全的成本管理责任体系。责任成本需要以责任对象为中心，对其进行成本控制，以此保证成本控制目标的准确性，同时还应该结合环境问题减少成本控制的影响作用。在确定责任成本后才可保证不受到各个区域的影响，最终对部门的职能和责任体系进行优化，最终保证精细化管理，实现成本控制优化，同时责任成本还需对其进行预计和可估，最终满足可考核性需求。

在组织方面流程管控绩效考核均是成本管理的关键组成部分，在此过程中要对绩效考核进行组织分工和流程控制，以此满足实际质量需求，同时还应该结合绩效考核对成本管理进行保障。公司需要保证增值业务的流程化发展，结合核心内容将重点放在关键内容上，同时结合实际需求，制定具有针对性的考核指标，以此满足绩效管理工作质量。首先，需要明确公司整体经营目标和计划，对企业所要面临的问题进行明确；其次，还应该在下达指标后，结合项目的实际情况对组织体系进行优化，按照逐步分层的方式进行管理目标的设定，最终保证整体管理质量。在指标下达后需要明确管理目标，确保可以结合实际需求不断优化考核内容，从而提升企业管理层水平和能力，最终保证成本管理。在此过程中，还应该强化考核绩效内容，实现有组织有计划有协调能力的管理工作，保证各个部门之间的资源有效性，同时还应该不断解决组织分工中的流程管控问题，对形式化问题进行完善，不断挖掘新的管理人才，调动团队的发展，确保团队更具有积极性和创造性，最终优化整体工作效率和管理质量，从而实现组织目标和成本管理工作的优化和保障，让其在企业发展中发挥出重要作用[4]。

4 结语

综上所述，结合理论与实际，站在宏微观的角度分析地产公司成本管理控制工作，可以看出只有细化分析成本，满足精准估算为其提供完善的设计方案，才可将限额设计指标严格落实到位，最终让施工阶段的成本结算与预期金额相匹配。在此过程中，还需对后续成本缺失问题进行评估，以此保证整体成本控制质量。在此过程中，需要完善各个阶段的成本管理流程，前期需要控制决策阶段，中期需要控制设计阶段，后期需要控制施工阶段，将各个阶段进行成本优化，才可改进和优化成本管理工作质量。当前，随着市场竞争环境的越来越恶劣，房地产企业成本管理人员需要不断转变管理思路，以此满足优化自身竞争力的需求，从而制定出符合实际需求成本管理策略，最终推进房地产行业的可持续发展。