陈曙光

（山东潍坊明翰置业有限公司）

一、引言

在激烈的市场环境中，更多的房地产企业将致力于品牌、资金以及技术产品的研发，提高房地产项目的整体质量与服务水平，推动房地产产业持续向前发展，不仅如此，随着房地产企业内外部经营环境的不断变化，企业要想在市场中立足，还应当强化内部控制，立足于企业整体的战略发展以及发展总任务，围绕企业内部控制活动的实施，大力推进内控体系的建立与完善，不断提高房地产企业管理行为的规范性和标准化。本文站在房地产行业的视角，对内部控制的积极作用与影响进行了系统性分析，并针对房地产企业在业务以及财务管理活动中的各项风险进行了阐述，在此基础上不断完善并优化内部控制制度，真正解决企业经营管理中的各种问题。

二、内部控制概述

内部控制是指企业运用一系列科学的管理方法和手段，对企业内部各项经营管理活动进行规范，从而形成的系统管理体系，其对于企业经济活动的开展以及经济利益的增加具有积极的影响。而在市场经济环境的影响下，房地产企业受市场环境的影响越来越深，企业就开始将管理的重心转移到内部控制中，希望房地产企业可以通过内控活动规范经营管理活动，提高市场竞争力。而内部控制只有制度化，才可以确保其严肃性与规范性，内部控制制度应当完整体现风险评估、内部措施的制定、实施后续的监督活动，从而形成闭环管理。内部控制是围绕企业整体战略建立的，用以解决企业实际经营管理问题的管理体系，因此企业应当重视内部控制制度的落地执行，充分发挥内控体系的重要作用。

三、房地产企业强化内部控制的作用

房地产企业还需要定期将风险管理的内容纳入到内部控制体系建设过程中，并且就业务活动存在的风险进行预测和分析，加强各项活动的监管，对企业内部控制制度执行与落实过程中的影响因素进行管控，确保房地产企业可以健康稳定发展。随着市场环境的变动，房地产企业不仅需要重视项目建设的质量，还需要加强内部控制，把控好经济杠杆，对房地产企业的经济活动进行合理规划，尤其是房地产企业实行资金集中管理，实施严格的资金审批制度，可以帮助企业对资金进行统一的调配和安排，企业可以将资金运用到各个项目的建设以及日常经营活动中，推动房地产企业的高速发展。与此同时，企业强化内部控制管理，对企业各项工作都进行全面监管，并且就企业在落实内部控制制度的过程中所存在的现实问题加以解决，促使内部控制制度的实施。

四、房地产企业内部控制制度存在的问题与不足

（一）资金运作缺乏集中管控

资金对于每一个企业而言，都是极其重要的一项资源，尤其是针对房地产企业而言，房地产企业在具体的项目建设过程中，需要在项目建设的全过程中投入资金，用以维持房地产项目的顺利建成。因此，房地产企业应当加强资金管理，制定严格的资金使用制度，对资金的流入与流出都加以规划，从而避免资金浪费，也会提高资金的使用效率。但是现实中，房地产企业虽然较为重视资金的管理，但是却没有形成集中管控的思想，具体而言，由于项目建设地址不同，房地产企业为了确保项目的建成，在不同的项目建设地开设银行账户，并根据项目的建设进度向具体的银行账户支付，而有些项目负责人为了便于工作的开展，也申请了备用金，企业对备用金的管控认识不足。此外，企业未实行资金集中管理，在对外投资与项目资金支付过程中，企业未制定统一的资金使用规划，也没有根据企业的实际需求统一调动和分配企业的资金，同时对资金的管控也不到位，造成资金使用率较低。

（二）市场行业风险大，风险评估体系不完善

众所周知，近些年，房地产行业面临的市场风险较大，这种风险的来源是多方面的，不仅包括房地产行业的高风险性，还包括国家宏观调控政策内容的影响，因此企业就应当强化风险认识，深入了解房地产行业的市场风险，认识到风险对企业经营管理的重要影响，并健全风险评估与控制体系，从而防范与应对各种风险。但是，有些房地产企业一般只重视经营规模的扩大，知名度的提高，更关心的是销售额的增加，因此对风险评估与控制工作不甚重视。而且部分房地产企业的风险评估与控制体系也不完善，无法对企业在市场行业中遭遇的风险进行预测，也无法运用科学的风险评估机制对风险对企业的具体影响进行评估，房地产企业更没有采取风险预警的方式，难以对风险进行提前预警，因此也就不能从容应对风险问题。

（三）内部控制制度执行力度不足

房地产企业需要根据实际情况对内部控制制度的内容以及流程加以完善与优化，同时还应当重视内部控制制度的执行与落实实施情况，只有内控制度充分执行，才可以促使企业合规经营。遗憾的是，大多数房地产企业虽然建立了内部控制制度，对相关管理制度与流程也进行了规范，但是在实践活动中，内控体系的执行力度不足，一方面，房地产企业全体人员内控管理意识缺失，由于少数房地产项目的特殊性与紧急性，房地产企业就对于这个项目相关的资金审批流程以及资产调配流程开启了绿色通道，相关人员并没有严格按照内控流程完成资金的审批等流程，造成内控制度名存实亡；另一方面，企业并未建立健全绩效管理制度，并及时就内控制度的执行情况进行绩效评估，也没有对不遵循内控制度的人员追究责任，更没有对其进行严厉的处罚，致使各部门并未注意到内控制度的重要地位，也会导致内控制度的成效甚微。

（四）融资难度增大

房地产企业所需的项目建设资金数量庞大，企业应当借助外部金融机构或者金融平台完成融资，由于房地产行业的市场风险较大，银行等金融机构为其提供贷款时，审核较为严格，不少房地产企业也开启了民间融资的新渠道，但是这种融资方式的成本较高，还是无法满足房地产企业的融资需求。而国家在推动金融市场规范健康发展，加强房地产企业金融审慎管理，对房地产企业的信贷政策进行了调整，对房地产企业的要求更加严格，因此，房地产企业就应当不断拓宽融资途径，通过多元化的融资手段，筹集到更多的资金，解决企业资金短缺的问题。以恒大为例，为了推动企业的发展，满足市场开发需求，企业不断对外融资，资产负债率也随之不断增加，而随着限制房企融资的“三条红线”出台，恒大三项指标都严重超标，无法再增加有息负债，意味着资金链断裂迫在眉睫，但由于债务问题滋生，且已经严重影响到企业的销售终端，因此很难融资。

（五）内部监管机制缺失

内部控制制度的落地执行离不开内部监管机制的支持，房地产企业需要完善内部监管机制，对房地产企业的各项工作都进行审计监督，充分发挥审计监督的重要作用。有些房地产企业虽然建立了内部监督管理体系，但是其只是对一些重点的房地产建设项目开展基础的会计账目的核算等业务，并未对企业各个职能部门所发挥的作用以及内控制度进行评价，无法对企业各部门形成很好的牵制。而且，房地产企业的内部审计岗位也缺失，有些企业为了节省人力资源成本，一岗多职的现象经常存在，而且内审部门在实际的工作中，受企业管理层的影响与干预较多，无法依照企业的内部监督机制完成审计任务，更无法纠正企业的偏差行为。

五、房地产企业优化内部控制制度的对策

（一）制定资金使用计划，加强对资金的集中监管

第一，对于房地产企业来说，资金的合理使用是重要的一项工作，房地产企业应当根据市场环境的因素以及企业内部项目建设的实际情况，编制资金使用计划，对各个项目的资金使用情况进行预测与统筹规划。房地产企业在后期项目的建设过程中，还可以根据具体的变动对资金使用计划进行调整，确保企业可以通过统一的规划，实现资金的高效配置；第二，房地产企业还应当实行资金集中监管，建立健全统一、标准的资金审批与使用制度，对资金的流入与流出的流程进行规定，企业可以站在宏观的角度，对资金进行统一的调配。而且企业还需要完善资金管理制度，对资金审批流程与程序加以规范，同时还可以通过该制度加强对资金流向与流量的监督管理，并且企业还应当加强对银行账户的管理，将其纳入到企业整体的管辖之下，及时对银行账户的资金做出相应的处理。

（二）健全风险评估体系，提高决策的科学性

房地产企业处在市场环境中，要想降低风险对企业的影响，达到财务战略管理目标，就应当树立风险管控意识，企业全体人员，尤其是财务人员、业务人员以及领导更应当主动学习风险管理的相关理论与措施，加强对风险管理工作的支持。同时，企业还需要建立健全风险评估机制，及时对房地产企业的异常财务数据进行提前预警，财务人员还应当依据自身丰富的风险管理经验对风险因素进行分析，并引进先进的评估机制，分析并评估出风险对企业经营的具体影响，从而提高决策的科学性。此外，房地产企业还应当依据经营环境的变化，对风险评估与应对体系的内容进行完善与优化，满足企业的风险管理需要。

（三）加强绩效管理，充分落实内部控制制度

房地产企业需要加强内部控制理念的宣传工作，就内部控制工作所发挥的整体成效进行全面讲述，帮助企业全体人员认识到该行业在市场中多面临的各种风险，并加强对内控活动的认识，这样才可以实现中主动遵循内部控制制度，践行内控管理理念。此外，房地产企业还应当加强绩效管理，制定科学、有效的绩效管理机制，科学划分每个部门的工作职责，在每个月的月末，内控部门可以对各部门的内部控制执行结果进行评估，而针对房地产企业不同的职能部门，企业还应当注意到绩效评价指标的公平性，严格区分各个部门的工作内容，按照不同的绩效考核体系，开展全面评估工作，使员工可以认识到内部控制实施的重要性和必要性，也可以让员工将内部控制的执行效果与个人的绩效工作相联系，从而在日常的经营管理中充分践行内控理念。更重要的是，企业还需要通过完善的激励机制，鼓励和鞭策员工落实内控制度，确保内部控制总体目标的实现。

（四）拓宽融资渠道，盘活内部资产

房地产企业所面临的市场环境越来越复杂，企业只有不断拓宽融资渠道，取得更多的资金支持，才可以在市场中不断发展。而房地产企业在金融监管逐步收紧的背景下，企业更应当调整融资思维，改善自身的财务结构，在房地产投资中，重点关注从短期投资向中长期投资方向转变。而且房地产企业还应当紧抓政策和市场的窗口期，积极营销促进应收账款的回收，减少坏账和死账的产生。同时，企业也可以选择应收账款收益权转让的融资方式，将企业未来要收到的钱提前先卖给金融机构，并以一定的融资成本提前回流现金，例如华夏幸福对地方政府享有的应收账款收益权转让，房地产企业通过这种融资方式，可以盘活内部的应收账款，减少企业的融资成本。而且房地产企业还可以根据自身的实际需要，选择股票质押和债权融资的方式，还应当重视内部资产的盘活，可以利用供应链平台完成融资任务，有效解决企业的融资难问题。

（五）强化内部监督与管理

第一，房地产企业应当重视内部监督与管理机制的建立与完善，并对房地产企业各个环节的审计与监督流程进行明确，同时企业还应当重点关注内部监督与管理实施的全面性，不仅针对企业重点环节的工作进行监督，还应当对非重点的工作进行监督，从而确保审计监督工作可以全面实施与落实。企业还应当设置相应的内部监督与管理机构，对其审计监督的工作权限进行划分，对其工作职责进行明确，促使其有效协调企业其他部门的工作，从而加强对各项工作流程的审计监督；第二，房地产企业还应当加强信息化管理系统的建设，构建财务管理共享服务中心，将业务部门与财务部门进行有机结合，财务部门可以及时对房地产企业的业务政策以及相关的销售活动进行实时了解，同时也可以对各项业务活动展开实时追踪和监督，及时发现房地产企业在项目投资、融资活动以及资金审批等环节中的现实问题。房地产企业针对这些问题，可以不断完善内部控制制度，优化内控活动流程，从而对企业的各项经营活动形成有力的监督与控制，最终促使房地产企业经营目标的达成。

六、结束语

综上所述，内部控制可以帮助房地产企业规范经营管理活动，促使其在市场环境中稳定发展，并且可以脱颖而出，房地产企业应当重视内部控制制度的落实，构建风险管理为主要内容的内控体系，对企业如何强化内部控制工作提供有效的解决方式和路径。此外，房地产企业还应当重视投融资活动的风险管理，制定科学的投融资管理政策，对企业的投资与融资流程进行规范，确保房地产企业可以高效应用资金，进一步推动房地产企业高质量发展。