吴学松，张磊庆

（1.中国建筑科学研究院有限公司 建筑机械化研究分院，河北 廊坊 065000；2.中国工程机械工业协会施工机械化分会，河北 廊坊 065000）

2021 年，全国房地产市场前热后冷、风云突变。建筑起重机械市场销量随着全国房地产市场几乎同步起伏变化。2022 年房地产能否出现V 型反转？

新冠疫情冲击下，2020 年全国房地产开发投资额依然创历史新高，2021 年1～2 月份，全国房地产开发投资额同比大增38.3%，使得业界对2021 年的房地产市场充满乐观期待。确实，2021 年上半年热点地区房地产市场沿续2020 年下半年以来的活跃态势，房价与地价继续上涨。然而下半年，风云突变，房地产调控不断加码，三道红线试点范围扩大、贷款集中度管理全面实施、22 城双集中供地首次推出、住建部约谈18 城相关负责人、严防与查处经营贷违规流入房地产、多地推出学区房新政与二手房指导价政策相继出台，房地产市场快速降温，热点城市房产交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集体遇冷，十几家上市房企陆续信用违约，多数房地产民企出现程度不一的经营困难。

在疫情零散出现、洪涝灾害多地出现、煤价上涨和各地限产限电、国际环境错综复杂等因素的冲击下，2021 年国内生产总值（GDP）仍然取得了8.1%的较大增长。

1 全国房地产开发投资3月开始增速持续回落

图1 2021年全国房地产开发投资增速

据国家统计局消息，2021 年自3 月以来全国房地产开发投资增速连续10 个月同比下降。2021 年全国房地产开发投资147 602 亿元，比上年增长4.4%；其中，住宅投资111 173 亿元，比上年增长6.4%。

回顾近20 年走势，2001 年～2011 年，全国房地产开发投资增速总体较大。2011 年之后，随着宏观经济持续降速，以及房地产市场持续调控，行业总体降速，房地产开发投资增速连续下滑，跌至2012 年的16.3%。2014 年在行业持续低迷的情况下，投资增速明显回落。2015 年开发投资增速仅1%，创历史新低。2016 年，一、二线城市市场复苏，房地产开发投资增速有所回升。2017 年，随着三、四线城市房屋销售火热，全国楼市总体活跃，房地产开发投资增速微幅提高。2018 年、2019 年，房企建筑安装投入增长较多，房地产开发投资增速保持9%以上的较高水平。2020 年受疫情影响，房地产开发投资增速前低后高，全年同比增速有所回落。

图2 近十年房地产开发投资额及增速

2 全国开发企业房屋新开工面积由增转降

2021 年3 月以来房地产开发企业房屋新开工面积同比增速快速回落，7 月由正转负，10 月降幅进一步扩大。主要是上半年调控不断升级，房企融资紧张，经营风险暴露，拿地能力大降，开工节奏放缓。2021 年房地产开发企业房屋施工面积975 387 万平方米，同比增长4.2%；房屋新开工面积198 895 万平方米，同比下降11.4%。

图3 近十年房地产新开工面积及增速

回顾历史，2001 年～2011 年，同比增速都保持正增长，房地产开发一路高歌猛进。2011、2012 年受调控政策影响，新开工面积增速逐步下行，2012年首次出现同比负增长。2013 年楼市回暖，房屋新开工面积增速明显回升。2014 年受到行业整体下行影响，房屋新开工面积明显回落。2015 年延续回落态势，同比跌幅再次扩大，去库存压力依旧较大，开发商开发节奏放缓。2016 年～2019 年，全国房地产市场恢复繁荣，房企拿地积极，新开工面积同比连增四年。2020 年经历了新冠疫情爆发和房企陆续复工复产，新开工面积同比增速大幅跳水后降幅持续收窄。2021 年由于市场大降温，房企减少开工，同比下降11.4%。

3 建筑起重机械市场的起伏变化

建筑起重机械市场销量随着全国房地产市场几乎同步起伏变化，2013 年达到前一阶段高峰，2016年达到谷底。从2017 年开始进入新一轮上升通道，2020 年建筑起重机械行业创历史新高，行业营收突破480亿元，塔机和施工升降机总销量超过10万台。2021 年，建筑起重机械市场销量前高后低，同比小幅下降，预计全年总规模到达450 亿元（数据来自CCMA 建筑起重机械分会），其走势几乎与房地产市场同升同降，市场竞争不断深化。

凭借国内市场的巨大需求和建筑起重机械行业的不懈努力，过去五年，中国建筑起重机械行业快速发展，已发展成为全球最大的建筑起重机械市场。

建筑起重机械租赁市场，随着渗透率不断提高，其市场规模也不断扩大。据统计，2011～2020的10 年，塔机租赁市场规模从342 亿元增长到1 108亿元。塔机租金近几年也出现较大降幅。随着施工安全管理要求提高和事故处理代价越来越大，用户对建筑起重机械设备性能、质量、安全要求越来越高，设备质量、性能、安全配置提升是必然趋势。

图4 国内塔机租赁市场规模及增长率

近几年，我国装配式建筑面积保持高速增长，2019 年国内装配式建筑渗透率为18.4%，2020 年，全国新开工装配式建筑共计6.3 亿m2，较2019 年增长50%，占新建建筑面积的比例约为20.5%，提前完成了《“十三五”装配式建筑行动方案》确定的到2020 年达到15%以上的工作目标。随着国内大力推行装配式建筑，对塔机要求发生根本性转变，形成了塔机向中大型化、高端化发展趋势。随着塔机结构的进一步优化，其租赁市场的空间将进一步释放。

4 2022年房地产能否出现V型反转？

房地产市场的中长期走势与经济基本面有关，短期趋势由宏观政策决定，在分析和预测2022 年房地产市场短期波动趋势时，我们着重从分析房地产调控政策入手。笔者以为，2022 年的房地产调控政策将出现微调，房地产市场最坏的阶段可能已经过去，但难以再次出现V 型反转。

预计2022 年的土地市场整体热度会延续2021 年末低位运行的趋势。在“因城施策”政策指引下，部分城市会适度放松部分调控，但整体房地产政策面偏紧仍是大势所趋。预计一线城市和部分二线城市热度能够保持，三四线城市加速下行。

随着2021 年土地溢价率冲高回落，加之政策逐步从加码调控专向稳定和保持行业良性循环，房地产企业在2022 年或因为资金面改善而推动2021 年停工项目复工复产，从而使得房地产开发投资增速逐步企稳回升。土地购置和新开工增速仍不乐观，新开工难有改善，出现负增长的概率比较大。

展望2022 年，预计全国房屋竣工面积高位回落，叠加新开工的弱势表现，2022 年全国房屋施工面积仍将保持较低增速，预计施工面积同比增速降至1.5%左右。房地产开发投资增速降至3.8%左右，总量超15 万亿元。从全国商品房销售来看，随着“房住不炒”继续贯彻落实，全国范围内调控政策难获实质性放松，房地产市场基本呈现前低后高的特征。2021 年底以来，政策调控出现积极信号，但是从政策端传递到市场端仍需要一定的时间，因此预计2022 年上半年房地产市场继续探底，下半年有望触底回升。

5 建筑起重机械及租赁业的发展前景

建筑起重机械行业历经2021 年上半年的历史高峰，2021 年下半年市场下滑，行业将进入以“规模平稳化，产品智能化、绿色化”为特征的新时代，行业周期波动趋于缓和，弱周期特点越来越明显。虽然房地产投资增速下滑，但投资规模越来越大，为建筑起重机械提供了较大市场，并且随着“两新一重”项目开工、设备更新需求、风电“倍速”发展及大塔时代来临，建筑起重机械行业在“十四五”期间仍有一定发展空间。

在我国大力发展装配式建筑的背景下，塔机市场重心将逐步转移至大中型塔机租赁市场。随着装配式建筑的不断深入推广，以及建筑安全施工要求的不断提高，施工总承包单位越来越倾向于专业化的塔机租赁服务商，对塔机施工的安全和服务的专业要求越来越高，中大型塔机租赁服务商在加大管理投入的同时也越来越注重塔机产品本身的质量，追求高品质产品的塔机制造商将具备长期优势。

面对激烈的市场竞争，建筑起重机械租赁商在竞争中一方面要把握机遇，抢占市场；另一方面要提升企业自身的管理水平、服务能力。规范化运营、标准化服务，积极拥抱新技术，迈上数字化管理新台阶，才能在未来市场中稳健前行。

中国工程机械工业协会苏子孟会长认为，工程机械行业2022 年虽然有较大下行压力，但是稳定持续向好的发展环境没有变，支撑经济稳中有进、稳定恢复的强大韧性没有改变，各类有利因素在不断积累，跨周期调节政策力度在不断加大，市场需求增长韧性将不断增强。2022 年，“十四五”规划中一批重大发展战略、现代化基础设施工程、重大工程等将陆续开工建设；乡村振兴和新型城镇化、区域发展重大战略等政策举措将进一步落地；数字化、智能化转型步伐将继续加快，将为工程机械行业高质量发展提供强力支撑。

近年工程机械行业龙头企业纷纷进入建筑起重机械行业，中联重科、徐工进入较早，三一集团2019 年2 月成立湖南三一塔机械有限公司。2021 年4 月山河智能控股江麓，成立山河江麓；11 月柳工股份投资江汉建机进军建筑起重机械行业。至此，五大工程机械龙头企业进入建筑起重机械行业，中国建筑起重机械产业迎来了新的变局。