楼 杨，应坚国

［上海金桥（集团）有限公司，上海 201206］

0 引言

随着我国的建筑科技不断发展，同时，人们对于居住条件改善的要求逐步提高，精装交付的装配式结构已经逐步推广，成为住宅建筑的发展方向。为此，《建筑业发展“十三五”规划》提出：到2020 年新开工全装修成品住宅面积将达到30%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%[1]。近年来，装配式精装修住宅在项目中有越来越多的应用。但由于对装配式精装修住宅管理工作重点、难点缺乏实践经验、管理理论尚不完善等因素影响，使精装修成品住宅质量问题频出、投诉率居高不下，对购房者、开发商利益都造成较大损害。本文结合工程实践，提出了重要节点管控的主要措施，为提升装配式住宅批量室内精装修工程质量进行有益的探讨。

1 装配式住宅批量室内精装修工程的特点及难点

文献[2]对装配式建筑的定义如下：结构系统、外围护系统、设备与管线系统、内装系统的主要部分采用预制部品部件集成的建筑。装配式建筑主要包括装配式混凝土建筑、装配式钢结构建筑及装配式木结构建筑。上海市商品住宅项目已经全面采用装配式建筑。

装配式住宅推行后，在进行批量室内精装修项目时管理上又出现了新的课题。主要体现在以下几点。

（1）室内精装修设计介入的时间点较常规建筑需要前置，提前规划室内预制土建构件的位置和尺寸，避免在精装修阶段改动。

（2）装修设计需要在土建完成后迅速深化，达到施工图的深度，并事先完成留建筑构件上的预留孔和预埋件的设置，就可以减少后期精装修阶段在建筑构件上大量穿孔预埋。

（3）招采工作时间点要同步前置，以确定各类设备的重量、准确尺寸及位置。

（4）PC 专业与建筑、结构、室内装饰、给排水、暖通、电气、弱电智能化专业同步开展工作，交叉进行，作为最后一步落实在生产环节。

（5）由于PC 的不可破坏性，就需要将大量的细节设计工作前置，各项精装修设计工作提前完成，统筹安排，多工种反复核对，尽量避免对PC 结构构件的后期改动。

2 装配式住宅批量室内精装修工程管控研究

2.1 总控要点

装配式建筑在室内精装修工程开始之初，就需要拟定详细合理的计划，做好各项前期的准备工作。这样就要求参与建设工作的各方人员，包括建设方、设计院、施工单位的各个工种的人员，都要作为规范管理的一份子，参与到室内精装修的过程中来。

建设方要在项目之初召集各方参与项目的人员来一同制定一个可行的总体管控计划，同时将管控计划的每个部分分配给相关参建单位，责权利明确。同时，在总体管控计划中画出控制进度的关键路线，同时应设置控制进度的关键节点。

为了确保总控计划顺利实施，可以确定重要的时间点来控制项目进度。如在某个工序中有拖延的迹象，应该立即分析造成拖延的原因，如果是不可抗因素造成，立即进行弥补或后继工作顺延。如果是人为因素，及时找到责任人及延迟原因，予以提醒、并采取措施补救。采用这种总体管控计划对项目进行控制，可以非常清晰地看到项目的进度及查找出存在的问题。装配式批量室内精装修工程流程如图1 所示。

图1 装配式批量室内精装修工程流程

2.2 设计阶段管控要点

所有的工程项目管理，首先是要加强和完善设计管理工作。装配式建筑的室内精装修工程的设计管理工作是整个项目的重头戏。我们要做的是先选择一家技术过硬的室内精装修设计公司，再选择一家胜任的PC 深化设计公司，双方在设计方案落地的过程中密切沟通，设计方案的落地性及市场接受度会更好。

由于室内精装修阶段设计的特点，存在专业多，交叉修改量大，同时许多项目会做试验样板房，造成多轮修改工作，而装配式住宅项目又不允许反复变更图纸，频繁更改预留点位及空洞。因此，装修住宅的设计方案尽早启动，是否独立做样板房，也应尽早确定，以保证施工进度的连续性。

设计进度往往是影响总控进度的关键线路。通常来说，室内精装修图纸不像土建图纸完成时间可控，土建图纸只需根据规范设计即可，室内精装修图纸受主观修改影响较大，建设方对于方案的反复调整是主要原因。从室内精装修住宅的整个设计流程来看，首先是设计方案效果图，然后是装修装饰及设备图，其中又包含了若干专业，在空间上相互关联，协调时间较长。装修的效果主要依赖效果图的展示，建材的布局和设备的选取直接影响着房屋的使用功能。因此，在这两个阶段不停修改的时间比较多，在方案落地的过程中，主观和客观的因素造成这两个阶段还要反复进行核对修改。实施装配式住宅后，室内精装修图纸的设计时间更为紧张，考虑PC 构件的提前预埋预制工作，最佳时间是在PC 构件生产之前完成全部室内装饰图纸。

各个专业设计的协调沟通也很重要。除了建筑、结构、机电和PC 专业外，还会牵涉到与智能化、设备等各个深化设计的交叉配合，比如在确定某个户型的室内净高时，既要考虑使用功能，又要考虑美观，还要考虑设备管道的排布。所以，对于建设方而言，在设计阶段进行及时的协调很重要。应该及时组织相关的专业对于碰到的专业问题进行讨论，使各方可以明确设计的意图，找出最优解决方案。同时，协同工作的好处还在于各方可以及时修改图纸到位，避免遗漏和相互推诿，及时完成图纸，顺利施工。

2.3 施工阶段管控要点

装配式批量精装修的住宅项目中的PC 生产商应认真阅读图纸，及时和PC 深化设计公司沟通，反映生产中碰到的点位预留有关的问题，达到相关设计专业同步修改，确保图纸始终一致。

装配式批量精装修工程施工时存在界面多、专业多、交叉作业多。精装修工程可以灵活的划分标段，每个标段界面清晰，区域相对封闭即可。土建总包和精装修分包的界面比较难以划分，会存在施工穿插交错的施工管理问题。土建和精装的界面问题应在各自的合同中确定各自的工作范围，细化每项配合工作及费用，对于图纸上无法清楚表达的施工要求应采用文字说明予以完善，确保不会出现歧义。发现问题及时处理及时解决，及时补充施工说明，界面划分清楚，不要拖到后面出现扯皮现象。

装配式批量精装修施工不仅要求有高水平的施工组织安排，精装修施工质量管控的另一个重点是工序的质量。施工前必须要明确材料、施工工艺，并坚持样板先行的原则。但就目前而言，由于工期紧张，往往会形成连续施工、交叉施工等局面，如果对这一过程中的衔接工作不能进行统筹安排，很容易导致工艺次序错配问题，进而衍生出质量问题，影响住宅的品质。根据项目的工期，仔细确定施工的节点，对于每个阶段投入的劳动力，应进行仔细核算，进场后还应做好节点计划和组织架构表。在确定施工单位后马上开始选择主材的小样，这样建设方可以有充分的时间对主材进行挑选。

成品保护是施工招标文件中一个很重要的方面。成品保护应该作为专项费用开项列在招标文件中，室内精装修施工单位应该对那些部位提供保护措施，保护措施费是多少都要明确，这样可以减少工程管理难度，避免后期的扯皮。尤其是现场分包多，室内精装修构件、设备的管理工作需要明确责任人，及时登记数量、保管地点、领取方式，都要有详细的记录，避免丢失破坏的现象。

施工方需要在现场派驻精通室内精装修、执行力强、同时有调配权的项目经理，一切以质量和进度为导向，避免多头管理。实践证明，多头管理容易造成现场的混乱。由于装修市场的精细化分工日益完善，各工种均由不同的专业队伍进行施工，同时批量室内精装修工程细分类目多，交叉作业多，在装修过程中，如果缺乏强有力的管理人员，现场的冲突不易被发现，往往在项目后期发现时为时已晚，造成的返工且增加工程成本。因此，项目的成功需要有强有力的管理人员在现场坐镇指挥，及时调整项目的工序和进度，严格把控每个施工节点的时间，碰到情况及时和建设方及设计方沟通，排除现场问题，提高各专业工种信息共享率，及时发出指令，前介工序完成后迅速为下一道工序提供工作面，确保工程按照计划进度保质保量的实施。

2.4 招采阶段管控要点

对于装配式批量室内精装修工程来说，甲供材料的品种尽早确定。方案初期就可以考虑设备的选型及方案布置，减少预估设备尺寸带来的设计修改工作。主材及设备采购过程中，和设计方密切沟通，确定技术参数及设备尺寸。对造价控制进行衡量，在限额范围内根据品牌高低档次进行概算分项的调整工作，确保装修的档次和定位相符。设备确定后，供应商和设计方应密切沟通，尽快确定点位及PC 预留孔位及预埋构件。及时提交产品的技术参数及安装要求，对于厨房、卫生间的设备，尤其要仔细检查，避免尺寸误差造成无法安装的情况。

对于甲指乙供的设备和材料，建设方应精准确定自己的产品定位、摸清市场价格及主流品牌情况，确定设备型号及参数，在施工招标时制定完善的招标文件，把控施工方最终确定的主材品牌型号及价格，避免乙供产品出现高价低质的情况。

在施工前，建设方应与施工方充分沟通，确定甲方供应、甲指乙供的材料情况，明确各自的工作范围，交接手续，同时划分安装界面、明确成品保护细则，让施工方充分了解材料的供应计划、进场验收和用途，从而编制系统性的施工管理标准，可以避免施工质量问题，施工成本增加，和甲方供应材料的供应商之间扯皮等一系列问题。

室内精装修施工单位与甲供材料的分包单位之间（诸如与空调、新风、橱柜等）需要签订相关的协议，配合事宜及施工界面划分清楚，同时管理细则考虑周全。

2.5 验收阶段管控要点

装配式批量室内精装修工程应从项目设计、招采、施工及验收各阶段进行全过程质量控制，各个阶段的工作完成后，下一阶段需要进行质量验收后再开展下一步的工作，如果上一步工作存在问题，必须进行整改至合格，这样一环扣一环的严格质量管控，才能真正得到高质量的住宅产品。

批量室内精装修工程要全方位落实施工过程质量管理工作。批量室内精装修的工程质量是最终交付成果的重要保障，需要高度重视。从目前中国的室内精装修施工单位的市场来看，组织完善、资金实力较强的队伍较少，因此施工过程中的质量管控特别重要，要重视以下几点。

（1）首先要加强工序质量控制。工序质量管控是批量室内精装修的重点内容之一，各项工序施工必须样板先行，根据效果要求做样板，并经建设方认可后进行严格施工。

（2）现场交底是每个班组进场前的必要程序，必须技术交底后才能进场施工。

（3）如果出现了施工质量问题，必须进行追溯，及时处理。因为只有真正解决当前工序的施工质量问题才能确保下一道工序顺利进行。

在精装修工程的施工过程中，成品保护也需要进行验收，同时指定验收管控标准。常规来说，大家都会重视施工质量，不大重视成品保护，大概率会造成成品保护不利，花很多的精力财力去维修损坏的成品，效果还不好。成本保护是质量管控中非常重要的环节，必须引起充分重视。成本保护的基本原则是分开各个工序，不仅空间上分开，时间上也应错开，不要在同一区域工作。每道工序完成后检查成品质量，如果发生损坏，对于损坏的原因和损坏的情况应一查到底，追责到人，严格处理。

3 金鼎天地06-02 地块装配式住宅项目管控实践

该项目位于上海市浦东新区金桥汽车产业基地06-02 地块内，用地面积共41013.7m2，总建筑面积107342.2m2，项目共12 栋楼，全部为6~8 层的多层建筑，全部为剪力墙装配式结构，为高端精装修交付的住宅项目。本工程样板区全过程对重要节点的管控进行了实操，对于后续大区的批量精装修工程的顺利展开积累了经验，如图2 所示。

图2 上海金桥住宅建筑

（1）对于装配式住宅项目，有条件的推荐在大区外做样板房。好处是便于优化设计方案，将各种不确定因素提前解决，积累必要的施工经验，提高大区装修工程效率，降低出错返工概率，减少施工现场签证，能更好地保证大区的装修质量。

（2）在设计阶段管控上要注意住宅装修设计手法和房型大小应尽量匹配。由于房价问题和土地的稀缺，现在的商品住宅项目流行把尽量小的面积分割成尽量多的功能区，以满足刚需和改善性的住房需求。如何让这类住宅看上去既有品味又宽敞明亮，是室内精装修设计的重要目的。色彩的合理搭配和合适的设计手法是精装修成功的关键因素之一，对于面积小、功能分区多的商品住宅，户内最好采用明亮柔和的浅色系，尽量避免采用硬包墙面、隐形固定收纳等大型豪宅的设计手法以保留可见使用面积。对于套数稀缺的大面积住宅或较大面积的室内公共区域可以尝试个性化的大胆设计风格。

（3）合理的施工节点设计方式。关注室内住宅设计方案中施工节点的设计方式，确保落地性。因为是批量住宅装修，所以施工节点的设计方式和散户装修有所不同，一方面要考虑市场装修工人的平均水平，另一方面要考虑确保室内精装修部件批量制作的质量，还应当考虑今后维修保养的成本，为此，各方应密切配合，在施工阶段反复推敲优化，确保每个施工节点在批量装修工程中的可靠性。

（4）施工方必须配备充分了解采购情况、现场进度和具有人工调配权的总控人员，随时根据工程情况进行各方面的调度，碰到问题响应及时，控制工程节点计划。该样板房工程批量室内精装修的前期阶段，虽然采购、进度及人员配备了相应的负责人，但由于缺乏总控人员，造成了内耗及工期的拖延，后来配置了经验丰富的管理人员进行总控调度，效果良好。

（5）建设方内部有设计、施工、智能化、机电、采购、营销、成本控制、招投标等各个职能部门的人员来共同管理，要做好及时的沟通和节点交接工作。一旦确定设计方案，后面的各个步骤节点以及整体风格要尽量按照公司认可的方案设计和既定的节点计划进行操作，在工程进行过程中各项优化工作的原则是尽量确保方案效果不变。本次样板房装配式批量室内精装修工程较好的建设成果和各个职能部门内各专业主管的通力合作分不开。

4 结语

随着住宅项目的预制标准化进程的推进，装配式住宅批量室内精装修工程已成为必然趋势，此类住宅的质量也受到高度关注。装配式住宅批量室内精装修工程工序复杂、市场经验不足，引起了开发商的重视，已经开展了各方面的研究。主要依靠施工阶段所进行的工程质量检验的现有的施工管理方式，已经不能满足要求装配式住宅这种复杂工序的要求。以高水准的策划和总控、室内设计、紧跟市场变化的设备和材料招采，加上高质量的室内精装修施工以及涵盖项目开发全过程的工程质量体系管理，将成为主要模式而被广大房地产公司所采用。全过程管控必须是有组织的，装配式住宅室内精装修工程的质量才能得以保障，业主的合法权益才能充分实现。