房地产项目管理中的内部控制探讨

2022-01-19罗云芸

建材与装饰 2022年3期

罗云芸

［重庆昕晖房地产开发（集团）有限公司，重庆 400000］

0 引言

内部控制管理在房地产开发公司的运营管理中具有极其重要的作用，也是房地产开发公司内部管理的重要手段。并在房地产开发公司内部控制制度的建设进程中，房地产开发公司应依据现代公司的管理观念，而且关键在于内部控制的环境优化、强化内部控制监管制度以及内部审计监管制度的提升等方面提出的合理举措，改善内部控制的管理体制，提升房地产开发公司内部运营管理的成效。

1 房地产企业内部控制与风险管理的重要性

风险是伴随着企业发展而一直存在的，无法彻底消除，但是却可以采取有效的方法及手段进行防范与控制，确保企业可以健康发展。当下房地产行业的发展环境较以往有了很大程度改变，经营风险或者发展风险等各种风险的出现概率更高，加强风险管理是确保房地产企业健康发展的重要保障。而内部控制则是房地产企业为了实现预定经营目标而对企业经营资产的完整性与安全性进行保护，确保企业会计资料与信息的可靠性与准确性，以及保障企业各项方针与政策得以顺利贯彻落实，最大限度提高企业经营活动效率所采取的一系列自我约束、调整、规划、评估及控制等方面的举措与手段等的统称。房地产企业通过有效地开展内部控制活动，可以显著提升企业经营效益，确保企业可以依法开展各项经营活动，保障企业会计信息真实性与可靠性，以及助力企业发展战略目标得以顺利实现的一个重要举措。更为关键的是，通过有效开展内部控制活动，也可以夯实各项企业管理及经营工作的基础，提高企业风险防范及管理的水平。从这个角度来讲，为了确保房地产企业健康发展，最大限度防范与管控发展过程中所能出现的各种风险，就必须要注重强化企业内部控制[1]，如图1 所示。

图1 房企内部控制

2 房地产企业内部控制与风险管理的相关性分析

对房地产企业而言，内部控制是风险管理的题中之义，其同战略目标设计及实现共同构成了企业风险防控体系，具体主要表现为：除了要有计划地管理及控制内部控制方面的有关要素及内涵外，也包括开展风险事件识别，设计风险管理目标，设置风险管理对策等相关战略目标。而如果从内容或者时间先后顺序等视角来讲，风险管理本身可以看作是房地产企业内部控制工作的一个有效外延内容，并且内部控制也是企业风险管理中必不可少的环节之一。由此可见，房地产企业的风险管理与内部控制之间具有非常强的联系性与相关性。通过对房地产企业风险管理与内部控制进行研究，对确保其自身健康发展有积极的意义，这主要是只有通过对房地产企业经营过程中的潜在风险进行识别，才能够开展有效的内部控制工作，才能够实现预定的房地产内部控制战略目标。比如，通过有效地识别及分析房地产企业运营风险以及其他各项业务开展过程中的风险进行有效识别，可以针对性制定对应的内部控制举措，这对提升房地产企业内部控制效果有积极的意义[2]。此外，基于内部控制的风险管理工作开展也可以进一步提高房地产企业本身的运行效率，如可以结合内部控制要求以及其他方面的要求等可以构建更为健全的房地产企业风险管理体系，从而可以更好地提升风险管理有效性，确保房地产企业可以健康发展。由此可知，内部控制和风险管理二者之间具有很强的内在联系性，只有对二者之间的关系进行系统化规划、设计及整合，构建科学的内部控制体系与风险管理体系方可更好地确保房地产企业在新经济发展形势下健康发展[3]。

3 房地产项目中影响内部控制的风险点

3.1 体系问题

体系问题主要是指内部控制体系不够完善。大部分房地产企业在自身的长期发展过程中都比较注重内部控制制度制定工作的开展，所制定的制度也比较严格，但是却忽视了制度执行这一部分工作，具体表现为执行不够深入等，如图2 所示。

图2 内部体系

究其原因，一方面由于当前大好的经济形势，很多房地产企业出于利润最大化的目的，将房产的开发与销售作为企业工作的重点，对内部控制建设工作的开展有所忽视，即重视程度过低。另一方面，不够合理、不够健全以及不够科学是很多房地产企业制定出的内部控制制度所存在的普遍性问题[4]。有一些企业甚至对其他公司的内部控制制度全盘借鉴，没有从本企业的实际情况出发开展制度的制定工作，使制度执行难度加大，甚至无法进行操作。

3.2 战略风险

在制定项目战略的时候不够准确或者合适，就会严重影响到房地产战略目标的实现，这就是普遍存在的战略风险。通常情况下，对竞争环境错误的认识、错误的项目市场定位、错误的重大并购事项等都是房地产项目中存在的重大决策的失误，会带来严重的战略风险。如果战略风险没有及时被项目领导层识别到，严重的会影响项目的生存，项目发展更是不可能实现的。由此可见，项目管理层需要密切关注战略风险，以促进房地产项目的发展。

3.3 监督问题

不足的内部控制监督力度问题同样也属于内部控制建设工作中现存问题的一种。以往由于这种问题的存在，使房地产企业内部控制问题频频出现，具体表现为市场方面、筹资方面以及投资方面等风险问题屡禁不止，使自身发展受到严重的影响。当然，内部控制监督一旦缺乏也会影响到内部执行力，使其呈现明显下降的趋势，管理也会随之变得宽松，进一步影响到房地产企业的发展。

3.4 人才风险

人才是企业发展的根本，是项目成功的推动者，因此，在房地产项目管理中，人才是项目实施和管理的基础，项目之间的竞争最后会变成人才的竞争。在房地产项目管理中，如果没有对人才进行合理的运用，就会出现人才风险，进而导致整个房地产项目停滞不前，甚至出现难以挽回的巨大损失。因此，房地产项目需要吸引优秀的人才并对人才加以正确的运用[5]。

4 房地产项目内部控制关键点

4.1 科学构建健全的内部控制体系

在全新的房地产行业发展背景下，企业面临严峻的内部控制形势，为了持续提升自身的核心竞争力，必须要高度重视强化企业本身的内部控制。而内部控制体系构建及应用的合理性关系整体企业的内部控制成效，除了立足房地产企业自身视角出发来考虑内控工作需求及要求外，还需要立足于独立层面与视角，将企业的内部控制划分成若干个不同的层面或视角，保证可以对这些多视角或多层面的内部控制内容进行持续优化及完善。在实际的内部控制体系构建实践中，房地产企业必须要注重对不同内部控制人员本身的职责、业务处理权限等实际情况来进行科学分配，并且针对不同的业务流程来构成完善、合理、明确的审核机制与体系，严谨在房地产企业开展内部控制工作实践中存在一人身兼数职问题或者部分工作岗位责任人空缺等内部控制问题，尤其是要注意确保内部控制工作方面相关信息及决策等的透明性与公开性，使他们可以彼此相互配合及监督，一同消除房地产企业内部所可能存在的徇私舞弊问题。

在此基础上，房地产企业要进一步科学构建完善的内部控制监督体系，具体就是以房地产企业内部的会计部门为核心，以常规核算工作为基础，针对不同业务岗位工作开展日常性稽查工作和周期性检查工作，力求可以时刻注重强化实施监控及指导，保证及时发现及纠正房地产企业内部控制工作中存在的异常情况与问题，构建较为完善的内部控制风险防控监管体系。此外，房地产企业的内部审计机构与部门还要注意按照定期或不定期的方式开展内部审查工作，如可以每间隔2 年或3 年开展一次内部审计工作，保证可以逐步促使房地产企业内部监督工作向规范化、标准化及体制化等方向发展，避免因为房地产企业内部的领导层或管理层出现组织结构变动而造成的内部控制监督失效问题。与此同时，要注意对房地产企业内部控制方面的相关环境进行持续优化，从管理视角来讲，除了要注重增强全体管理人员的内部控制意识外，还要注意彻底摒弃以往“纸上谈兵”的内部控制问题，保证可以将内部控制方面的相关举措及其他各项工作落实到位，使它们真正成为助力房地产企业内控工作高效开展的重要保障。比如，可以结合内部控制方面的流程及环节，科学制定内部控制决策及措施等，保证内部控制方面的制度、决策及要求等都可以在房地产企业内部控制工作实践开展中得以落实，构建良好的内部控制工作环境，保证可以使房地产企业可以在完善的内部控制体系支持下保持良性发展状态。

4.2 有效创设风险的内部预警机制

在房地产企业开展内部控制工作实践中，由于企业经营活动涉及众多的环节与内容，所以在实际的内部控制工作开展中会相应地伴随着比较多的风险因素，这会对房地产企业的健康发展带来直接影响，同样也会提高企业风险发生概率。归结起来，当下房地产企业在实际的内部控制工作开展过程中可能存在的风险主要包括战略风险、法律风险、财务风险、市场风险、运营风险、技术风险、投资风险、安全风险等众多种类。以财务风险为例，房地产企业经营过程中所涉及的投资项目多涉及较多的投资，整体的资金运营管理难度比较大，非常容易因为投资决策或者资金支出管理等环节存在异常问题而诱发了比较严重的财务风险，这样会直接影响房地产企业的健康发展。而市场风险主要是指房地产企业在开展日常内部控制管理工作中因为没有科学制定采购计划与方案，或者由于销售政策发生改变或者房屋市场供需情况改变等而直接诱发了房地产企业的市场风险，这些风险问题的存在都会直接影响最终的房地产企业内部管理风险控制效果。

通过上述分析可知，现阶段房地产企业在开展内部控制工作中涉及众多种类的风险，一旦没有得到有效防范及控制，那么就可能会因为爆发这些经营风险、投资风险等风险问题而直接影响了最终的房地产企业健康发展。针对这种情况，为了有效控制房地产企业内部风险，降低这些潜在风险隐患的发生概率，就必须要高度重视构建及应用面向于重大性或突出性风险的内部控制风险预警机制，保证可以全面提升房地产企业内部控制及风险管理水平。而在面向于重大或突出风险的内部预警机制构建期间，房地产企业必须要注意结合现阶段各项业务系统的实际运行情况，有机结合全面风险管理等方面的风险防范及控制理念及思想方法，保证可以持续构建以实际业务流程为核心，灵活地应用高层访谈、专题研讨会等多样化的业务开展方式方法来对潜在的房地产企业内部控制风险隐患进行有效识别、评估及分析，之后再联系实际的房地产企业内部控制业务开展需求，将内部控制风险管理与控制方面的职责及义务等相应地分配给对应的责任部门与机构，保证可以更好地降低潜在的内部控制风险隐患发生概率，妥善落实有关的工作内容及责任义务。此外，在对风险内部预警机制进行构建期间，还要注意科学确定企业自身的风险承受能力、风险预警阈值、工作目标以及完成时间等，保证可以全面提升房地产企业的内部风险控制有效性与内部管理水平。

4.3 完善市场与经济风险监督机制

在进入新经济发展背景后，房地产企业在发展过程中会受到全新国家和行业政策及方针的影响，尤其是价格风险问题更是会对房地产企业经营利润产生极大影响，如“限贷”“限价”等政策的贯彻会极大影响房地产企业的经营利润。与此同时，行业内部之间企业竞争日趋激烈，这也提高了企业的经营风险发生概率，进一步压缩了整个房地产行业的经营利润。比如，现阶段“恒大”地产集团经常会开展打折出售活动，这样无形中会加剧房地产行业内部同行之间的竞争形势，提高了企业经营风险发生概率。针对上述这些风险问题，必须要及时开展周期性分析，并要从整体上做好发展环境的预测，明确潜在的宏观经济发展风险，同时还要注意强化供应商、政府、公司等各相关方之间的有效互动沟通和交流，保证可以为房地产企业制定经营决策提供必要依据。

在此基础上可以进一步强化信息采集及整理，构建长效化的风险预警机制，以此来全面、高效地收集及获取国家或区域的经济政策、行业发展信息以及全球的经济发展信息等，力求借助综合分析这些相关信息的基础上，科学制定符合房地产企业实际发展需求的经营决策与发展方针，最大限度降低企业经营风险的发生概率，避免因为决策制定中缺乏必要信息支持而直接增加了企业经营风险发生概率。此外，要注意全面调查房地产企业现有业主信息与客户资信等核心信息，合理控制预收款的规模以及合理选择合同计价钱币种类，如针对房地产项目的供应商、分包商和主承包商等都采用统一的币种进行交易，同时不同地区或不同项目的外币收支也要进行合理调控，保证可以最大限度规避潜在的计量风险。如此一来，通过完善市场与经济风险监督机制，可以及时发现及解决潜在的内部控制风险问题，保证项目有序开展。

4.4 持续优化内部控制的监督机制

除了上述措施外，房地产企业还要注意持续优化内部控制的监督机制，具体需要结合企业自身的发展战略来持续优化及调整现阶段企业有关的各项经营业务，切不可出现盲目创新的问题。而应该立足于发展战略视角，对地方房地产企业创新进行划分，一般可以构成三种平台企业，即除了设置专门营销机构外，还要注意强化财务投资机构在房地产企业内部的定位，高度重视促进房地产金融的发展，保证全面提升房地产企业整体投资的有效性。与此同时，房地产企业要注重进一步走“瘦身”路线，重点做好投资、财务以及设计方案等专业化的重点业务，而将其余的专线业务进行剔除出去。与此同时，房地产企业还可以专门性同工程管理进行结合来构成工程管理公司，并由集团开展垂直管理，避免采取地方项目经理管理模式而影响了整体的项目监管成效。而构建的工程管理公司也可以成为当下及未来一段时间内房地产行业内部企业发展的一个重要方向，配合成本控制体系（如图3 所示）构建以及专业化管理队伍成立等可以全面提升整体的内部控制风险管控效果。此外，要注意在房地产企业开展内部控制工作实践中创新引进先进的信息技术，加快构建信息化管理的数据库、操作系统、网络系统等，并以这些信息化管理工作系统为基础，将信息化内部控制系统进一步细化为财务管理、资产管理与人力资源等不同层面，保证可以全面增强信息化内部控制的效果。