喻建忠

有人将规划设计师比作城市腔调和风采的塑型者，那么，谁是促成城市颜值及气质风度的重要推手？这里面肯定有房地产商和建筑师的功劳。

作为近代中国成长最快的大都市之一，上海的一些地标性建筑为人熟知。它们不仅是一道道点缀城市的亮丽风景线，尽情彰显着深厚的文化底蕴，同时也留下了营造建筑师与房产开发商的奋斗足迹。

晚清以降，上海“华洋杂居”、“五方杂处”，租界里人口暴增、游资汇聚、地价暴涨，在多重因素的共同作用下，上海的房地产市场得到了根本性的发展，也由此成为中国房地产业起步最早、涉及土地和资本最大的城市。

据1880年至1890年发布的《海关十年报告》显示，外国人对上海房地产市场的发展极为乐观：“中国人有涌入租界的趋向。这里房租之贵和捐税之重超过中国的多数城市，但是由于人身和财产更为安全，生活较为舒适，有较多的娱乐设施，又处于交通运输的中心位置，许多退休和待职的官员现在在这里住家，还有许多富商也住在这里……”上海房地产业在其后数十年的风雨中，除了战争和动荡时期外，基本上呈现一路走高、持续上涨的态势，也证明了这一判断是基本准确的。

房地产业的空前繁荣，一方面改善了上海的城市面貌，另一方面提升了城市的现代化程度，同时打造出一批响彻国际的知名设计师，造就了上海滩最早一批首富群体，有关这些房产巨商的暴富传说也一度成为了“冒险家乐园”的成功范本。但若细加考察，这些财富神话也是上海租界特殊的社会环境以及各种因素合力作用下的结果。

早期的“上海地产事业大都操于洋商之手，当时因特殊经济势力之保障，营业颇为发展。而国人经营地产者资本极小，大半以地产为副业性之掮客，对于信用方面未见昭著，故绝不能与洋商相抗衡”（出自刘怀谷《一年来的上海商业》）。此话表明，国人最初在上海经营房地产事业，主要是代客经租、抵押放款、租地造屋，“大多数是自产出租，属于个人置产收租性质”。而通过发行债券股票，采用股份制方式社会融资的房地产公司更是少之又少。

那时的上海曾在很长一段时间里，花园洋房与棚户区并存、“富有与贫穷只是一线之隔”，这些曾是上海人记忆里抹不去的痛，但在房地产商和建筑师的不懈努力下，“广厦千万间”的梦想也一步步实现。

现今留存的民国时期发行的房地产实物股票就是实现梦想的见证，如“真裕地产”、“大沪地产”、“新亚联合地产”、“泰山房地产”、“联华房地产”、“通惠地产”、建隆地产，英商“业广”、“华懋地产”、美商“中国营业公司”等股票，缤纷多彩，美不胜收。

上海同利地产实业公司股票是目前所见我国最早公开发行的国人创办的房地产企业股票实物，为探究上海房产业股份制公司的形成机制、研究中国房地产事业的变迁史，提供了极其珍贵的史料，具有很高的文献价值及收藏价值。

该股票签发于光绪三十三年（1907年）七月初五，据票面有限的文字信息可知，上海同利地产实业公司筹集总股本“规元壹拾贰万两”，“公议作二百四十股，每股计规元伍佰两正”，该股票持股股东“田本堂”，编号为“同字第柒拾叁号”，股额“两股”，金额“规元壹仟两正”，钤盖公司红色印鉴防伪。票面还有“上海同利地产实业公司”底纹暗记，花饰边框四角圆圈内嵌入“同利地产”四字，底框下有“上海商务印书馆石印”小字标注。背面以英文公示募股信息。

以往史學界有1942年4月成立的新益地产股份有限公司是“华商地产业组织有限公司之第一家”之说（出自王季深《上海之房地产业》）。据笔者近年来对股份制的研究表明，早在19世纪80年代初，曾任轮船招商局会办的香山买办徐润，就已招股创办华商上海地丰公司和宝源祥房产公司（后来由于股东资金没有到位，自己成为唯一股东，所以严格意义上还不算股份有限公司）。至1893年前后，叶澄衷等人才公开招股创办了第一家真正意义上的中国人自己创办的企业“树德地产公司”（至今未见股票实物踪影），现依据光绪三十三年同利股票实物可以确定，新益地产最早的说法是不准确的。

值得研究的是，上海同利地产公司股票还是上海乃至全国第一张采用石板印刷技术印制的股票。而股票正背面的中英文设计印制也极为特别，对此我们可以大胆揣测其奥秘——早期国人创办的股份公司在招股时一般都特别声明：“本公司股票只卖给中国人，不允许向外国人转让”，而上海同利地产公司却在票面上准确告知：“无论华洋股东均可购买”。

同利地产公司此举或是出于两种考虑：一是因为每股伍佰两的股额太大，一般华人买不起;二是其急于筹措资金用于买地皮，但地产股票在当时的华人眼里不是非常吃香，所以不会有很多华人购买。

也正是因为该股票发行同时面向“华洋股东”，故此股票的设计风格为中西合璧型。正面是中式设计，全部用中文楷书表述;背面是西式设计，全部用英文陈述，还钤盖“英商同利公司”的便章图记，推测这张股票的股权后来应该是在名义上转给了英商同利公司。至于为何转移股权，据上海地方志史料记载，外商在上海经营房地产业拥有特权，当外商与华商在房产、土地权益上发生纠葛时，外商有领事裁判权保护。另外，最早的华商投资人经常遭遇国内腐败官僚的盘剥控制，华商在投资获取厚利之外，更想找个可靠的肩膀与怀抱。这或许就是同利地产公司挂英商牌子招股经营的主要原因。

益茂企业股份有限公司赠阅的《到市中心去》（民国三十四年），这种具有宣传意味的资料，也从侧面反映出当时上海房地产市场的蓬勃发展。

若进一步解读票面信息，还可了解到同利招股筹资的用途——其是为买下位于上海市区新垃圾桥北面沿苏州河的“地基一方”，用来建造栈房（仓库），并标明“盖造栈房所需地价造本，除股本外不敷由经董总理筹挪外款”，上海同利地产公司决定面向社会公开发行股票，承诺“由收银日起，常年一分计息，每届次年正月底结账，二月初凭折支付”。

新垃圾桥（俗称泥城桥，今西藏路桥）与老垃圾桥（今浙江路桥）均因邻近工部局倾弃垃圾码头而得名，此处当时虽在租界之外，但与英美租界隔苏州河相邻，水陆来去快捷，想来是建仓库最合算的选择，既能够避免租界地价奇高附加的经营成本，又有水路出入的舟楫，往来便利。只不过现今我们已经无法确定，当年的同利公司库房究竟屬于如今的哪个楼盘。

还需关注的是，同利地产其实是一家规模不大的地产公司，总股本才12万两，但在同利地产股票票面上，竟出现了晚清四家最大银行高管的签名及钤印，由他们联合发起并参与公司的管理决策，他们是谢纶辉、席德辉、陈子琴与王锡五。当时，一般公司能够请到一位大银行经理级别的人物参与公司招股发起已属难得，而同利地产公司却可以同时拥有这四家著名大银行经理的站台，这是绝无仅有的。除此之外，同利地产公司的董事会成员还有王眉伯、沈联芳、丁价侯、倪锡畴、马補之等在当时声名显赫的工商金融界高层。

这些董事会成员中，总理王眉伯为始创于1902年的上海商业会议公所（1904年改称上海商务总会，1912年1月1日，与上海商务公所合并改组成为上海总商会）议员;经董谢纶辉时任中国通商银行经理，为清末民初上海著名金融实业家，是上海钱业界举足轻重的领袖人物，其子谢光甫为中国通商银行董事，著名银行家与大藏书家;席德辉（席裕光）时任大清银行上海分行协理，是上海滩第一金融家席正甫之三子;陈子琴时任四明银行经理;王锡五时任京师厚德银行经理;沈联芳为著名实业家，也是中国丝茧业领袖之一。