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新形势下房地产企业成本控制的探讨

2022-01-09费微

商业2.0-市场与监管 2022年2期
关键词:问题与对策房地产成本管理

费微

摘要:二十一世纪背景下,经济与科技的进步,推动了房地产企业的发展,使得竞争逐渐激烈,进而降低了投资收益,企业应给予其重视,为未来的可持续发展打下基础,其中成本控制为重要环节,可对后期运行、投资战略起到积极作用,也可以降低企业运营成本,发挥利益最大化。本文将围绕房地产企业成本控制为主线,对其意义、问题、措施进行阐述,希望为企业带来建设性意见。

关键词:房地产;成本管理;问题与对策

一、新经济形势房地产成本控制的意义

众所周知,新形势背景下国家做出了经济战略、发展战略的宏观调控,改善了传统经济模式弊端,逐渐演变成了新经济形势,在此情形下,可分为两体系:产业结构、技术创新。本文提到的房地产便是产业结构的经典类型,代表着高速发展向着中高速发展靠近,市场机制更加科学而合理,以及三大产业的发展向着绿色可持续转变,不再依靠牺牲生态获得经济利益。鉴于此,房地产企业必须做出战略调整,改变经营理念,进而面对新形势下市场经济。技术创新也是一重大要义,代表着科技发展,人口红利优势不复存在,企业需要借助科技完成商品建造,不再依赖廉价劳动力,说明了企业未来发展应重视技术创新,这样才能立于不败之地[1]。

二、我国房地产企业成本管理存在的问题

(一)房地产企业对于成本控制的认识不够

现阶段,房地产企业对于经济追求普遍通过投资建设项目获取,且作为运营重点环节,进而忽略了内部成本管理的重要性,以及管理层人员和工作人员对成本管理认知低下,极大阻碍了可持续发展战略,也有部分房地产企业意识到成本管理重要性,在内部开启了相关体系构成。实际上,仍有大半部分企业不重视该环节,在思想上存在错误认知,认为投资建设项目回报率大,当然部分企业在原材料、机械设备等环节进行了控制,可是却忽略了时效性、费用两方面,依然不能产生积极效应。另一方面,成本项目通常在整体工作费用全部进行完成后,才能得到准确数字,更好的确定成本支出,可项目处在动态过程,加上企业管理体系的不足,很容易造成經济与效益的混淆,不能将真实成本控制体现出来[2]。

(二)成本控制缺乏全面性

根据经验分析,绝大部分房地产企业存在费用管理局限的状况,对开发项目费用管理独立控制,不能有效融入整体成本工作中来,如:设施费用、土地成本、规划设计等环节,实施定期核算制度,即按期拨款,虽在一定程度控制了成本,但容易出现问题,特别在选址规划方面尤为严重,后期还需要再次弥补错误,进而耽误工作进度进展。由此可见,成本管理应全面化展开,真正将管理与控制融合,才能推动企业效益获取[3]。

(三)没有先进的成本控制方法

客观讲,房地产企业的成本控制在与财务部门核算,但因时效性滞后,并不能为企业带来管理依据,也不能落实控制手段,以及内部人员意识低下,为做好事前、事中准备工作,严重限制了企业发展。由此可见,这种落后模式已经不适应新时代发展轨道,所以需要对管理再次创新和调整,及时发现问题、解决问题,为后期工作打下基础。

(四)没有完善的成本控制体系

目前,市场竞争比较激烈,房地产为了站得一席之地,逐渐认识到成本控制重要性,虽意识觉醒,但内部管理形式粗放,说明了成本控制体系不完善,许多工作无处下手,以及存在矛盾,导致实际工作中无法发挥成效。同样,形式只是形式,几乎形同虚设,难以实现可持续发展战略。

三、新型下房地产项目成本控制措施

(一)投资决策阶段的成本控制

众所周知,房地产企业投资决策意义重大,可对拟建投资项目进行分析,明确可行性度,对各个阶段运营展开合理评价,进而选择最科学的一种执行方案。决策阶段成本控制是一重要环节,可对房地产企业成本控制起到积极作用,管理人员应将本职工作落实好,完成对地块资料、周边环境、市场定位等内容的分析和整理,并逐渐上升与成本费用、投资效益、风险评估等专业问题分解,为其后期决策和判断打下基础,上级人员也可根据数据对投入产出有一定了解,进而更加科学合理进行后期工作[4]。

(二)规划设计环节的成本控制

相对规划设计而言,可着眼于两方面思考:一是占房地产项目总成本较低,二是规划设计环节影响着项目开发的方方面面,其重要性不言而喻,通常项目成本会根据该设计进行。再者,规划设计阶段涉及了众多项目,如:结构形式、工程投资等,也就是说大部分内容已被规划,开工只需根据图纸进行即可,便看出成本控制与规划设计之间微妙的关系。设计人员能否掌控好目标人群需求,是决定项目进行的关键,应对本环节格外重视,必须要选择经验丰富、资质充足、专业能力强的设计机构,进而开展后期工作计划。以及在签订合同当中,需要对相关指标做出明确指示和标注,既不失经济手段又不忽略技术手段,两者结合可为计划方案提供科学指导,为后期实际工作打下基础[5]。

(三)施工过程中的成本控制

客观讲,施工过程中成本控制可分为两个范畴:工程招标工作、加强合同管理。首先,对招标工作进行介绍,要知道房地产项目实施由众多环节组成,这里提到的招标工作便是其中之一,通常企业要了解招标准备工作、范围、工期、结算等内容,这样可以为后期的评标打下基础,进而更加顺利地开展工作。承包商是完成企业工程的关键因素,联系着质量、进度等方面,所以在选择上必须要周全思考,最好资质、经验、诚信具备,才能放心交付工作,以及到实地考察机构详情,以确保事情的真实性。此时,房地产企业要根据设计图纸做好预算,以完善编制标底最后环节,在派请专业人员前往市场调研,将工程内使用到的材料、设备做好询问、定价,进而控制成本。

其次,是关于加强合同管理的介绍,为了显其重视性,可以建立专门法律小组或者合同部门,全程参与合同各项事宜,不仅方便了解具体情况,还可以监督执行力度。以及项目施工合同要确定一定标准,必须要规范化,以保证内容完整,确保责任落实到双方。最后,若有条件可执行律师评审机制,此目的是为了减少风险。

(四)工程竣工结算阶段的成本控制

真正意义上的工程竣工并非项目建造完成,而是各项费用、验收全部完成,才可以定义为工程竣工。对于该阶段结算成本控制,可分为以下两方面:资金成本管理、销售费用控制。

首先,是对资金成本管理的分析,通常房地产面对资金有着需求大、周转长的特点,不仅要具备支付能力,还应对资金成本进行管理,这样才能统筹兼顾工作。一般情况下,企业会选择贷款来解决支付问题,所以管理人员要以实际情况为准,制定筹资方案,以按时完成还款计划。

其次,是对销售费用控制的分析,这里的销售指商品销售环节所产生的各项费用,毕竟现阶段人群物质生活丰富,为了达到售卖目的,企业会制定多种营销方案,加之广告、推广、不可控因素等,又会增加成本投入,所以应尽快构建完善的广告推广方案,这样才能推动后期收益成效,即利用最低资金、获取最高效益。

四、结束语

综上所述,房地产企业进行成本管理尤为重要,因为是一项综合性较强的工作,需要关注到方方面面,说明了只有共同配合才能显现效益最大化,是企业内部人员共同的任务,并非部门或个人单独负责。再者,企业应选择执行力度强、综合能力水平高的人员作为管理人员,这样可落实责任制度,强化企业部门共同协作,进而为蓬勃发展贡献力量。

参考文献:

[1]胡明欣.新形势下加强煤化工企业成本控制的探讨[J].会计师,2018

[2]李奋旭.新形势下房地产开发项目成本控制的探究[J].住宅与房地产,2018:13.

[3]张璐.浅谈新形势下地质勘探企业成本控制[J].财经界(学术版),2018:35-36.

[4]董颖.新形势下如何加强房地产企业成本控制及管理[J].投资与创业,2019:69-70.

[5]杜海杨.新形势下加强化工企业成本控制的探讨[J].财会学习,2016:116-117.

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