石佳友，王一鸣

（1.中国人民大学 民商事法律科学研究中心，北京 100872；2.中国银行股份有限公司 公司金融部，北京 100818）

不动产预告登记指为担保将来发生的不动产物权变动，由当事人按照合同约定对该不动产物权取得权进行预先登记[1]。目前《民法典》第221 条仅对预告登记的保全效力作了原则性规定。就该条所指的“处分”是否包括法院以强制执行方式作出的处分，还需明确。目前《民法典》和民事诉讼法均未规定预告登记能否对抗强制执行措施，相关规定散见于各类规范性文件中，实践中产生的诸多纠纷难以有效解决。若不动产买卖双方办理了预告登记，出卖人在本登记前因违反其他生效法律文书确定的义务致使其名下不动产被执行，预告登记权利人该如何维护合法权益？不同类型的预告登记在执行程序中起到的保全作用是否相同？执行措施的差异是否会对预告登记的效力产生影响？通过对最高院和各地高院的裁判文书进行梳理，笔者发现不同法院所采取的处理方式大相径庭。

此外，预告登记制度在中国运行已超过十年，在交易中发挥的作用却不尽人意。原因之一便是立法者创设该制度时的主要考虑是限制开发商对预售商品房的处分，以应对预售中的“一房多卖”或将已预售房屋设定抵押的行为，保护买受人[2]。然而，随着房产交易模式日益成熟，不动产买卖合同网上签约和备案制度的施行更高效地解决了上述问题，从而造成了预告登记的搁浅[3]。……