文｜湖南城建职业技术学院/长沙智信房地产评估有限责任公司 唐茂华

长沙力智数字房产技术发展有限公司/长沙智信房地产评估有限责任公司 曾锋

1.当前我国存量房交易纳税评估系统存在的主要问题分析

1.1 存量房交易纳税评估系统房地产估价专业性不强

目前我国大多数地区开发建设的存量房交易纳税评估系统房地产估价专业性不强，主要表现为：第一，专业用语不符合《房地产估价基本术语标准》，比如，评估系统里估价分区有“片区”和“小区”两个级别，其中，“小区”是指批量估价中的“估价分组”，用“小区”替代“估价分组”，很容易发生歧义。第二，评估系统模型仅用替代原理比较法对住宅、非住宅价格进行评估，忽视了可以用预期原理评估的收益性房地产，不符合《房地产估价规范》要求。第三，评估系统模型只能评估房地产交易价值税基，不涉及房地产租值税基评估。房地产税基评估制度应包括房地产价值评估制度与房地产租值评估制度，其中房地产租赁环节更适宜采用租值评估制度。房地产租值评估制度包括增值税税基租值评估制度、房地产税税基租值评估制度和所得税税基租值评估制度等。

1.2 大数据挖掘不够，数据网络化共享互访受限

房地产批量估价需要大量详实的房地产数据作为支撑。目前我国大多数地区开发建设的存量房交易纳税评估系统，需要房地产估价公司导入的房地产数据信息非常有限，并且只能手工导入，没有大数据理念，基本不能与其他相关房地产信息平台共享互访，数据网络化共享互访受限。……