张永岳 胡金星

一 引 言

2021 年，是中国“两个百年目标”的交汇之年，也是中国“十四五”规划的开局之年。正是在这一历史背景下，中国的房地产业和房地产市场进入了一个历史的转折时期。如何客观地认识房地产业在中国未来的发展，既是学术界，也是政府管理部门和产业界迫切需要思考和解决的重要课题。而其中的关键，就在于对后开发时代中国房地产业发展的科学认识和准确把握。

中国城镇化发展水平实现了历史性的突破，由1990 年的22%上升到2020 年底的63.9%，超大城市上海的城镇化水平甚至高达89.3%。但城镇化速度逐渐放慢，使得以房地产开发为主的房地产业增长速度逐年减缓。同时，伴随着限购限贷、“房住不炒”、“三道红线”等政策的实施，近几年来房地产企业面临困境乃至破产的数量激增。在此背景下，学术界急需对中国房地产业可持续发展问题进行总结归纳与深入研究，从而为“十四五”规划期间有关房地产业健康稳定发展，以及继续为其发展咨询、行业素质提高和人才培养等方面提供决策支持。

对于房地产业发展的理论探讨，近些年来相关学者的研究主要集中在两个领域。一是房地产业需要改革以推动未来持续发展。具体改革的内容包括明确市场与政府在资源配置中的角色定位、深入推进财税体制改革、推进户籍制度改革、加快城镇化发展（董藩、董文婷，2017），通过制度创新和技术创新来优化整合要素投入（张永岳等，2018），优化房地产市场结构（王志刚、徐传谌，2019）等。……