李文婧

(北京大学 法学院，北京 100871)

相较于一般动产而言，不动产交易具有标的价值巨大、周期相对较长的显著特点。价值高使得交易主体可能存在违约动机，周期长又在一定程度上创造了违约条件，两个因素叠加共同推高了不动产交易环节的实际风险。毋庸置疑，控制不动产交易风险是保护交易主体合法权益、维护交易市场稳定秩序的重要一环，通过不动产登记制度控制交易环节风险，是当前各国的通行做法。但是在登记制度的具体设计层面，各国做法相差甚远。中日同文，且地缘相近，相互借鉴继受之立法例不胜枚举。古代法律日本多师从中国,近代以来中国法律对于日本借鉴移植较多。中日同属大陆法系，尤其在民法领域都采用潘德克顿体系，对于平等主体关系调整的很多方面都存在类似甚至是相同的规定。但是在不动产登记领域，中日采取了迥异的基本模式，其中原因颇值得研究。在归纳经验总结教训的基础上，吸收借鉴为我所用，对于我国当下不动产登记立法进程意义显著。

一、不动产交易环节的主要风险梳理分析

在市场经济的大背景下，世界各国面临的交易风险在很大程度上具有普遍共性。从功能主义视角出发，辨析不动产交易环节的风险成因以及主要类型，有利于聚焦问题症结，有的放矢，使制度借鉴更具针对性。本文在风险类型方面，依据交易主体进行细分；在风险产生的原因来源方面，分别从主体因素和制度因素切入展开分析。……