李兴苏 廖帮斌

【摘要】在房地产市场上，准确评估房地产交易价格影响到买卖双方的合法权益，对维护健康有序的房地产市场交易秩序意义重大。收益法是房地产估价的常用方法之一，而合理确定资本化率则直接影响收益法估价的准确性。本文拟尝试探索有效确定资本化率的方法，进一步提高收益法估价的准确性。

【关键词】收益法;资本化率;房地产价格【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

收益法估价与房地产的保值性、增值性等特点密切相关，能够充分反映估价对象房地产预期收益所形成的内在价值，是房地产估价中一种非常有效和常用的评估方法。在收益法估价实践中，确定用于折现计算的资本化率是其难点和重点。本文从资本化率常见的确定方式及操作难点入手，以形成资本化率的影响因素为基础，探索确定资本化率的方法，提高收益法估价的准确性。

1、资本化率常见的确定方式及操作难点

根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）[1]，资本化率可按市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法来确定。笔者总结多年从业经验认为以上几种方法存在的操作难点如下：

1.1市场提取法及其操作难点

市场提取法是搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

实践中该方法使用广泛。其操作难点在于：首先，较难找到多个同时具有出租和出售数据的比较案例房地……