武莹

（中核兴业控股有限公司，北京 100037）

一、国外长租公寓市场特征

美国居民租房比例较高，是全球范围内规模体量最大的住房租赁市场。政府为住房租赁市场发展提供多重政策支持，包括金融政策支持，发展REITs，税收优惠，租金补贴政策等。相关机构资本运作能力和服务能力非常强，形成了一整套稳健的良性发展机制与商业模式。

日本长租公寓市场规模也很大。受税收政策影响，长租公寓主要为托管式模式，市场占有率最高的运营机构都是从建造+租赁全产业链协同模式中创造高于平均水平的利润。长租公寓机构不断创新托管模式，整体盈利能力较好。

二、我国长租公寓市场现状和发展趋势

（一）我国长租公寓市场现状

我国公寓行业从2002年起步，最初定位为服务外企高管人员的酒店式公寓，2010年以来逐渐向白领、有流动居住需求的城市中产、大学毕业生、青年创业人群扩展。2015年起，知名房企陆续布局公寓市场并打出了长租公寓品牌。市场上，现有各类参与机构3000余家，主力机构近百家。公寓运营机构普遍面临着投资大，回收期过长，盈利模式不清晰，融资政策支持滞后等问题。

（二）我国长租公寓市场发展趋势分析

我国长租公寓市场的发展潜力是巨大的。一是具备人口学基础。我国流动人口约2.4亿，流动人口租房比例约72%，其中刚需人口约1.7亿，预计2030年租赁市场规模达4.6万亿；二是具备产业政策基础。2015年，住建部颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，首次推出“租售并举”。……