魏明

泰山区房产管理服务中心 山东泰安 271000

传统的老旧小区建筑设计标准偏低、产权不明晰、长期无物业管理等，导致建筑破旧、私拉乱建、破坏绿化等情况多发，降低了老旧小区居民的生活质量。为改善居民生活品质、提高城市形象、给老旧小区注入新的活力，各地政府积极响应中央号召，大力开展老旧小区改造项目。但老旧小区改造项目不同于一般的新建住宅项目，传统施工企业的项目管理模式在老旧小区改造项目过程中常常遇到阻碍，并影响改造工作的开展。为探究影响项目开展的原因，本文以南京某片区改造项目为例，深入分析项目施工阶段的管理特点。

1 老旧小区现状

1.1 建筑老旧，功能退化

老旧小区均出现了不同程度的功能退化、建筑老化、配套设施缺失和损坏、设备老化等现象。小区整体较为陈旧，建筑外墙饰面剥落、破损，楼梯、阳台栏杆锈蚀、脱落，存在结构安全隐患；防水设施老化，普遍存在屋面漏水、外墙渗水等现象；阳台封闭材料不一、色彩杂乱，破坏建筑整体立面形态；防盗网、雨篷、空调、晾衣架等杂乱无章；小区管网老化、电线杂乱，存在消防安全隐患；乱搭乱盖现象普遍，违章建筑较多。多层建筑缺少电梯和无障碍设施；建筑围护结构未达到现行节能标准要求，建筑能耗高，居住舒适度低[1]。

1.2 老旧小区的规划不够合理

老旧小区一般建设于20世纪80～90年代，小区的规划都是按照当时的需求进行的，存在一定的滞后性。而且，随着时代的发展，小区的规划也发生了很大的变化，老旧小区在城市小区中就显得极为格格不入，非常影响城市的和谐发展。……