张永谦

（陆延房地产集团有限公司，山西 太原 030021）

1 房地产开发项目管理的主要内容和有关特征

房地产开发项目相关管理体系按项目开发阶段可分为三个阶段：产品开发设计阶段、产品建设与销售阶段、交付与招商运营阶段。

首先，在获得项目开发权后，开发管理人员需要对项目地块进行详细调查，分析项目市场定位、产品形态和客户群，有效分析政策，对前期配套、个性化研究进行阶段性研究，项目的产品组合和套型，完成初步概念方案，完成初步投资分析，同时对建筑、景观、结构、安装、营销包装、室内等进行深化设计研究，第一阶段建设完成并报批。在施工初期，更专业地深化和细化产品施工图设计的设计管理，提高主要材料、设备和工艺标准的详细、准确设计。在设计阶段，控制了80%的工程造价变化。因此，产品的定位标准应在设计阶段制定，对于含钢量、混凝土含量等影响成本变化的部分，有必要向设计院提出准确的要求。在与承包人的投标管理中，对材料、设备、施工工艺和施工方法标准、施工质量、实施规范、进度要求、费用等进行详细报价，并对协调管理、材料设备试验鉴定等进行详细报价，对房地产开发项目的成品保护、完成建设任务的措施和费用、劳动力成本和农民工社会保障等问题达成明确、明确的约定，以便对房地产开发项目的整个项目在施工过程中进行全面控制，更需要配合监理严格控制材料设备见证取样、工程文明施工管理、工艺和施工方法的主导模式。……