朱少平

摘要：随着我国现代化建设进程的不断加快，我国土地开发已经形成了独特的开发模式。近些年来，土地建设规划用地不断减少，土地购买价格不断上升，一二级土地市场存在着明显的差异。本文通过对土地投融资一二级联动型模式进行剖析，对一二级联动模式的表现和成因进行探讨，以期能够找出相应对策。

关键词：投资控股公司;土地投融资;一二级联动

土地一级开发指的是在土地未进行出让之前，将土地进行征收，并建立起相对应的配套措施。“土地二级开发是在一级开发的基础之上，然后对土地进行开发建设，并将其建成可以对外出售的形态。”[ ]土地投融资一二级联动开发模式，即由一家公司同时完成土地的一级开发和二级开发工作，将土地从毛地状态变成可以对外出租或者出售的状态。

一、国内土地开发融资现状

（一）融资渠道单一

目前，我国土地在一级开发实践的过程中，其资金来源主要分为自有资金、财政拨款、银行贷款三类。对于国有土地一级开放项目来说，其资金来源主要依靠银行贷款和自有资金。而大部分自有资金的来源也是通过银行信贷而来，银行贷款占据了土地一级开发资金的大部分。这就增加了银行的经营风险，银行信贷的基础是地产抵押贷款的信用体系。但是，一级土地开发具有特殊性，土地储备贷款和信用体系不能实现有效对接，所以银行贷款不能满足土地开发的水平。

（二）融资主体模糊

整理、前期开发、出让是土地储备和收储工作的三大核心，在土地储备制度的支持下，土地征收和土地转让由土地储备中心加以管理，当地的自然资源部门、建设部门加以配合。但是土地储备中心的工作是待开发用地的整理和一级土地开发，也有一些土地储备中心成立企业或者将其业务进行市场化处理。银行、基金、信托等贷款提供者要充分确定土地开发主体，否则它们是不会将贷款发放给土地开发主体。一级土地开发的过程实质上是一个造新城过程，整个过程需要投入大量的资金，建设各种基础设施，所以更需要明确投资开发主体。

二、土地投融资一二级联动开发模式存在的风险和问题

（一）土地投融资一二级开发模式的风险

1.资金压力和政策的变化

“虽然在进行一级开发的过程中需要大量的资金，但是一级的资金回本快，其可以通过出让，把一级开发过程中所花费的资金进行补偿。如果企业对项目进行一二级联动开发，一级开发所投入的资金就无法得到补偿，其还需要对二级开发投入大量资金。”[ ]其回收周期长，对企业的资金链是一个挑战。一个投资开发项目往往需要几十亿甚至上百亿的资金，前期开发投资大，企业需要对项目开发时间进行充分计划，如果时间预估不够或者是遇到钉子户，二级开发不能顺利进行，企业的资金链就很有可能发生断裂，企业将会面临着巨大的资金压力。目前，最新的土地政策已经出台，国家对土地进行严格的管控。在土地投融资一二级开发模式中，如果遇到政策的变化，整个项目的计划都有可能被打乱，所以企业要及时关注政策，把握政策导向。

2.土地投融资一二级联动开发周期长

“一二级联动开发模式需要花费大量时间，往往是几年甚至是十几年，例如上海虹口区的旧城改造项目，原本计划10年内完成一二级开发联动，由于一二级开发难度之大。”[ ]项目进程遭到长时间延期，14年才完成了项目总体的40%，远远低于预期。而且在一级土地开发中，花费了大量的资金，远远超出了企业的预算。在一二级联动开发模式对土地一级开发过程中，会面临着一级开发周期长，资金难以回流的问题，而需要借助二级开发来进行资金平衡。对于一般的企业来说，无法拥有大量的现金流，而且进行土地一级开发地区较为偏远，要建成完善的设施和模式，其培育期要更长，所以其存在着风险。

3.土地投融资一二级联动获得土地的风险

“一级开发企业能够争夺到二级开发权是进行二级开发的前提，特别是对于经营性土地来说，招拍挂是获得经营性土地二级开发权的唯一方式，拥有特殊政策的经营性土地除外。”[ ]所以一级开发企业在争夺二级土地开发权时会面临着很大的压力，这样就大大增加了一级开发企业进行一二级联动开发的困难。一般情况下，企业会在法律允许范围内进行竞争，通过招拍挂的形式来对土地进行一二级联动开发。企业可以设置苛刻或者是特殊的招拍标准，从而筛选掉一些竞争对手，同时也要注意这样做可能存在着法律风险，很有可能造成“不正当竞争”，被竞争企业举报，所以要注意合法和合理。企业还可以与其他企业或者企业进行合作，采用联合体的方式进行合作，其可以实现双方优势互补，互相弥补对方的缺陷，增加双方的竞争实力。

（二）土地投融资一二级联动开发存在的问题

土地一二级联动开发需要涉及很多业务方面，需要交叉进行。“这样就对管理人员提出更高的要求，需要企业管理人员掌握多方面的知识。管理人员既要懂得管理方面的专业知识，也要懂得一级、二级开发的专业知识和流程。”[ ]最重要的是管理人员要时刻把握专业市场和政策的变化及导向，要善于同时与市场和政府的衔接。就现在的企业情况来看，这种多方面的人才是最稀缺的，所以进行一二级联动开发，要建立专业人才队伍，培养跨学科知识的专业人才。目前，我国的土地政策是实行土地保护政策，建设用地受到限制。我国各地的新增的建设用地指标供小于求，所以就土地能否按时进行出让，要靠政府在各项目间的利益权衡和上级政府批准的用地指标配额。 企业应对一二级联动开发做好规划，把握好政府政策的导向，及时调整企业战略。

三、国内土地一二级联动开发项目融资模式研究

（一）政企合作的土地一二级联动模式

河北曹妃甸生态城国内成功的政企合作的土地一二级联动模式的典范，曹妃甸生態城由曹妃甸城投集团和外来企业进行合作，从而进行市场化运作，在资本市场上为生态城项目的开发获取资金。曹妃甸城投集团的管理模式为“管委会+公司”，管委会和投资集团是生态城建设的两大动力，曹妃甸生态城的融资渠道主要有银行贷款、项目融资、合作开发。曹妃甸生态城项目以唐山市的财政收入为担保向银行借了10年期50亿元的贷款，目的是对生态城前期启动阶段的基础设施建设。为了保证生态城项目后续的建设工作，曹妃甸城投集团采用了BT、BOT等多元化融资模式，对生态城后续项目的建设进行融资。为了曹妃甸生态城的二级开发项目，曹妃甸城投集团与企业进行合作，让企业为其投资。如曹妃甸城投集团与上海文化广播影视集团合作，二者共同开发了英伦小镇。

政企合作的土地投融资一二级联动模式以银行贷款作为项目启动阶段的主要资金来源，银行贷款可以有效解决项目建设初期资金投入不足的问题，为项目的顺利开展提供资金保障。在项目建设中期，对项目进行融资，创新融资模式，可以采用多元化的融资模式，来解决一系列的基础设施建设的资金问题。在项目建设的后期，可以利用合作模式来推进二级开发项目的建设。二级项目关乎整个项目成功开发，其收益大，风险也大。由于资金的不足，可以采用合作开发模式。通过地产咨询公司的市场分析和判断，对项目进行战略定位以及提供产业发展策略，来吸引房产企业的进入，为二级项目提供资金支持，解决二级项目的资金困难。

（二）双主体的土地一二级联动模式

双主体的土地投融资一二级联动模式指的是政府进行主力推动，然后主力银行充当另一个主体。双主体模式的资金来源主要为主力银行。双主体的联动模式重新建构了信用体系，主力银行和项目方进行合作创造了一种新的政府信用体系。如双方可以建立一个特别基金账户，主力银行在贷款承诺下，对项目企业进行借款开放，并履行贷款及时到账的承诺，为企业项目的建设提供保障。主力银行促进项目当地的经济发展，通过对项目进行融资，大力推动当地的社会投资和财政收，也净化了当地社会信用环境，缓解了信息不对称，有利于社会成本最小化和降低金融交易成本。主力银行可以通过吸引私人投资银行和商业银行进行投资，从而营造出一种乘数效应。苏州工业园区是我国双主体的土地投融资一二级联动模式的典范，苏州工业园区在进行合理建设的基础之上，需要寻求大量的建设资金，由于园区建设的过程十分缓慢，普通的财团提出的融资方案并不满足基础设施和工程结算收入的基本需求。而国家开发银行长期致力于国家基础设施建设，拥有雄厚的实力，所以苏州工业园区管委会决定与国家开发银行进行合作。最后在政府的努力下，国家开发银行对其进行融资，打破了其资金匮乏的瓶颈。

双主体模式可以充分发挥其融资优势和操作优势，园区的建设需要政府和银行的长期资金支持，也需要发挥出其特殊优势，建立起完善的金融市场和信用体系。双主体模式可以对园区进行体制、机制创新，建立起完善的制度和市场。其中，公共设施建设一般需要适度提前进行，双主体模式可以对公共设施进行滚动式开发，满足其不断增长的需求，并且可以实现公共设施与功能主体的互补，让公共设施的融资活动与商业金融实现有效连接。双主体模式可以协调和平衡不同功能区的发展，从而实现整体的发展，抓住园区建设的科学规律。

四、土地投融资一二级联动开发的作用

目前，我国对土地实行严格的管控，严守农业用地红线，对农业用地转建设用地进行严格限制，并对建设用地总量进行限制。我国土地开发的进程不断加快，而建设用地的资源越来越少，企业获得土地的成本越来越高，因此许多企业期望以土地一二级联动开发的模式来获取土地，并实现利益最大化。

“土地投融资一二级开发联动需要企业投入大量资金，但是缓解了政府的压力。就目前的情况来说，土地一级开发需要大量资金，政府往往拿不出那么多资金，从而导致土地征收后续工作无法继续进行。政府对于土地的一级开发也缺乏专业的人才和专业知识的指导。”[ ]而土地一二级联动开发模式，可以有效吸引更多的资金、人才和技术来参与土地一级开发。土地投融资一二级联动开发模式，使得企业可以以较低的价格获得土地的二级开发权，减小了企业在二级开发过程中的资金压力。而企业对土地进行一级开发之后，已经熟悉土地及其设施的建设，可以更好地处理土地及其项目上的各种问题，能够充分利用土地资源，实现土地资源的合理规划，节约项目的时间和成本。土地投融资一二级联动开发模式，公司在土地一级开发过程中，会以更高更新的标准对基础设施进行建设，如道路、管网和绿化。公司在一级开发过程中会充分考虑到后期二级开发，从而进行高质量建设，在土地一级开发高质量建设基础之上，进行土地的高品质二级开发。

结语

综上所述，本文对土地一二级开发以及其融资方式进行论述，分析了当下土地一二级联动开发存在的问题以及一二级联动开发的优势。对于企业来说，采用土地一二级联动开发模式进行建设，既要考虑到其优点，也要充分考虑到其问题和风险。企业在进行项目决策前，要做好充分的调查和研究，发挥出一二级联动开发模式的优势。

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