陈石玉

摘 要：随着现阶段社会经济飞速发展，人们生活水平逐渐提升，越来越多的人选择购买高品质的房屋作为投资。在这个过程中，人们对小区物业各项服务的要求也逐渐增多，加上物业公司管理业态的拓展，增值服务的延伸，对财务管理的要求越来越高，越来越复杂。如何充分发挥财务管理与业务的完美结合，确保管理层做出准确的判断，从而实现物业服务以客户需求为导向，以物业保值增值为核心的目的，充分发挥物业服务在后勤服务管理中的价值。因此，本文主要以物业公司为核心，重点探究物业公司的财务管理状况，并提出相关管理建议。

关键词：物业公司;财务管理;风险管理;会计核算

尽管目前社会经济快速发展以及人们生活水平提升给予物业公司良好的发展条件，但是也提出了一定的考验。对于物业公司而言，财务管理直接關系到公司的生存和发展，应该提高重视程度。物业公司服务项目包括办公、住宅、行政机关、商业、建设工地、苗圃基地等多种类型，假如出现财务会计方面的问题，将会影响公司的整体性发展，实施审核预算、成本费用预算、税务筹划、风险控制等具有重要意义。

一、物业公司财务管理的特点及重要性

（一）物业公司财务管理的特点

物业公司财务管理的特点主要体现在两个方面，一是包含内容较多，涉及范围较广。在物业公司发展的各个阶段，业务实施的各项流程中，都可以看到财务管理的身影，加强内部管理，完善管理流程和内容，将财务管理价值发挥出来，还能有效处理公司的内外部关系。二是综合性较强。在物业公司发展过程中，各个阶段实施的过程中都需要财务管理人员具有良好管理和监督意识，明确本职工作内容，而且还可以参与公司管理和运营，将财务管理效果发挥出来。

（二）物业公司财务管理的重要性

1、提升公司财务控制能力

在社会经济新发展背景下，物业公司财务管理目标也发生一定的改变，由以往简单的会计核算转变为资金保值增值，因此在这种情况下，物业公司的财务管理也不再是以往简单的计算公司运营情况，还需要对公司今后的价值变化情况进行科学预测，进而向公司管理人员提供决策参考数据和信息。物业公司在新的财务管理理念下，日常运营和管理开始提升对价值的重视程度，进而对自身资金流量、信息流量等进行控制和管理，保证财务基础，进而才能促进企业不断扩大业务规模，提升公司财务控制能力，将财务管理的价值发挥出来。

2、实现财务资源整合

物业公司要想保证运营管理的质量和效率，需要关注财务管理过程中资金运用率和流转率等，这就要求公司了解自身财务状况，加强财务管理工作，对各方面信息进行整合，对现阶段公司运营和管理状况、发展特点进行科学性研究，从而调整资金应用方式，优化应用途径，保证资金效益实现稳定性增长，与财务资源实现良好整合等。另外，还需要公司内部多个部门的配合，以整体战略为出发点，对自身财务状况进行科学合理的控制与管理，提升财务资源的利用效率。

3、提升企业综合能力

物业公司实施财务管理的目的在于实现价值增值，能够在日常经营管理中促使各个环节相互促进和联系，创新财务管理模式，提升管理的高效性，对物业公司的资金流和价值流进行控制，提升物业公司的市场竞争能力和综合能力，实现企业经营管理目标，推动企业在激烈的市场竞争中保持稳定地位，进而实现可持续发展。

二、物业公司财务管理中存在的问题

（一）收费控制活动不完善

一般物业公司收费控制活动不完善的问题也就是收款环节缺乏有效控制。在收款过程中，各个部门内勤将所收款项信息交给财务部门出纳时，双方只是核对收款票据的信息和金额，并没有进行深层次的对账。比如，物业费用应收、未收款金额，存在原因，如何催收款项等的分析以及解决对策，物业公司财务部门并没有对其进行详细台账记录，缺乏具有完整性的收费台账，这也会影响后期查账和对账工作的有效进行。

（二）会计核算方式单一

在实施营改增之前，物业公司的会计核算工作应用的核算方式较为单一，并没有从公司所有部门、所有人员的资金使用情况角度入手进行科学管控，导致公司存在资源浪费的情况。而且公司管理部门、职能部门等也未提升对会计核算工作的重视程度，未参与到其中，会计核算工作只是由财务部门统一实施，设定的账目准确性较低。由于物业公司运营管理的范围较广，在辅业板块各分子公司数量比较多的情况下，会计核算工作无法根据各个子公司实际需求制定针对性服务，采用的管理方式也不同，难以实现整体精准核算。

（三）缺乏风险管理意识

物业公司在落实日常管理工作的过程中，普遍存在重视业务质量，轻视风险管理的问题，而且财务管理人员缺乏风险管理意识，在财务核算工作量大的情况下，财务管理人员将大多数精力放在财务核算的一些事务性工作中，缺少内部控制方面的工作。在事务所年度审计中，无法将物业公司发展过程中存在的潜在风险有效揭示出来，也未对此提出相关建议，导致公司内部风险较多，尤其是国营公司，分子公司数量多的情况下，审计力度不够。同时，物业公司财务管理也存在预算指标未有效分解的问题，并没有实现全员参与到全面预算管理的工作中，导致全面预算管理体系缺乏完善性，各个职能部门，各层级之间的审批授权流程不详细，预算时出现的业务权责划分不清晰。另外，由于物业公司项目较多，一些服务业务较为精细，在财务管理过程中无法将预算落实到每一个项目中去实施，很多项目预算混为一体，职责无法有效明确，在出现问题时经常会出现职能部门相互推卸责任的情况。

（四）财务人员综合素质偏低

由于物业集团公司的下属分公司数量较多，分公司分布在多个城市、地区，实现财务人员统一管理难度较大，而且物业公司没有意识到财务管理工作的重要价值，缺少相关物业运营理念，需要进一步提升财务管理水平，构建完善的财务管理制度。但是，物业公司的财务人员综合素质偏低，自从国家取消相关从业资格证之后，很多财务人员并没有专业的证书，会影响企业的考核。同时，由于财务工作只是实施记账、核算和出具报表等工作，会导致工作具有一定的局限性，需要提升财务管理人员的综合能力，在公司内部组建业务能力强、综合素质高的财务管理队伍成为实现财务管理的核心。

三、加强物业公司财务管理的建议

（一）建立科学的收费控制活动流程

在物业公司财务管理收费控制环节，应该建立科学的收费控制活动流程，可以根据收据记账联合登记台账的方式，也可以采用记账联合内勤对账的方式。收费员向业主收取物业管理费并开具收据，收费员从内勤处领取收据，内勤将收款和收据记账联交出纳审核后出具纳税报告，内勤人员从会计处领取和核销收据，出纳将进账单、报告单、收据等交由会计核算。在这个流程中，登记台账也就是收费员对收缴物业管理费用在金额、单价、面积等方面的再次复核，收费员在开立收据的过程中应该明确收款日期，审核该日期，能够有效避免出现收费用私自挪用资金的情况。而且台账会计和内勤对账的过程也是一次台账复核的过程，确保账实相符，编制收款情况报表，确保收费信息更加真实、可靠。另外，有条件的物业集团可以充分利用现代信息技术，在收费方面构建收费系统，客户可以从收费系统、微信或者支付宝平台点击缴费功能，直接将费用缴纳到公司账户中，缴费成功后，客户可以在平台上点击发票功能就能获取缴费收据。在公司财务管理方面，也可以利用这种信息平台实现数据信息的有效整理，对电子发票进行核对。且能自动生成会计凭证、对到期未付款的人员会自动在财务系统中与客户APP中预警提示。且有强大的查询功能，譬如查询A户情况，A户入住时间、缴费情况、管理维护情况、家庭人员情况、房号、面积等;查询小区欠费一个月的住户、半年的住户、一年的住户，按条件欠费的全都出来了。

（二）优化会计核算方式

在营改增之后，物业公司也成为了一般纳税人，相关会计核算体系、税收筹划等也发生了一定的变化，在企业扩大发展的情况下，相对应的项目也会增多，需要会计人员学习更多的核算业务和财务管理内容。因此，在实施会计核算的过程中，应该将公司的收入根据主营业务和其他业务进行划分。主营业务包括物业管理费用、停车费用等，其他业务包括水电费、供暖费、维修服务费、租金等等，收入需要根据项目、小区、楼号等进行管理。同时，还可以根据不同项目管理的区域进行划分，类似于生产企业的管理，收集和归纳各类成本投入，明确项目区域采用的人工成本、费用支出、材料使用等，要求各个部门积极配合和参与，在签订合同的过程中应该明确商用、住宅小区的区域成本，从而方便进行分摊归集。对于物业公司而言，可以采用优化会计核算的方式，如借助信息技术，建立相关财务系统，包括财务子系统、物业服务子系统、管理决策子系统等，可以将年度预算统计、管理费用预算、管理费预售金备查、管理费收缴情况、年度水费统计、应收电费明细、发票领用登记、转账支票使用明细、公共设施维修费用统计、会计档案查阅登记等信息填入系统表格中，方便后期查阅和核对，实现对各项成本的计算。

（三）提升风险管理意识

物业公司在日常财务管理的过程中，除了确保财务数据质量之外，还应该意识到管理中存在的风险问题，提升风险管理意识，考虑物业公司财务管理特点，组建风险管理体系，对企业财务管理过程中面临的风险进行识别、评估、控制以及监督，成立以董事长、高层管理人员等为领导的风险管理小组，全体财务管理人员参与其中落实監督和管理，做到提前识别和主动防控，并将风险管理融入到物业服务的各个方面。同时，各个职能部门、各层级之间树立明确的授权流程，并有效分解财务管理预算指标，划分业务职权，保证预算能够有效应用于每一个项目中。

（四）增强财务人员综合素质

对于物业公司而言，应该意识到财务人员存在综合素质偏低的问题，加强对财务管理人员的技能教育和培训。由于国家政策的改变导致一些管理人员并没有相关证书，对于这些没有证书的员工可以提供专业技术考核和培训，促使员工学习到更多的财务管理知识，在考核鼓励下能够不断提升自身素质，为公司财务管理工作进行优化和创新，以提升物业服务水平。

四、总结

总之，现阶段物业企业财务管理过程中存在收费控制活动不完善、会计核算方法单一、缺乏风险管理意识以及财务人员综合素质偏低的问题，要想保证企业稳定性发展，就需要加强财务管理，建立科学的收费控制活动流程，优化会计核算方式，提升风险管理意识，增强财务人员综合素质，从而从根本上改善财务管理工作，实现公司利益最大化。

参考文献：

[1]范娟.新形势下加强物业企业财务管理的措施与建议[J].企业改革与管理，2021（03）：136-137.

[2]杨浩文.新形势下如何加强物业企业的财务管控[J].中国乡镇企业会计，2019（12）：121-122.