西南科技大学法学院 罗俊

随着我国城镇化进程的不断加快和我国房价不断上涨，住房问题特别是中低收入人群的住房问题已然成为一个重大的社会问题，公共住房租赁及其类REITs成为解决这个问题的重要手段。公共住房租赁类REITs主要是指以公共住房的产权和未来租金收益权为基础资产，主要以私募形式发行的资产支持专项计划。由于我国已发行地产品更类似于REITs 与 ABS 的结合产物，而不具备国际REITs的全部特征，且我国REITs法规政策不完善，所以将这类专项计划称为类REITs 产品。党的十九大报告明确提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。事实上，广大中低收入者很难依靠自身的力量解决其住房问题,公共住房租赁应时而生，政府在解决中低收入者的住房问题方面承担着重要的经济、政治和社会责任。然而过度依赖政府的资金投入很难保证公共住房租赁的可持续性发展，进一步拓宽公共住房租赁建设的融资手段迫在眉睫。但公共住房建设存在一次性投入大、投资周期长、投资回报率等特点，使得开辟公共住房租赁建设融资新渠道难上加难。[1]在众多融资手段中，资产证券化尤其是类REITs备受国内研究学者与行业管理者关注，成为公共住房租赁建设的重要融资渠道和提升其资产管理效率的重要手段。

一、“专项计划”类 REITs 案例分析

我国首单公共住房租赁类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”（下称“专项计划”）于2021年8月18日在北京成功发行。……