李惠琳

王健林的朋友又扩圈了。

9月16日，万达商管获得了碧桂园投资，宇宙房企一投，就是15亿美元。

上市前，已筹资近60亿美元资金，投资者中有中信资本、腾讯以及蚂蚁集团，加上三四年前入股的苏宁、京东和融创，中国数得着的顶级富豪，都用真金白银力挺老王。

钱到账，王健林离敲钟不远了。

珠海万达轻资产商管，已于8月20日提交境外IPO申请材料，上市前筹资的估值为280亿美元。

现在的万达商管，核心业务在于万达广场的运营管理，由原万达商业地产“瘦身”而来。

时移世易，王健林一度从首富王座跌落，哪怕在地产圈，风头也被好几个猛人抢了，几乎沦为二流角色。

现在，地产老板们可能都羡慕老王，羡慕他稳稳的租金，一身轻松，更羡慕他看得准、行动早、下手狠。

由重入轻

在资本市场兜兜转转的王健林，这回，讲的是轻资产故事。

2014年，万达商业地产在港上市，创下当年港交所最大IPO，不到两年，主动宣告退市，官方原因是“价值严重低估”。

2017年，王健林突然债务压顶，4天时间，就和融创孙宏斌达成交易，将13个文旅项目股权、77个酒店甩卖了，总投资4840亿元的核心业务，以600多亿元就出清了。

后来，孙宏斌点评贾跃亭，说他处理事情不坚决，专门夸了王健林的果断：“（贾）缺壮士断腕的精神，你看人家老王！ 这就是一个成功的企业家！”

地产调控持续收紧，躺着赚钱的时代远去，王健林果断调转船头，加快轻资产转型，第二年，万达商业地产更名为万达商业管理，干脆主动摘帽“地产”。

按照王健林的计划，2019年开始，新开业万达广场至少70%以上是轻资产。

轻资产策略下，万达广场的业务模式从拿地自持向输出品牌和管理、获得租金收入分成转变。

运营模式成熟后，便于以低成本快速扩张，更关键的是，不再大量占用资本，杠杆降下来，经营更安全，也易获得高估值。

2021年开始，万达商管不再发展重资产以及投资持有万达广场物业。

据《21CBR》记者统计，自2015年提出轻资产战略以来，万达商管每年有19-29个轻资产模式的万达广场开业。

截至2021年3月底，368座万达广场中，轻资产及合作的为98家，在建的142家万达广场，80%为轻资产。

2020年，投资物业租赁及管理成为万达商管最大收入来源，达359.03亿元，占总收入超九成，比5年前占比提高了近八成，其在中国的出租率高达99.4%。

最逆天的，是万达商管的毛利率水平。

受益于轻资产业务带动，即便受疫情影响的2020年，万达商管毛利率仍达74.38%，这已经接近五粮液80%的毛利率。有些万亿房企的毛利率，只有可怜的12.9%。

高端白酒的原料，无非就是水和粮食，卖到天价卖的是一种文化;万达商管的资源是品牌、商户，王健林就卖管理服务，将傻大笨粗的地产也玩出了境界。

缩表减债

轻资产的模式不限于万达广场，王健林还在酒店业复制，很早就明确，新开业酒店原则上全是轻资产。

截至2021年6月底，万达酒店发展（00169.HK）旗下98家酒店，没有一家自有物业，92家为管理酒店。

根据管理酒店模式，王健林只要将相关品牌许可授予酒店业主，通过其任命的现场酒店管理团队来管理此类酒店，就能向酒店业主收取管理费用。

2021年上半年，酒店业市况惨淡的情况下，万达酒店发展盈利将近1亿元人民币。

这几乎旱涝保收，业主还不能随便退出。

就在9月16日，融创为提前终止21家酒店管理协议，宣布支付给万达酒店1.33亿元，作为终止的补偿。

数据显示，万达酒店及度假村旗下筹建及待开业酒店180余家，轻资产化的发展模式，仍是未来的品牌拓展方向。最新的消息是，万达酒店及度假村旗下首家海外轻资产输出管理项目——伊斯坦布尔万达文华酒店，将在10月亮相。

当然，因地产业务萎缩，王健林承受了几年的业绩下降之痛。

2018年至2020年，核心业务万达商管的总营收，由1065.49亿元滑至391.34亿元，净利润由317.95亿元跌至138.3亿元。

好处是，缩表后，不再需要高杠杆撬动土地和规模，就摆脱了高负债。

截至2021年6月末，万达商管有息借款总额，只有1552.85亿元，较上年末减少10.56%，短期有息负债222.88亿元，一年内到期的非流动负债190.22亿元，较上年末减少290.14亿元。

中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红告诉《21CBR》记者，在房地产行业，万达商管的负债不算高。

密集调控，管控负债的板子，主要打到房产开发类企业，许多重资产房企，当下陷入到高杠杆经营的困境。

物業管理类企业压力小不少，王健林轻松得多。

再进港股

2021年3月，万达商管撤回A股IPO申请。

从港交所退市时，王健林本意全力备战A股，原本预计1年完成的A股发行，变得遥遥无期。

地产分析师严跃进告诉《21CBR》记者，万达商管在A股的等待期，和资本市场的大环境以及资金监管有关，“地产公司上市的审查还是比较严的”。

2018年万达商管引入腾讯、苏宁、融创、京东四大“豪门”，收购其港股退市时引入的投资人持有的14%股份。

协议约定，万达商管需在2023年10月31日前上市。

眼看“赌约”只剩两年，王健林决定不等了。

撤回A股IPO申请仅几天后，他迅速引入珠海国资委30亿元战略投资，将重组的万达轻资产商管公司落户珠海。这正是万达商管本次港股上市的主体公司。

据公告，万达轻资产商管不持有物业，仅负责已开业的368个、正在建设中的155个以及未来开发的万达广场全面管理。

相比6年前，地产业已经大变，高杠杆、重负债的地产公司，大家避之唯恐不及，就喜欢“收租”的公司。

2020年，地产业共有19家物企提交招股书，恒大、融创、碧桂园等均将物业管理资产分拆在港上市，估值要高很多。

以融创服务为例，市盈率37倍，总市值437亿港元（9月17日收盘），已占到融创中国市值的2/3。

相对物业公司，万达商管的规模和稀缺性，要强得多。

IPG中国首席经济学家柏文喜向《21CBR》记者表示，物业服务及商业管理等“轻资产”概念是港股重要风口，高估值、高市盈率，对万达商管而言，或许这是登陆港交所最大的魅力。

在他看来，以万达的影响力、公司体量与成长性，应该会获得一个较高的估值，至少不低于近年上市的物业管理公司。

“万达商管是万达的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢。”王健林直言，万达的多个业务板块中，他对万达商管最为看重。

过去几年，王健林在文旅、酒店、体育、影视等赛道频频失利，手中的可打的好牌不多了。2021年1-6月，中国地产企业销售排行榜上，万达集团只列第91位（全口径金额），纯论开发规模，大体就是三四流角色。

然而，在动荡的房地产市场，他守住了最重要的根基，还成功做大了，这可比有的地产大佬不知高到哪里去了。