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贝壳过冬

2021-10-22李惠琳

21世纪商业评论 2021年10期
关键词:陈晨链家家装

李惠琳

二手房交易转凉,资本宠儿贝壳迎来拐点。

“从5月起,我们看到多个城市的二手房市场出现降温,市场进入又一个量价调整时期。”贝壳董事长兼CEO彭永东表示。

贝壳预警,第三季度,收入将同比下降约24.6%至29.4%。

贝壳在纽交所风光上市时,市值一路冲至 6000 亿元,超过TOP 2房企市值之和。

寒冬不期而至。地产调控敲打下,贝壳大跌,至9月30日,市值仅为1400亿人民币左右,市值距离峰值,缩水过七成。

交易转凉

2018年,左晖在链家基础上,上线贝壳找房,表态要不惜一切代价做成平台,“希望未来在这个平台上达到100个品牌,有一个链家,还有其他99个”。

一位前贝壳员工陈晨告诉《21CBR》记者,相比其他中介品牌,贝壳的优势在于两个:一是真房源,交易价格透明。二是经纪人合作ACN网络,其将整个服务链条拆分为不同环节,每个环节参与的经纪人都可获得相应的收入。

新模式下,房源共享、联合销售、利益分成,分散的中介和服务商涌入贝壳。

截至2021年6月30日,包括链家在内,贝壳连接门店达5.29万家,连接经纪人达5.49万人,新经纪品牌超265个。仅第二季度,便新增4152家门店、2.3万经纪人。

加盟及合作门店增多带动GTV(交易额)的增长。2021年上半年,贝壳总GTV达2.29万亿元,营收达449亿元,净利润为31.4亿元,三大指标涨幅均为64%以上的高位数增长。

上升势头,在年中戛然而止。二手房指导价等调控政策密集发布,热点城市交易迅速转凉。根据贝壳研究院报告,6月份贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。

部分门店已经支撑不下去。“最近几个月,门店都没有签到单。”一位深圳贝壳中介小谭告诉《21CBR》记者,从5月开始,当地不断有德佑、糯家等加盟门店关闭。

反映在业绩上,第二季度,贝壳二手房营收为96亿元,同比仅增4%,相比一季度环比下降约6%。记者注意到,推行二手房指导价后,贝壳上对于限价区域房源多数采取下架,未下架房源也不再显示真实成交价格。

在陈晨看来,贝壳对于外网的价值大大削弱,在线上没有了任何优势,后续只能靠线下服务来争夺客源。

面对严峻市场环境,贝壳内部将业务重心转移到新房业务。

二手房是链家的起家业务,GTV一度占比超过70%,近年房企两道红线压顶,去库存需求急迫,贝壳新房业务迅速起量,业绩贡献加大。

2020年一季度,贝壳新房业务营收首度超越二手房,此后营收持续领跑,2021年二季度新房的营收已增至139亿元,占比约60%。

小谭告诉《21CBR》记者,现在他所在门店目前全部重心都在新房上,“二手房交易降低至冰点,很多门店业绩几乎90%来自新房”。

新房业务的增长也有一定的路障。2021年第二季度,贝壳新房GTV为4983 亿元,这主要由关联代理和其他销售渠道拉动,为此,贝壳需要大量分佣。

该季度,贝壳支付给关联代理和其他销售渠道的佣金分成达到94亿元,同比大增51.4%,占总营收成本的一半。外部渠道佣金分配增多,压缩盈利空间,期内贝壳净利润为11亿元,同比降低61%,毛利率为22.1%,同比减少10.4%。

除了成本压力,不想被抽佣的开发商也纷纷自建平台,贝壳的对手在变多。

市场悲观

政策威力还在延续,以最早推出二手房指导价的深圳为例,8月二手房成交量连续5个月下跌,成交2043套,环比下跌20.1%,同比下跌81.96%,成交量创近10年来同期最低。

“限价区域成交量会非常惨,有腰斩的可能,其他区域能分流一点客户,但是也不会太多,现在是观望情绪浓厚。”陈晨认为。

除了担心预期的行业下行影响业绩,市场对贝壳的悲观情绪,也源于“靴子”落地的不确定性。

8月初,网传“房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”,引发市场对中介机构收入将大降的猜想;紧接着8月18日,杭州官方上线“房东直售”功能,二手房“消灭中介”的思路引爆网络,第二天贝壳股价应声大跌14.86%。9月7日,深圳官方也通知,将推出房屋交易“全程网办”,二手房可自助交易。

在业绩电话会议上,贝壳CFO徐涛特意回应,没有收到限制住房交易佣金费率的信息。

在陈晨看来,无论是佣金降低,还是绕过中介交易,都不太现实,“中介的核心价值其实并不在于找客户资源,而在于保证双方交易的安全,以及各种各样的服务”。

他解释,从业主角度而言,很难甄别客户的真实意愿,也没有精力随时带人看房,沒法快速卖掉房子;从客户的角度而言,购房流程繁琐,很多人不清楚如何买房,借助经纪人能提高效率,解决买房事后保障问题。“杭州推出的官方平台,也只是一个房源展示的平台,没人去服务。”陈晨说。

中原地产首席分析师张大伟也表达了类似观点。他称,房源做广告仅是二手房买卖最基础的环节,一个普通购房者想买房,涉及看房、选房、谈价格、签约、过户、贷款、交付等一系列复杂过程,这都需要中介发挥作用。

中介业务之外,贝壳正在开拓金融服务、装修等新业务,比如在家装领域,贝壳就展现了野心,先是上线自营被窝家装、入股数个家装公司,今年7月,又斥资80亿元收购圣都家装。

新业务还未有太大起色,第二季度,包括家装在内的新兴服务和其他服务营收入为6.6亿元,占总营收的比重不足3%。

后左晖时代,内外环境暗潮汹涌,贝壳要翻越的山头还有很多。

(文中陈晨、小谭为化名)

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