李明譞

(福州市勘测院, 福建 福州 350108)

0 引言

土地收储是由政府相关土地储备机构依照法定程序、运用市场机制、按照土地利用总体规划和城市总体规划,通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地,进行前期开发利用和存储后,按照年度土地供应计划,以公开招标、拍卖、划拨等出让方式供应土地[1-2]。在城市地理空间内,通过科学调整土地利用关系和改善土地利用结构,促使土地资源集约化利用和城市有序发展[3-4]。

土地收储管理工作涉及土地发展中心、自然资源和规划局、城乡建设局,生态环境局、名城委、拆迁办、财政局等众多政府单位,以及地块权属使用相关的单位和个人,而且在整个收储业务中需要编制收储计划、办理规划选址、用地审批、收储征收、土地资产评估、地块入库储备管理等众多流程[5],在管理工作中还需要处理和利用各种基础地形数据、空间规划数据、基准地价数据、附件档案数据等多种图形和属性资料信息,传统的台账和管理信息系统(Management Information System,MIS)等管理手段已经难以满足城市快速发展对土地收储动态化和精细化管理要求,城市土地储备管理相关要素的底数和变化情况不能及时准确掌握,而二、三维地理信息系统(Geographic Information System,GIS)技术可以实现对城市空间的立体感知和全面管理[6-8]。为解决土地收储业务管理效率低下,消除收储“数据孤岛”效应,提高数据共享和服务水平,实现土地收储的动态化全周期监管[9],本文基于二、三维GIS开展了城市土地收储全周期管理系统研究,设计了系统的总体架构,梳理了数据资源体系和关键业务流程,系统的应用提高了城市土地资源集约化管理水平,为政府决策和社会应用提供智能化信息服务。

1 系统设计

1.1 总体架构设计

在充分融合智慧城市建设的时空云平台基础地理数据库、规划专题数据库的基础上,结合收储专题数据库,利用二、三维GIS技术建立土地收储全周期管理系统,为土地收储工作管理提供收储一张图“图属档”查看、全周期项目协同管理、合同审批管理、移动查询统计等功能应用。系统依托政务云计算平台能力,采用主流的浏览器/服务器(Browser/Server,B/S)架构设计,总体架构设计如图1所示。

图1 总体架构图

系统总体设计需要按照国家、省、市相关的标准规范、政策法规保障机制和系统安全与运维保障机制,遵循先进成熟、稳定高效、安全可靠的原则,充分利用已有建设成果,保证系统规范建设[10]。

第一层是基础设施层:它是整个信息化系统的软硬件设施基础,包括网络设施、服务器、存储空间、安全设施、操作系统、数据库平台以及GIS软件等,可依托城市云计算平台统一提供。

第二层是数据资源层,它是整个信息化系统的信息资源核心,包括时空云平台基础地理数据库、规划专题数据库和收储专题业务数据库。

第三层是基础支撑平台层,它是整个信息化系统的运行能力保障,是链接数据资源层和业务应用层的高效工具,包括了GIS引擎(提供空间数据的共享发布、空间分析和地图服务等能力)、工作流引擎、表单引擎、消息中间件、报表组件、统一用户管理组件和统一权限管理组件等。

第四层是业务应用层,该层面向土地收储业务管理需求,实现收储一张图的图形、属性和档案查询统计,项目由生成到结束的全周期业务管理,依托移动智能手机或平板的实时分析应用,以及土地收储业务办理过程中的合同管理和档案管理等应用。服务接口体系包括时空云平台系统接口,办公自动化(Office Automation,OA)系统接口、“多规合一”系统接口、规划审批管理系统接口、三维辅助决策系统接口等。通过采用灵活的方式设计和开发,满足智慧城市信息化平台互通和数据成果共享的建设要求。

1.2 数据库设计

数据库主要包括基础地理数据库、规划专题数据库、收储专题数据库以及系统运行所形成的业务数据库,数据库结构如图2所示。

图2 数据库结构图

1.2.1基础地理数据库

基础地理数据库利用时空云平台提供包括矢量地图、二、三维遥感影像、地形图、地名地址、兴趣点、行政区划、道路网、建筑物等基础地理数据[11-13]。

1.2.2规划专题数据库

规划专题数据库通过对接“多规合一”系统、规划审批管理系统、三维辅助决策系统,其中“多规合一”系统提供包括总体规划、控制性详细规划、生态保护红线、河流岸线蓝线、文物保护等专题空间数据;规划审批管理系统提供用地红线和选址红线数据;三维辅助决策系统提供城市设计模型、规划方案模型和规划竣工模型数据等[14]。

1.2.3收储专题数据库

收储专题数据库提供包括日常审批工作中形成的收储地、出让地、边角地空间专题数据以及OA档案等数据。其中收储地包括已收储待出让、存量其他收储、年度计划收储等数据，出让地包括所有已出让、年度计划出让、本批次计划出让等数据,边角地包括整合出让、临时利用和继续看管等数据,OA档案主要指日常业务办理所形成的选址意见函、征收批文、收储方案、相关会议纪要等属性和附件档案资料。

1.2.4系统运行业务库

系统运行业务库主要是在业务办理过程中形成的数据,主要包括地块属性信息数据、收储红线数据、合同属性信息数据、附件资料数据、操作日志数据、派件日志数据、机构和用户数据、权限管理数据等业务数据。

2 主要功能与应用

土地收储全周期管理系统通过整合基础地理数据库、规划专题数据库、收储专题数据库等,实现了收储业务全周期的图形、属性、档案查询管理、数据资源一张图展示、项目全周期管理、合同会商审批、档案附件归档、报表查询统计等功能,通过GIS空间分析实现收储专题空间数据和各种规划数据叠置分析,从而有助于政府部门综合研判和科学决策。系统主要功能模块如图3所示。

图3 系统功能模块图

2.1 土地收储一张图子系统

构建土地空间资源分布“一张图”, 实现信息化支撑下的土地储备高质量精细化管理。收储一张图子系统通过对接时空云平台、“多规合一”平台、规划管理信息系统、三维辅助决策系统等平台,整合了基础地理数据库、规划专题数据库、收储专题数据库等数据,基于GIS空间查询和智能分析,实现动态“一张图”二、三维数据资源联动展示、“图属档”综合查询,收储进度分析、统计报表分析等功能,在动态数据持续更新的基础上保障系统应用的鲜活性。

2.2 项目全周期管理子系统

国土空间规划体系变革背景下, 高质量土地储备应实现全过程治理[15],在深化细化土地储备专项规划、三年滚动计划和年度计划项目的同时搭建项目全周期管理子系统,它是整个系统的核心业务功能模块,实时对接了OA系统,同时通过唯一的档案编号关联了收储一张图子系统、合同管理子系统,实现了项目生成、用地报批、收储征收、房源管理、地块入库、地块出库、代建工程等全周期“业务流”,通过成本归集可对全周期土地储备“资金流”进行管控,通过“业务流”和“资金流”两条主线,全面实现了从土地储备计划到土地供应的规范化、标准化的实时管理。

项目全周期管理子系统主要包括项目属性信息录入、图形信息编辑、业务流程管理、成本信息管理、档案附件管理、项目综合查询、日志管理查询、合同信息挂接、OA附件挂接、统计报表分析等功能。项目全周期管理子系统主要功能如图4所示。

图4 项目全周期管理子系统主要功能图

2.2.1项目生成

项目生成包括两种方式,可以通过手动新建项目或导入标准excel文件录入属性信息和上传图形信息,还可以通过实时对接“多规合一”平台获取通过协同会商后的项目直接导入项目属性信息和图形信息。项目生成业务流程包括:项目生成依据、控规调整、规划选址意见函、规划指标、资金平衡测算等业务流程。

2.2.2用地报批

用地报批是指办理土地储备项目的相关报批手续,负责土地储备项目的前期摸底调查,拟定并实施征地方案,针对不同土地类型,包括含集体土地和纯国有土地两类,对应的业务办理流程不同。

含集体土地报批包括：权属认定、分村分类工作、张贴征地告知书、村民代表大会记录、社会稳定性风险评估、集体房屋征收协议签订情况、农用地转用征收手续获批。

纯国有土地报批包括：权属认定、取得收储批复。

2.2.3收储征收

收储征收是指办理地块状态信息、拟收储情况、预计土地取得支出、预计土地前期开发成本、资金成本、地籍调查成本、地价评估成本等。收储征收业务流程包括:批后实施、征收三要件、概算审核、征收委托合同、航拍矢量、征收实施、企事业单位用地收购等业务流程。

2.2.4房源管理

房源管理是指办理调拨房源的情况记录和实际已下达排房单房源,包括套数、面积、金额、房源明细表等。房源管理业务流程包括:调拨房源和实际已下达排房单房源等。

2.2.5地块入库

地块入库是指办理地块状态信息、管护及利用情况(入库地块名称、地块状态、入库地块面积、入库时间等)、土地取得支出、土地前期开发成本、资金成本、土地登记成本、管护中的围墙围栏成本等。地块入库业务流程包括:地块移交单、交地确认书、物业看管、地块租赁、零星工程、零星修复等。

2.2.6地块出库

地块出库是指办理项目编号、项目名称、出库红线和出库类型,其中出库类型包括：出让、划拨、置换三种方式,不同类型对应不同流程业务。

(1)出让流程业务包括:项目生成依据、出库地块规划选址意见函、出库地块规划指标、地块成本函、净地承诺函、成交信息等。

(2)划拨流程业务包括:项目生成依据、地块成本函、地块移交情况。

(3)置换流程业务包括:项目生成依据、地块成本函、地块移交情况、置换协议(合同)。

2.2.7代建工程

代建工程是指办理项目名称、代建单位、建设总投资、项目进度、代建协议生效日期、竣工报告日期、移交使用单位日期、停工日期,业务流程主要包括子项目合同信息,涉及子项目合同名称、单位名称、合同金额、结算金额、应付金额、已付金额等。

2.2.8成本归集

成本归集是实现资金收储涉及的费用申请、拨付和结算等全过程成本管控和信息统计。业务流程主要包括业务台账、业务请款、计财请款、补件请款、到账通知、会签走款等。

2.3 合同管理子系统

在土地收储工作中涉及很多第三方单位,通过合同管理子系统可实现所有业务合同的在线模板生成合同、合同挂接、合同综合查询、合同审批、报表导出打印、合同日志记录、合同档案归档等功能。合同挂接是指合同在新建时可直接管理已有具体地块项目,在项目全周期管理子系统中点击每个地块的合同按钮,便可直接查询地块所有录入的合同基本信息、审批信息、档案信息和日志信息等。合同审批是通过审批一张表实现不同角色不同权限的人员一体化协同编辑,实现合同全方位便捷高效管理。

2.4 移动应用子系统

移动应用子系统是利用移动手机或平板设备方便快速地查看土地收储地、出让地和边角地具体信息,同时结合叠加其他空间规划数据可直观查询地块详细属性信息和图形位置,主要功能包括：数据资源目录、地图操作、热点搜索、地块定位、专题数据查询、统计分析、工具等功能。

3 结束语

本文设计并实现了基于二、三维GIS的土地收储全周期管理系统,通过整合基础地理数据、规划专题数据、收储专题数据形成二、三维空间数据库,结合收储全周期管理、合同管理和移动应用等业务需求,全面实现了土地收储相关功能,不但为土地收储管理提供更加直观和立体的审查依据,同时保障收储信息及时准确共享,强化了政府在土地收储工作中的宏观调控能力。以此项目数据成果和全周期业务为基础,后续可结合大数据、人工智能、区块链等新技术,深入打通“数据壁垒”,全面解析地块价值,从而持续提高收储业务的智慧信息化管理水平。