张学延 王泽利

（1.德州市土地储备整治中心，山东 德州 253000）

（2.山东正昕元土地房地产评估测绘有限公司，山东 德州 253000）

一、土地增值收益的内涵

根据《指导意见》4.5，在《城镇土地估价规程》剩余法思路上衍生技术路线，通过出让土地使用权价格扣减增值收益的方法评估划拨地价，可定义为剩余（增值收益扣减）法。

土地增值，又称土地增值收益，《城镇土地估价规程》对土地增值的定义是：待估宗地因用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。具体包括土地用途的改变，比如农业用地转为工业用地，工业用地转为商住用地；其他土地使用条件的改变，比如容积率的改变，土地开发程度的改变；另外，还有外部环境的改变带来的土地价值增加，这些改变可视同为土地一级开发，则其基本公式为土地增值收益=出让土地价格-土地一级开发成本，类似于传统意义上的土地出让纯收益。

二、土地增值收益率的测算

（一）理论依据

根据《指导意见》4.5剩余法第三款：对未公布土地增值收益的地区，估价机构可在满足数理统计要求的前提下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。那估价机构或土地估价师该如何操作呢？

笔者认为需要明确三个点：

第一就是案例的选择：案例的选择应进行用途的区别，比如从农业用地转为工业用地，从工业用地转为商住用地，从城中村、棚户区改造等转为商住用地三种类型。

第二为满足数理统计：是否分土地等级？……