哈尔•斯科特（Hal Scott）

房地产投资信托基金（REITs）是一种投资工具，主要是专注于房地产或房地产相关的资产。本文介绍了美国的REITs及市场表现 以及REITs产品在美国的税收待遇与监管未来，指出未来还要进一步评估REITs的风险和对于投资者的风险。

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）是一种投资工具，主要是专注于房地产或房地产相关的资产。若想要投资REITs，投资者可以直接持有REITs的份额，或持有REITs共同基金、交易所挂牌基金的份额。

美国的REITs及市场表现

美国有三种REITs的产品，是由不同的投资策略确定的，分别是股权REITs、按揭抵押REITs和混合型REITs。股权REITs的标的资产是房地产资产的股权权益。抵押按揭REITs是一种债权，它的抵押是底层的房地产。例如，抵押按揭REITs的基层资产可能是一种抵押担保证券（Mortgage-Backed Security，简称MBS）。

股权REITs是最常用的REITs，占美国REITs发行量的71%。它既可以是上市的，也可以是非上市的。上市REITs既有上市交易REITs，也有上市非交易REITs，它们的区别在于是否会在证券交易所进行交易。而公共REITs的投资者包括养老基金、机构投资者，也包括一些散户投资者，例如现在有1.45亿美国人在上市交易的REITs和非交易的REITs产品中持有股份。

我们看到，有221只上市的REITs基金已经在美国证监会登记，在各个交易所交易，还有31只上市交易的REITs基金已经被纳入标普500指数当中。对于非交易的上市REITs，它们是不公开售卖的，而且对于美国非上市REITs的总资产金额，当前也没有公开的数据披露。据估计，截至2020年12月31日，美國非上市REITs标的资产相当于美国1万亿美元的房地产市场，而美国上市REITs的这一数字是2.5万亿美元，这也就意味着非上市REITs是占到了整个REITs市场的28%。……