丁惠玲 孙之淳

摘 要：社会资本是城市更新的重要推动力量，参与热情十分高涨。但实践过程面临政策、运营、项目平衡、融资、统筹协调等方面难点问题，直接制约着社会资本的深度参与。本文在总结归纳城市更新特点、动态变化及社会资本参与情况的基础上，重点剖析制约社会资本参与城市更新的影响因素，并有针对性提出对策建议。

关键词：社会资本;城市更新;困境及对策

0 引言

随着城镇化建设进程逐渐从增量扩张阶段走入存量提升阶段，城市开发建设方式从粗放型外延式发展逐渐转向集约型内涵式发展，实施城市更新成为当前城市发展之必然趋势。全国各地主要城市围绕城市更新行动，进行了内容丰富、模式多样的探索，对社会资本的重视程度越来越高，纷纷出台政策吸引社会力量参与，但如何成功引入社会资本助力城市更新仍是普遍面临的难题。

1 城市更新特点及动态变化

1.1 城市更新特点

（1）内容覆盖范围广。城市更新内容十分丰富，既包括旧区改造、城中村改造、棚户区改造、老旧小区改造，还包括历史风貌区的保护与修缮、城市基础设施与公共服务设施的“查漏补缺”、城市风貌的塑造、城市生态修复与功能的完善及智慧城市的打造。

（2）开发周期普遍较长。通过对上海、深圳、广州等发达省份的统计研究，城市更新项目短期平均开发时间在2.5年左右，长期平均开发时间在10年以上。考虑到实施过程中诸多复杂因素的影响，项目开发进度将普遍拉长，长期开发成为常态。……