首批公募REITs的上市引来众多投资者的关注。基础设施公募REITs已成为当下公募圈内最热门的话题。

公募REITs作为一种不同于现金、股票、债券的第四类资产，具有分红较为稳定、价格波动较小（与股票相比）、牛熊市不明显、与其他资产价格相关性弱等特征，这些特征一方面特别适合追求稳健增值的长期持有型投资者，尤其适合保险、养老金等投资人;另一方面也为机构投资者做大类资产配置提供了新的资产类别，有利于机构投资者优化投资组合。

因此，一上市，公募REITs便备受关注。作为一个新的金融产品，投资者要怎么投呢？这期，我们对话博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨，来了解一下公募REITs该怎么投。

Q1：公募REITs首日大涨，随后又有一些产品破发，对此怎么看？

答：公募REITs上市首日的涨跌停限制是30%，之后交易日的涨跌停限制是10%。二级市场价格的形成是由交易双方买卖力量的对比形成的，如果涨停，说明买入的需求远远大于卖出的需求。

这种情况的出现是因为首批REITs项目的预期IRR（内部收益率）对投资人比较有吸引力，因此即使二级市场价格上涨，只要预期IRR在投资人的可接受范围内，投资人就还会在二级市场继续买入，直到完成其资产配置目标。

这种情况下，随着公募REITs價格的上涨，IRR会下降，当IRR下降到投资人的投资目标之下，买入力量就会大幅减弱，因此如果市场都是理性投资人的话，二级市场的价格一定会向REITs基础资产的内在价值回归。……