陈丽萍

摘要：加强国有资产出租管理，防止国有资产流失，实现国有资产保值、增值，是烟草系统审计监督的一项重要任务。论文通过优化审计调查方式，梳理了某地市烟草公司资产出租管理中的风险点，查找出存在的问题，并提出了审计建议，进一步规范了该单位的资产出租管理工作。

关键词：烟草公司;资产出租;审计调查

为盘活存量资产，优化利用国有资产，增加经营收入，近年来某地市烟草公司加大资产出租力度，2018-2019年共有出租资产51项，合计租金收入近千万元，在其他业务收入中占比近90%，成为仅次于卷烟销售收入的第二大收入来源，对企业经营管理产生重要作用。

然而在日常资产出租管理、财务检查和经济责任审计中，暴露出该烟草公司在国有资产出租管理中存在许多不足。开展国有资产出租管理专项审计调查，摸清资产出租管理的运行和管理情况，查找出管理中的薄弱环节并提出可行性建议，对确保企业经营收益的增长、提升国有资产管理水平、促进国有资产的保值增值和资产安全起到重要的作用。

一、开展审计调查，摸清资产出租情况

审前调查可以总体把握和了解被审计对象的大致情况和薄弱环节，对确定调查重点、范围和内容，提高工作效率和质量具有重要的意义，起到事半功倍的效果。

通过询问资产管理部门经办人员、查询资产出租台账、收集财务数据并整理归纳，初步掌握资产出租概况，编制该烟草公司资产出租构成情况表（详见表1）。

二、开展风险评估，确定审计调查重点

在审前调查的基础上，对资产出租管理的审计风险进行识别和评估，搭建风险导向审计框架，找出容易产生重大风险的环节，并以此为重点制定贯穿审计调查全过程的工作计划。

根据梳理出来的资产出租构成情况表，结合以往各项审计检查中发现的问题和内控制度，识别出当前和以后出租管理中可能存在的风险，并且依照重要性和影响程度，对每项风险进行评估，得到资产出租管理风险识别和评估表（详见表2）。

根据评估的风险点，重点关注关键风险点，确定审计调查重点，制定工作计划，将主要力量集中在招租底价确定合理性、公开招租程序规范性、租金标准和租金增长机制合理性、租金收取及时性与完整性、承租方是否存在转租分租或改变经营用途和档案保管这六个方面。

三、优化调查方法，提升审计调查质量

（一）系统内单位出租方面

查看招租底价确认表和租赁合同，是否有开展资产评估，租金是否异常低于市场行情;查看市公司和承租的系统单位的修理费台账，是否存在由市公司承担出租资产维修改造费用、水电等情况。

（二）招租环节方面

查阅招租档案，是否制定出租方案，方案是否包括拟出租资产现状、拟出租用途及期限、招租底价及底价拟定依据、承租条件等;重点查看招租底价如何确定，查阅净值50万元以上资产的资产评估报告，以市场估价作为招租底价的，查看估价过程，判断估价依据是否充分;审核承租人条件，包括经营资质、银行征信等;重点关注招租程序，统计全市系统招租方式，询问招租信息在哪些平台公布，查阅相关信息记录，确认披露是否充分适当;招租过程是否合规，结果是否公允。

（三）合同签订方面

审查合同条款的合法合规性及完整性，是否清楚列明出租资产状况、出租用途、租赁期限、租金标准及递增率、租金收取时间与方式、装修免租期、双方权利与义务、违约责任条款、安全责任等，特别关注租金标准及递增方式，是否采取浮动租金方式，统计全市系统租金收取标准和方式。

（四）合同履约方面

查看出租资产管理台账，分析台账列示的内容、项目是否完整、清晰;查看资产移交、回收单，确认移交回收手续是否完整。重点关注租金收取管理，将合同中租金收取标准及收取时间和承租方缴纳租金的回单进行比对，检查租金是否按时、足额收取，未及时缴纳的是否按合同约定缴纳违约金;询问资产管理经办人员，了解是否建立租金预警机制，如何办理租金催收，查看是否有催收记录。了解资产管理部门如何对承租方进行监管，是否定期走访了解承租方现有的经营状况，是否形成记录。抽取部分店面，实地查看承租方的经营状况，是否存在私自改变经营内容、违规转租等情况。

（五）财务核算方面

查看资产出租收入明细账，租赁费收入是否按正确的会计科目进行核算，重新计算税费缴纳是否正确，特别注意合同中约定的租赁期是跨年度且租金提前一次性支付的情况下，租赁收入是否按期确认。

（六）档案管理方面

查阅资产出租档案，档案是否按规定整理装订，重点查看是否有内容缺失。

四、通过审计调查，发现管理薄弱环节

经过审计调查，发现该地市烟草公司在资产出租方面存在以下问题：个别招租底价的确定缺乏科学依据，主要选取周边3-5家出租的店面或房屋进行询价，根据询价金额计算平均值来确定招租底价;个别出租项目存在招租程序不规范问题，如某店面出租时未制定招租方案，在未制定招租方案的情况下选取了报价较低的报价人，中选理由不充分;大部分租赁项目的租赁期为五年，且采用固定租金，未考虑市场变化影响;某店面采用浮动租金，但承租方第二年还是按前一年的租金金额缴纳;租金收取不及时或不正确，个别承租户租金延迟缴存;承租方改变经营用途情况;个别租赁档案资料缺失，如某店面招租公告丢失。

综上所述，该地市烟草公司资产出租管理在招租程序、租金收取、档案管理等方面均存在薄弱环节。

五、提出管理建议，规范资产出租管理

一是完善资产出租管理制度。制定资产出租底价设置规范，以聘请第三方中介机构评估价为主，市场采集价格为辅，并实时根据市场价格进行调整。制定资产出租办事公开民主管理工作要求，对承租方资质、出租价格进行公开公示，接受监督，保证租赁过程公开透明。制定资产出租管理手册，明确资产管理部门在资产出租中的职责，列明资产出租各环节包括招租管理、合同管理和承租方管理中应注意的事项。制定资产出租“一项一卷”档案标准，加强对全市系统资产出租管理工作的指导。

二是规范资产出租合同管理。对资产出租合同洽谈、起草、签订、生效、履约等一系列流程加以控制。招租前制定书面招租计划和方案，明确承租方的资质要求;合同洽谈中，做好书面商议记录;制作标准租赁合同模板，明确先付租金后使用的原则，并要求承租人支付一定履约保证金或押金，一旦承租方违约，及时用于补偿损失;合同条款中加入租金增长条款，采用浮动租金，保障租金符合市场规律;注重合同生效后及租赁期满后租赁标的物的移交，做好详细的清单记录;履约过程中，一旦出现拖欠租金问题，应当及时书面催告，并保存好往来联系的工作函、租金支付及催告情况记录等信息台账，以便日后发生法律纠纷时作为证据。

三是加强资产出租过程管理。制作《资产出租管理台账》，包含资产名称、承租方、租赁面积、租赁期限、租金、租金收取方式和时间等，更加全面、准确地反映出租资产的情况，并及时更新;制作《出租事项督办记录表》，对租金收取时间、租金收取金额、租赁到期日这三个关键点进行预警提醒，避免出现租金延迟收取、未按浮动比例收取租金、未及时开展招租等问题;制作《出租资产巡检表》，定期走访承租方，监督承租方经营行为，防范安全责任风险。

四是加强资产出租监管力度。发挥审计对资产出租管理的常态化监督作用。强化资产出租管理的事前监督，包括计划的可行性、招租过程的合规性和租赁合同的合理性等;强化资产出租管理的动态监督，包括对资产管理部门和承租方的监管，及早发现问题，降低出租风险。

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