文葵

摘要：村集体留用地如何开发利用一直是地方政府探索的课题，广州市在这个课题上的研究与探索走得更远，部分项目目前已经具备了示范效应，可复制、可借鉴的内容很多。目前比较常见的有四种开发模式：整体出让、作价占股、自主经营、流转租赁，这其中又属流转租赁模式最受村集体经济组织的欢迎。因此本文从开发模式分析出发，着重剖析流转租赁这种模式的优劣，并结合案例探索开发企业最为关心的融资问题，对其他省市村集体留用地的开发利用具有一定的借鉴意义。

关键词：村集体留用地;开发模式;流转租赁

一、广州村集体留用地的来源

广州市村集体留用地最早的来源可追溯到上个世纪八十年代，相关的政策随着我国经济体制的改革一再变化，先后经历了政策试点（穗府【1993】16号）、政策中断（穗办【2002】17号）、政策恢复（粤发【2007】14号）、政策完善（穗办【2008】10号及随之而来的一系列文件）阶段，对于村集体留用地的留用比例、兑现方式及其开发边界做了较长时间的探索。现如今对于广州市村集体留用地最最直接亦应是影响最为广泛的当属两个文档：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）及《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》。根据两个文件精神：广州区域内征用农用地须为农民预留10%-15%的经济发展留用地以保障农民生产生活需要。根据查询资料及初步统计，截至目前，广州市内村集体留用地超过2000宗，面积累计超过10万亩，主要集中在花都、番禺、白云、南沙和开发区。……