荀艳华

【摘要】房地产项目经济性受到多种因素的影响，前期建筑策划是其中重要的因素之一。前期建筑策划的好坏，直接影响着房地产项目经济性的高低。只有不断的做好前期策划，才能降低成本，确保经济效益，保证开发商和人民群众双方的满意。因此，本文主要研究前期建筑策划对房地产项目的经济性的影响，以供参考。

【关键词】前期建筑策划;房地产项目;经济性;影响

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

我国建筑行业快速发展，加剧了行业市场的竞争，房地产企业要在竞争日益激烈的市场中更好地立足，必须做好工程项目方案设计的前期策划工作，这对工程施工的顺利开展、施工质量和经济效益的提高有非常重要的促进作用。如何策划建筑工程项目方案的前期设计，成了现阶段建设单位所面临的主要问题。

1、建筑前期策划的作用

建筑项目前期策划的主要工作任务是确定项目的性质、内容和规模的大小，分析和论证项目的可行性。工程项目前期策划工作的开展，不仅能保证建筑项目设计方案的科学性、合理性、经济性，还可以为建筑设计工作的顺利开展提供重要保障。不同工程项目设计前期策划，其设计方案存在差异性，在一定程度上能直接体现设计人员的观念，并赋予建筑特殊的意义。在房地产项目实际设计过程中，必须坚持以实用性为基本原则，这是建筑设计的一个重要基础和前提条件。房地产项目设计前期策划工作的主要目的是提升建筑项目的实用性和经济性，提供更加优质化的服务。

通常而言，目前整个房地产项目的任务往往都是由建筑目标决定的，其中的施工技术方案由房地产任务决定，然后结合具体方案确定工程项目活动，最后形成项目管理系统。如果目标设计环节出现问题，那么势必会造成诸多严重后果，具体如下：（1）在房地产施工的实际开展过程中，如果存在问题，那么其设计与实际之间必然会出现严重偏差。（2）施工完成阶段出现问题，会对企业树立良好形象产生重要影响，大幅度降低社会认可度。（3）如果工程项目施工过程中耗费资金较多，那么必然会造成整个工程经济效益降低，对综合竞争力的提高也有严重影响。（4）房地产项目的运行过程非常容易受环境因素的影响，环境的不断变化会严重影响工程施工的进度及质量。

2、建筑前期策划的内容分析

2.1目标客户群的分析

客户是销售的基础，对目标客户群的精准把握，可以为后期的房地产开发项目的开发工作提供基础，整体销售、宣传工作可以做到有的放矢，针对于目标客户群的前期策划工作，可以根据产品类型进行全市的客户搜寻工作，找出目标客户群的居住环境、工作位置，并进行有针对性的调研研究，了解目标客户的实际需要，为其提供目标客户需要的高质量产品，促进房地产开发项目的整体销售工作。

2.2对标相似楼盘的开发模型

对标相似楼盘的开发模型，可以对该地区整体市场情况有一定的了解，并以此为依据进行产品的升级与创新，保证开发出符合消费者预期的产品，真正地做到“取其精华，去其糟粕”，批判性的进行相似楼盘开发模型的借鉴工作，提高项目整体开发水平，实现项目整体竞争力的提升，使企业实现正确的产品决策，在激烈的市场竞争氛围中，获取主动权。

2.3营销和物业的管理

营销和物业管理工作，可谓是房地产开发项目在开发过程中的门面工作，是面对消费者的重要内容。在营销过程中，应根据项目的实际情况，做到有针对性的营销宣传工作，采取多种形式的营销策略，实现营销工作的多样化，最大限度的吸引目标客户到访。到访后，需要物业部门提供高质量、高水平的温馨服务，让客户感受到尊贵感以及项目整体品质感，进而提升房地产开发项目在消费者眼中的整体印象。

2.4营销开发项目方案策划

房地产开发项目前期策划工作，需要对后期的营销开发工作起到一定的启迪与规划，为此营销开发项目方案策划是房地产开发项目前期策划工作中必不可少的内容，通过对市场、本体、客户、推广情况的整体摸排与了解，整理出符合项目发展需要的方案内容，为未来的开发工作提供理论依据。

3、提升前期建筑策划水平的措施

3.1强化工程项目造价的意识

在工程项目的前期策划阶段，提高对房地产经济性意识的重视程度已变得极其重要。从构想新的项目到对市场需求的调查，再到研究证实之后编制的建设策划，每一个步骤都需要将房地产经济性的观念和意识贯穿其中。

3.2提出科学合理的项目标准

工程项目的建筑标准是对项目的可行性展开编制勘测和评定审核的重要凭证，可以公平公正地考量建筑工程造价是否科学合理，其主要考核内容包含占地总面积、附加工程项目、工程规模、配套设备等层面的技术指标。从当今的房地产经济发展入手，对不同的建设规划、不同的工程建筑规模、不同的功能级别等具体情况从总体上有一个准确的把握，并能根据具体情况有不同的应对策略，充分考虑流动资金和人力资本的有效配置，统筹兼顾环境的变化性进而明确有效的建设标准。

3.3政策和市场行情的关系

想要对房地产开发项目开发工作进行合理有效的前期规划，首先必须对相关政策体系有着清晰的了解与定位，在整体工作过程中做到有章可循、有法可依，认真研读国家以及当地的政策体系，由政策体系进行反推，对房地产开发项目开发工作进行有效的规划，合理规避风险。房地产开发项目的开发工作与地区政策以及整体市场行情，息息相关，不进行政策解读、不深入了解市场，将成为无水之源、无本之木，最终整体房地产开发项目开发工作必然无法融入到整体房地产市场活动中，也无法设计出满足当地消费者实际需求的产品，开发工作必然会迎来许多的问题与难关，甚至产生楼盘滞销的情况，影响房地产企业的整体发展水平。

3.4分析城市发展前景

对城市发展情况有一个清晰的分析，可以在前期的价格定位以及产品定位过程中起到一定的理论帮助，让房地产开发工作者可以对产品的整体销售节奏进行合理的分解工作，最终实现后期产品的高溢价，同时前期销售房源已经形成了一定的人群聚集，为该地区发展带来大量人流，将进一步反哺房地产产品销售，促进城市的进一步发展。另外，房地产发展前景的有效预期，还可以对潜在客户进行分析，总结出潜在客户所在区域，并对其进行定点投放，做到宣传工作的最大化。

結语：

但随着房地产市场规范化、品牌化的不断发展，房地产市场走向了日趋成熟的状态，房地产企业管理层逐渐意识到了在正式销售前，对产品进行清晰定位，了解产品实际情况的重要性，通过完成的前期策划体系，来实现房地产产品的前期规划工作，提升房地产项目的经济性。

参考文献：

[1]邵庆，陆伟.房地产前期策划与规划设计的有机契合分析[J].住宅与房地产，2018（06）：9.

[2]刘尧.论项目前期策划中的成本控制及后期实施[J].住宅与房地产，2017（03）：45.

[3]伍时欢.浅谈项目前期工作对建筑规划设计的重要性[J].建材与装饰，2016（21）：118-119.

[4]吴舒琳，庞吉宁.前期建筑策划对房地产项目的经济性影响分析[J].广西城镇建设，2010（01）：85-88.