钟黛　陈晓平

潘石屹终于卖掉了SOHO中国。

6月16日晚间，SOHO中国发出公告称，黑石旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited现金要约收购SOHO中国已发行全部股份，收购价格为每股5港元，最高现金代价为236.58亿港元（约合30.48亿美元），以取得SOHO中国的控股权。

要约完成后，潘石屹夫妇将保留9%的股权，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。黑石计划保持SOHO中国的现有主营业务和管理团队。

6月17日，SOHO中国以4.6港元收盘，上涨21.0%，总市值约为239亿港元。潘石屹，这位颇有话题度的地产大佬，正式淡出江湖。

摆上货架

236.58亿港元的标价，远远不及潘石屹最初的预期。

早在去年，SOHO中国两度传出私有化的消息，黑石给过更慷慨的报价。2020年3月，路透社报道，黑石拟以40亿美元私有化SOHO中国。当时，双方均未正面回复。

随后的2020年5月，彭博社披露，新冠疫情导致SOHO中国前景充满不确定性，双方的洽谈陷入停滞状态。

3个月后，SOHO中国公告称，终止早前与海外金融投资者的要约私有化事项。

2020年11月，路透社又称，高瓴资本计划以20亿美元私有化SOHO中国——这一作价比此前黑石给出的报价少了一半。

高瓴资本否认了这一消息，但是，接二连三的出售消息，坐实了潘石屹准备离场。

自2014年开始，潘石屹就频繁出售国内资产，当年即以股权或资产转让方式出售了位于上海的3个项目，总价约为82.82亿元。

2016年下半年，潘石屹又以32.97亿元的价格整售上海的SOHO世纪广场项目。2017年再度成功以35.73亿元、50.08亿元的资产价格，卖了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。出售时，这些项目均处于成熟稳定运营状态甚至为满租。

据统计，2014年至2019年的5年间，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过370亿元。

截至2020年底，SOHO中国的主要投资物业只剩下“八大金刚”（即位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目）以及银河/朝阳门SOHO。

市场有传言，SOHO中国曾将所持的8个核心写字楼项目摆上货架，标价80亿美元。

截至2020年底，SOHO中国成熟投资物业的平均出租率约82%;全年租金收入为15.38亿元，同比减少16.1%。核心写字楼项目出租率在60%至97%之间不等，因疫情影响，成熟项目的出租率下滑至低位。

高开低走

在中国地产商中，潘石屹创立的SOHO中国定位鲜明，即专注在北京和上海繁华地段运营商业地产项目，却也是“高开低走”的典型。

2007年，SOHO中国上市首日，收盘总市值即达477亿港元，募集资金超过128亿港元，当年收入69.54亿元，2010年达到182.15亿元，创下巅峰，其后，经营体量不断萎缩，至2020年，营收只有21.92亿元，较高峰期缩水近九成。

潘石屹一度也有扩张雄心。

2011年，SOHO中国的收购总金额超过150亿元人民币，创下年度最高纪录，获取的土地或项目均集中在上海交通便利、位置优越的区域。两年多的时间，其在上海地区获得了10个项目，成为上海外滩最大的业主，一举奠定京沪两大一线城市均衡发展的结构框架。

那时，潘石屹手握157亿元现金，非常乐观，自信在商业地产领域，“SOHO中国仍是唯一一家有实力的买家。”决定下一年的收购目标金额为100亿元。

结果，2012年没有如期扩张，相反，潘石屹以售转为租，寻求转型，从“开发—销售”转向“开发—持有”模式。

“如同所有的反省一样，先看我们所处的大环境，这样才能更清楚我们所处的地位和阶段，避免犯‘井底之蛙的错误。”潘石屹这样解释转型。

冲击SOHO中国的大环境之一，来自互联网。

潘石屹一贯的商业模式，是在一线城市核心地段开发、销售并部分持有商业地产，其中，商铺销售是其回流现金的重要路径。

由于电商的流行，对商铺的冲击巨大，客户越来越不买账，不得不逐渐减少商铺，逐渐成为一家专注于写字楼开发、租赁和经营的公司。

2013年，SOHO分别以31.9亿元和19.22亿元投得上海、北京两宗地块后，潘石屹再未新购重要的地块或项目。

2015年，“双创”火热，潘石屹也重新燃起热情，推出了新一代共享办公产品SOHO 3Q。

SOHO 3Q一度是北京和上海最大的共享办公空间，截至2018年底，SOHO3Q拓展至全国7个城市共31个中心，拥有超过3万个工位。这个新项目也没摆脱被出售的命运，2019年，潘石屹將SOHO3Q的11个项目打包卖给筑梦之星。

之后，潘石屹的SOHO中国基本处于“躺平”状态，不拿地、不开发，也不开展新业务，只以纯粹的收租为生，一年10多亿元的租金收入，支撑着这家公司。利润的相当一部分，来自物业资产的增值，最近3年，增值每年都在10亿元以上。

2019年，潘石屹这样感慨：在互联网将旧社会秩序打破的同时，正在建立一种新的秩序，一些产品死亡了，而另一些更有生命力的产品诞生了;一些行业死亡了，而另一些更有生命力的行业诞生了。

可惜，他再也没有拿出过有生命力的产品。