文｜牛楚云

蜂拥上市，是2020 年物业服务行业的主旋律。2020年，共有21 家物业服务企业登陆资本市场。而行业呈现的第二特征，体现为并购如潮，企业通过收并购的资本运作，实现规模扩张。驱动上述两大动向的原因，不仅来自老旧小区改造的政策红利，更来自行业进入跑马圈地的竞争白热化阶段。但随着大量企业涌入，物业板块股价的回调已经出现，与此同时，物业股也进入分化阶段，大比例公司已破发，保持稳定涨势的企业少之又少。在这其中，金科服务（09666.HK）从上市至今涨幅超过40%，最高涨幅超过100%。

2021 年3 月，金科服务被列入港股通。同月，这家公司被Allianz SE、雪湖资本等机构增持。金科服务发布2020 年度业绩报告，实现核心数据增长，营收同比增加44.3%至33.59 亿元，归属母公司净利同比增长68.5%至约为6.18 亿元，毛利同比增长56.9%至9.97 亿元。对于机构来说，增持的逻辑显然不只是“业绩快速增长”的单一维度。那么，在分化加速的当下，金科服务获机构增持的逻辑是什么？在物业行业，以在管面积为确定性指标、以收并购实现规模增长的当下，金科服务的差异化策略是什么？稀缺价值何以体现？

“卡位”物业行业

物业服务行业呈现出一定程度的蓝海特征。据中指院数据，2019 年行业市场规模突破1 万亿元，然而CR10 不到10%，集中度提升空间大。物业服务的渗透率目前处于较低水平。据浙商证券2019 年数据，物业服务的渗透率仅为49%，这意味着大量住宅楼盘的物业处在“空白状态”。市场规模大，但集中度和渗透率有大幅增长空间，存量市场存在巨大机会。由此，跑马圈地蔓延物业行业，市场掀起一拨并购浪潮。具备资金实力的企业，通过资本手段实现对中小企业的并购，以扩大规模、提升集中度。

该现象透射出规模红利是物业公司现阶段的核心基调。因物业服务属于地产行业的增值服务，其服务面积与地产面积呈正相关与强关联性，土储越多，物业服务面积越大。此外，由于更换物业成本较高，导致业主很难轻易更换物业公司，据国信证券经济研究统计数据，物业服务的续约率高达95%。回顾近几年的行业发展可以发现，物业公司的战略以在管面积的增长为核心，布局方向。依附或绑定地产企业的物业公司，实现背靠大树好乘凉，以关联地产公司的交付实现规模扩张。可以说，在管面积既是物业公司的基本盘，也是业绩的确定性指标。

成立于2000 年的金科服务，深耕西南地区，以品质服务筑底，实现规模增长。2020 年，金科服务被评为重庆市物业服务企业综合实力、满意度第一。以1.56 亿平方米的在管建面积计算，金科服务为西南地区最大的综合服务商，合约面积为2.77 亿平方米。在重庆、无锡及中西部排名第一，华东排名前三，占领两大核心规模市场。规模效应下，公司呈现出稳定的增长势头，2017-2019 年，收入复合增速达49%，归母净利润复合增速达81%。

最新财报显示，2020 年，公司实现归属母公司净利约为6.18 亿元，较上年同期增长约68.5%。随着市场竞争趋于同质化，仅以在管面积作为企业策略，不足以支撑长期增长。投射至资本市场，物业板块股价已从峰值回调20%以上，由此释放出一个趋势性信号，在管面积的增长已经转向防御性增长动力，而支撑未来物业股增长的因素，或由增量市场的开发程度，增值服务、以及零售或租金的增长空间决定。

对于企业来说，关联房企交付和并购是基于存量市场的规模扩张，但前者的天花板在于，难以实现可持续的增长，而后者的风险在于，并购物业公司获得的在管面积并不是资产，而是管理协议，流失风险较高。相比之下，第三方外拓面对的主要是增量市场，既是三方渠道的布局开发，也是生态边际的拓宽。而外拓的优势在于成本更低，且可持续。对于企业来说，外拓决定了长期增长性，也是“卡位”物业行业的关键。

外拓模式的细分龙头

尽管外拓是以轻资产实现规模扩张的利器，但由于单个项目体量小、招标工作量大、周期长、程序繁琐，外拓将对一家公司的基本功形成很强的考验。起家于西南地区的金科服务，于2015 年开启外拓之路。前瞻性布局为金科服务带来先发优势，并积累了一支经验丰富的外拓团队。在此基础上，金科服务以品质服务筑底，形成了特色化的外拓模式。

在邻里文化服务宗旨下，金科服务为业主打造有品质、有温度的邻里社区，覆盖从物质到精神层面的需求，最终换来客户忠诚度。在服务满意度方面，金科服务连续9 年获得90%以上的业主满意度，不仅高于行业70%-76%的水平，更打破了物业入住越久满意度越低的行业困境。广发证券的分析师有一个确定性的定义，在外拓模式上，金科服务已成为细分龙头。而对于这个观点的支撑，分析师显然有充足的逻辑。若按非公建业态外拓计算，金科服务是外拓在管建面最多的物业企业。剔除收并购的影响，金科服务的外拓在管面积位列在行业前三。就行业而言，外拓模式的物业管理费和毛利率低于关联方交付，但金科服务却以品质外拓，打破了这一常态。2020 年数据显示，公司外拓的物管毛利率为26%，位列龙头物企第一。尽管母公司金科股份为头部开发商，为金科服务带来规模红利，但金科服务以区别于行业的主流打法，形成差异化优势及核心竞争力。

截至目前，金科服务的第三方合同面积占比达到54.8%，第三方项目中的90%通过招投标获得，外拓贡献了接近一半的营收。基本盘稳固、弹性盘可期，在此之上，金科服务还在寻找新的增长曲线。如今，住宅为金科服务的核心业态，但公司在非住业态，特别是公建类业态的增长表现强势，从2017 年-2020 年第一季度，非住宅在管面积的占，比从5.9%上升至16.2%。2020 年半年报显示，这部分收入的占比提升至16.5%。

第三增长曲线

在跑马圈地的行业态势下，向头部聚拢的马太效应将进一步显现，竞争趋向显性化。而物企在实现规模扩大和集中度提升后，还需要解决提价难、人力成本高的难题。对于人力成本高的难题，一个行之有效的办法是以规模分摊成本，而另外一个“解题思路”是以技术手段降本增效。

金科服务作为最早一批探索数字化与智能化的物业企业之一，已经走出了一条行之有效的道路。从2016年-2018 年，金科服务先后上线，天启大数据信息系统、金科大社区一站式服务平台、云服务中心。技术带来的最显著影响，是降本增效。增效方面，物联及智能系统具有更高效的反应速度，让“15 分钟内上门服务”成为现实。而效率的提升能进一步提升满意度，进一步巩固用户，从而形成正向循环。降本方面，技术的占比提升使得人力成本降低。

降本增效之外，金科服务以技术拓宽业务边界，延展想象空间，让这家企业从社区走向社会。金科服务依托于自研的“天启云城系统”，参与城市运营与治理，为全业态提供智慧服务综合解决方案，将智慧服务的落地应用向城市级服务场景延伸。目前已为重庆、无锡等地高等院校、高铁车站、三甲医院等单位，提供智慧化的城市级社会服务。2017 年-2020 年，智慧服务业务的收入复合增长率达到95%。技术输出的盈利空间值得期待。技术储备让金科服务成为行业少有的技术型物企。2019 年，金科服务下属的重庆天智慧启科技有限公司获得国家高新技术企业资质，2020 年，公司荣获中国物业科技赋能领先企业第三名。

出圈物业，入圈新赛道，金科服务未来想象空间不可估量。以技术出圈之外，金科服务还在挖掘新赛道，孵化新增长极的赛道。贯穿企业始终的邻里文化，为金科服务打下向生活场景延展的基础。过去几年，金科服务通过整合旅游或餐饮企业上下游产业链资源，实现对600 万用户群体“衣食住行游购娱”生活需求的满足，逐步向生态化靠拢。2017-2020 年，社区社群增值服务收入CAGR 达到75%，家庭生活赛道收入增长超 200%。

在同质化竞争愈发严重的当下，金科服务走出了一条清晰的差异化之路：在成为区域龙头后，以“服务+科技、服务+生态”的战略方向拓宽边界，从社区走向社会。从企业成长到市值上行，金科服务显然还有很大的想象空间。