文｜牛楚云

蜂拥上市，是2020 年物业服务行业的主旋律。2020年，共有21 家物业服务企业登陆资本市场。而行业呈现的第二特征，体现为并购如潮，企业通过收并购的资本运作，实现规模扩张。驱动上述两大动向的原因，不仅来自老旧小区改造的政策红利，更来自行业进入跑马圈地的竞争白热化阶段。但随着大量企业涌入，物业板块股价的回调已经出现，与此同时，物业股也进入分化阶段，大比例公司已破发，保持稳定涨势的企业少之又少。在这其中，金科服务（09666.HK）从上市至今涨幅超过40%，最高涨幅超过100%。

2021 年3 月，金科服务被列入港股通。同月，这家公司被Allianz SE、雪湖资本等机构增持。金科服务发布2020 年度业绩报告，实现核心数据增长，营收同比增加44.3%至33.59 亿元，归属母公司净利同比增长68.5%至约为6.18 亿元，毛利同比增长56.9%至9.97 亿元。对于机构来说，增持的逻辑显然不只是“业绩快速增长”的单一维度。那么，在分化加速的当下，金科服务获机构增持的逻辑是什么？在物业行业，以在管面积为确定性指标、以收并购实现规模增长的当下，金科服务的差异化策略是什么？稀缺价值何以体现？

“卡位”物业行业

物业服务行业呈现出一定程度的蓝海特征。据中指院数据，2019 年行业市场规模突破1 万亿元，然而CR10 不到10%，集中度提升空间大。物业服务的渗透率目前处于较低水平。据浙商证券2019 年数据，物业服务的渗透率仅为49%，这意味着大量住宅楼盘的物业处在“空白状态”。市场规模大，但集中度和渗透率有大幅增长空间，存量市场存在巨大机会。……