高琦

新郊区金斯米尔位于伦敦西北80公里处的比斯特镇城外。在阳光明媚的下午，金斯米尔的街道上满是闲逛的人和嬉戏的孩童。十年内，这里已建造了1600户住宅，不久后还将建造另外900户。在地产商“宝家”的售楼处，菲丽普·巴格利说她“从没想到会这么忙”。同样，在纽约市以北128公里处的莱茵贝克村，人们的购房热情也不断高涨。加里·迪马罗地产公司的橱窗里展示着各式各样的不动产广告，从奢华大宅到乡村小屋应有尽有——其中很多已经售出。

美国房价在一年中上涨了11%，是近15年来上涨速度最快的一次。

金斯米尔和莱茵贝克并不是唯二两个房地产市场升温的地方。截至今年一月，美国房价在一年中上涨了11%，是近15年来上涨速度最快的一次。去年，英国的房价上涨了8%，德国上涨了9%。这种情形在许多富裕国家都能见到。在《经济学人》追踪调查的25个国家和地区中，实际房价在最近一年内平均上涨了5%。

在许多国家，房价的上涨速度快到足以引起政界人士和央行行长的关注。然而，与过去十年的情形截然不同，现今人口较少、通勤方便的地方反而比市中心的房价涨幅更大。原本远离新冠病毒的“世外桃源”看来也要遭殃了。

从表面上看，面对新冠疫情造成的经济动荡，房价能如此坚挺实在令人困惑：通常情况下，房地产价格与经济状况呈正相关。但是，这次的印花税（住房交易税）暂缓计划和财政刺激限制了廉价急售。并且，极低的还款利率可能也起到了作用，如在美国，30年期的房屋贷款利率比2010年低了1.5个百分点。同时，城市封锁和支出机会的减少意味着那些保住工作的人将现金储蓄了起来。英国房地产咨询公司的露西安·库克指出，住房价值正在“由有钱人而不是贫民驱动”。在美国，二月份的按揭贷款申请中有14%是用于购买第二套住房的，其比例是去年四月的两倍。

由于新冠肺炎的传播和各国的封锁措施，人们的住所同时也成了办公室、学校、健身房和烘焙间。因此，许多人都加大了对自己住所的投资。去年，美国最大的DIY家居连锁店“家得宝”收入增长了20%。据市场调研公司“巴博尔”的商业情报估计，英国在2020年为房屋扩建等家居装修计划颁发的许可证比2016至2019年的平均数量增加了1/3。

不扩建的人们在寻找新的居住地。自去年五月以来，美国住宅的平均挂牌交易时间为47天，而前一年的同期则为59天。在英国，印花税的暂缓缴付导致房屋销售量在2020年最后一个季度上升至近14年来的最高点。

对于那些想要更多空间的人来说，最好的解决方案是搬出市中心。以伦敦为例，这里每平方英尺的住宅价格要比周围的郡高出40%。过去的一年中，在英国人口密度较低但方便通勤的地区，房价上涨速度要快于人口稠密区。在美国，类似的情形也有出现。

与过去十年的趋势相反，诸如伦敦、纽约这种国际大都市的房价不再遥遥领先于相对僻静的地方，美国房地产上市公司Zillow称之为“重新洗牌”式的逆转。去年，德国七大城市以外地区的房价上涨了11%，而这七个最大城市的房价仅上涨了6%。在悉尼，位于市区通勤范围内的北部海滨地区，房价涨幅高达10%。

相比之下，伦敦和悉尼市中心的房价去年仅分别上涨了4%和3%。纽约曼哈顿区的房价下跌了4%。楼宇租赁市场也在降温。悉尼的公寓租金去年下跌了5%。而墨尔本去年经历了111天的城市封锁，租金下跌了8%。Zillow的数据显示，纽约市的租金下跌了9%，其中曼哈顿区的跌幅尤其大，达到了15%。

新冠肺炎的肆虐已经阻拦了一些进入城市的常规人流。在新冠流行之前的几年里，伦敦也有居民搬迁到英国其他地区，但是海外移民弥补了人口的流失。新冠的肆虐，加上英国脱欧，似乎导致了流入人口的减少。一项评估显示，伦敦去年的常住人口可能减少了8%。2020年3月，澳大利亚宣布对非澳公民和居民关闭边境。应届毕业生也面临着在共享住房中工作的前景，因此他们大约还是会与父母住在一起。

城市的人口流失愈發严重。克利夫兰联邦储备银行的一项研究发现，从2020年3月开始，美国每月从城市迁出的人口达到5.6万人，与2017至2019年的平均数量相比，增加了一倍。

然而，随着疫情趋向缓和，流入城市的人口会有所增加。学生和国际移民将成群结队返回。因此，一些投资者将赌注押在了大城市上。曼哈顿的一个新开发项目以1200万美元的价格出售大户型公寓，并称之为“新冠过后的住宅首选”。而在15个国家和地区拥有房地产的法国安盛投资管理公司，已在英国最大的住宅区——伦敦市中心，抢购了1233套公寓。

不过，人口密度较小的地方似乎仍然具有吸引力。政府因时制宜的居家办公建议或许会在夏天取消，但远程工作可能仍会保留。招聘公司“万宝盛华”对全球2万名雇主进行的调查显示，2/5的老板打算允许他们的员工在某些时候居家工作。若是能减少通勤次数，人们可能愿意忍受更长的通勤时间，以换取更大的居住空间或更低的住房成本。因此，郊区的房价将会慢慢逼近城市房价。

房价总体上涨的命运主要在于决策者。随着新冠肺炎日渐可控，对购房者和房主的应急支持将会结束。在英国，赋税优惠将于今年晚些时候结束。其他国家可能同样希望给房地产市场降温。新西兰的房价以每年22%的速度上涨，政府已开始采取措施抑制投机买卖。加拿大央行行长担心房地产市场“过度繁荣”，也准备对其给予密切关注。为了避免影响经济复苏，决策者目前可能只会采取温和的限制措施，这将为房价竞争提供更多的操作空间。

[编译自英国《经济学人》]

编辑：马果娜