杜丽虹

在美国市场上，就REITs整体而言，其市净率估值存在着一定的蓝筹溢价。截至2021年6月底，股权市值最大的是基建类REITs American Tower Corp，股权市值超过1200亿美元，市净率则高达21倍，显著超越北美全体REITs的市净率中位数（1.7倍）;实际上，就全体REITs而言，市值规模解释了其市净率估值因素的三分之一，市值每提升百亿美元，市净率提升1。

在某些物业类型上，蓝筹溢价更为明显。如办公物业REITs，截至2021年6月底，市值因素能够解释行业内市净率估值差异的36%，市值每提升百亿美元，市净率提升0.6，其中，市值最大的两只办公物业REITs，Alexandria Real Estate Equity和Boston Properties的市净率分别为1.9倍和3.1倍，均高于办公物业REITs整体的市净率中位数水平（1.2倍）。而在购物中心REITs上，市值规模则是市净率差异的最主要影响因素，市值最大的Simon Property Group的市净率达到14倍，而市值最小的Washington Prime Group的市净率仅为0.16倍，市值每提升百亿美元，市净率提升3。类似的还有自存仓REITs，市值规模也解释了行业内市净率估值差异的90%，市值最大的Public Storage，市净率超过10倍，而市值最小的Global Self Storage的市净率只有1.2倍，市值每提升百亿美元，市净率提升2。此外，商业地产抵押贷款REITs、特殊地产REITs、独立店面REITs的市净率也对市值规模敏感，市值因素能够解释行业内市净率估值差异的15%-35%。

此外，社区商业中心REITs的P/FFO估值也对市值规模敏感，截至2021年4月底，市值规模最大的Regency Centers、Federal Realty Investments和Kimco Realty Corp.的P/FFO估值分别达到20.5倍、25.2倍和16.9倍，均高于同类型REITs P/FFO估的中位数水平（14.8倍），市值因素解释了社区商业中心行业内P/FFO估值差异的40%，市值每提升10亿美元，P/FFO提升0.9。除了社区商业中心REITs，出租公寓REITs和数据中心REITs的P/FFO估值也对市值规模敏感。……