施昱年，王 洁，叶剑平

(中国人民大学 公共管理学院，北京 100872)

一、 引 言

自经济下行以来，社会经济环境快速变动，“六稳”“六保”政策要求力保就业、金融、投资与预期的稳定，它们的稳定与房价密切相关。金融部门与房地产市场通过购房贷款形成联系，2018年，我国房地产贷款余额占GDP比重达到了43%，稳定房价对于实现金融、投资与预期的稳定具有较大现实意义。自2016年9月实施住房限购开始，加之2018年中美贸易争端以及目前新冠疫情的影响，我国房价出现涨幅减缓的趋势，从百城房价指数来看，房价月涨幅由1.7%(2016年1月到8月)逐步下降到0.04%(2020年1月到4月)。(1)房价指数数据来自中国指数研究院。随着经济持续下行，经济基本面发生变化，房价崩盘的议题再次受到关注，研究过去支撑房价上涨的核心因素与途径对稳定房价具有重要意义。

过去研究多已证明人口流入带来的住房需求增加是推升中国房价上涨的重要因素，但是，我国商品住宅价格已经大大偏离了经济基本面。2018年我国房价收入比(Price to Income Ratio, PIR)达到8.19，(2)数据来源：国家信息中心《2010—2018年分地区及城市房价收入比分析报告》。在一线城市，包括北京、上海及深圳，2019年上半年PIR更分别达到了24.9、24.6、36.1，(3)数据来源：国家信息中心《2010—2018年分地区及城市房价收入比分析报告》；上海易居房地产研究院《2019年上半年全国50城房价收入比报告》。贷款收入比也已超过1∶8的合理门坎[1]，购买住房对于大部分迁入人口来说是比较困难的。因此，人口迁移推升房价上涨的结论还需要进一步讨论，只从人口流动与需求的视角解释房价上涨的原因存在不足。……