苏 志

(首都经济贸易大学 国际经济管理学院，北京 100070)

近年来，我国GDP增长呈持续下行趋势，2019年仅增长6.1%，长期结构性调整已经成为我国经济的新常态。实体经济和就业增长停滞直接影响房地产需求，有关我国房地产市场进入长周期拐点的讨论日渐增多。那么，房地产市场作为我国经济增长的一个重要“引擎”，其增长模式是否已经发生了显著的结构性转变？由于受到国内外经济环境影响以及各种突发事件和调控政策的冲击，近年来我国房地产市场也出现了一些新特征和新趋势。目前对于我国房地产市场的研究主要关注房价涨跌，尚缺乏对整个市场动态变化全面且深入的了解。房地产的结构性转变和异常波动不仅直接影响我国宏观经济的稳定发展，还关系到政府调整宏观调控方向和研判政策实施效果。因此，识别和估算出房地产市场的结构性变化和异常，探讨其背后的原因，对于建立房地产市场长效机制，促进我国经济的稳定发展具有积极的现实意义。

一、研究现状

有关我国房地产市场波动的早期研究主要采用房地产市场年度数据直接绘图或构建市场扩散指数进行图形解析来描述全国房地产市场的长周期变化[-2]。随着我国房地产市场的发展以及市场数据可得性增加，研究人员开始采用各种统计研究方法多层面地分析房地产市场周期波动，最新的研究方法包括时序全局主成分方法[3]，灰色-马尔可夫模型[4]，加窗平均周期图谱估计法[5]，集合经验模态分解法[6]等。……