□ 陈代松

随着我国城市化进程的高速发展，高层商务写字楼如雨后春笋拔地而起，而伴随着商务写字楼的投入使用，其在功能布局的缺陷和工程质量问题日益显现，成为建设单位和业主的关注和投诉重点。本文结合多年来关于高层写字楼工程建设开发和运营的经验，对建筑功能设计[1]、工程管理、后期使用和运营方面发现的问题进行简要论述，提出注意事项和解决办法。

1   电梯

1.1 合理配置电梯数与保证安装质量

电梯的配置数量和安装质量是用户关注重点。每天上下班高峰期，商务写字楼经常会出现众人在候梯厅排队的情景，给大厦运营管理单位和用户带来极大不便。造成该现象的原因主要是电梯配置数量不足或电梯出现故障。当前，电梯配置数量和乘梯舒适度是影响大厦招商、运营的一个重要因素之一，建议设计人员根据项目实际功能和电梯故障等可能出现的突发情况来设计电梯数量，在完成初步设计后，应与建设单位进行深入沟通，最终确定电梯安装位置和安装数量，而不仅仅是按设计规范或以往工程设计案例来确定电梯的配置数量和安装位置。现实中，在运营期增加电梯数量或调整电梯安装位置，不仅面临报装审批程序困难，还直接影响商务写字楼运营，且电梯安装成本相对于大厦建设期安装成本成数倍增加。以上因素导致后期增设电梯的可行性极低。

1.2 消防梯与客梯不应合用候梯厅

一般消防梯在运营中作为货梯使用，如大厦客梯和货梯合用电梯候梯厅，将导致人流、物流不能有效分流。……