何伟 殷文凯

摘要：近年来，我国对于住房租赁市场给予了很大的政策支持，使之日渐活跃，规模明显增长。不过，在住房租赁市场向纵深发展的进程中，一些制度性和操作上的问题逐渐显现，迫切需要借鉴发达国家的先进经验，规范住房租赁市场行为，保障住房租赁市场健康稳定发展。基于此，对德国、日本、丹麦和美国等不同经济体的房地产租赁市场发展轨迹进行梳理，探究深层次逻辑，用更开阔的视野和更深入的维度总结管理经验，同时结合我国住房租赁市场特点提出建议。

關键词：住房租赁;国际比较;建议

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）11-0025-29 收稿日期：2021-10-20

1 国外住房租赁市场发展历程

1.1 德国房地产租赁市场高福利控稳定

从第二次世界大战后，德国住房就出现短缺，为了满足低收入者的租房需要，相当规模的福利性公共住房由德国政府建设。《德国民法典》是规范德国民事活动的最基本法律，1900年1月1日起实施，在住房租赁方面《德国民法典》做出了专门规定，依托这一基本法律德国社会房地产租赁市场得到了发展，房地产租赁关系进一步稳定。

《德国民法典》对于住宅租金的提高实施了租金约束，做出较为详细的规定，有代表性的是（1）房租上限限制，3年之内出租人不得提高房租20%以上;（2）两次房租提高的间隔不得小于1年，第1次房租提高必须在承租人入住的15个月以后;（3）对于已经存在的房屋租住合同，房租不得高于政府给出的“租金参照价格”，这个价格根据当地房屋在一段时间内相对平均价格由政府测算。但是，新出租房屋可以超过此价格的20%。

2015年6月1日起，各州政府可以在5年期限内各自出台限制新租房合同租金额度的法案。法案要求对于没有时间限制的长期租约，新租房合同不得涨房租超过原租房合同的10%。但是2014年后的新建住房，在第一次出租的时候，不受此法案影响。如果房屋重新彻底修整翻新，则不受此法案影响，在小规模改造的现代化改造基础上，也不受影响。租客可以要求房东在签约后出示所有信息，证明其涨价的合理性。为了保护承租人权益，1971年德国颁布了《住房租赁法》，2001年出台了《住房租赁法改革法案》，既要保护房地产租赁活动，又欲推动用租赁解决长期居住问题的消费理念。3年内房租累计涨幅不得超过30%出于1974年德国《租房法》;3年内房租累计涨幅不得超过20%出于2001年德国修订的《租房法》;3年内房租涨幅不得超过15%出于2013年5月1日德国新《租房法》，且超过20%属违法，超过50%房东被视为赚取暴利，可入狱判刑。

德国的住房合作社闻名于世，至今已有150年，是其住房市场上的典型房屋供给方。住房合作社是有章程、有组织、有退出机制，由白领、学生、普通工人、退休老人等不同社会人群构成，通过缴纳会费的合作方式筹集建房款，是解决社员住房问题的主要建房组织形式。它被称为德国房价的稳定器。住房合作社作为一种中间形式，一方面可以供自己使用，另一方面也可以用于出租，住房合作社房屋的拥有者、使用者或者是拥有永久居住权的人，可以通过住房合作社获得很多益处。

从存量住房的拥有者结构来看，2010年德国有41.84%的住房是家庭自有自住;45.88%的住房为居民家庭、小型物业企业以及专业的住房物业供应商持有并向社会出租;5.36%的住房是住房合作社持有并向社员出租;还有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社会底层人群廉价甚至免费提供;超过55%的家庭依然选择租房住。

可以说，德国住房租赁市场是欧洲最大也是最成熟的。有较为完善的租房法律体系和健全的配套执行体系，2009年后德国经济的强劲增长使其在欧盟中发挥着中流砥柱的作用，也使得德国的房地产业成为极具投资吸引力的资产类型。

1.2 日本房地产租赁市场保品质拓链长

由于住房紧张，日本政府多次出台新建廉租房等政策和住房保障制度，鼓励业主对外出租，来预防种种社会问题。二战结束后，日本政府颁布了对土地和房屋租金进行限价的《房屋统制令》，低廉的房租诱使超过75%的居民选择租房居住。随着居民关系的变化，社会关系重构，居住关系也随即发生变化，新居住需求逐渐呈现，这一灵活的居住需求需要住房租赁市场，作为可循环供应体系，充分实现房地产资源的高效配置，可以为其提供灵活、多元、舒适的居住方案选择。

日本在1945-1975年快速城镇化时期，规模人口流向城市，高房价使得广大的年轻人选择租赁，租赁家庭最高时占比至40%。1975年以后随着城镇化进程进入新阶段，二代城市人口的出生，人口老龄化的到来，大城市人口流入规模逐渐减少，占比逐渐下降。从房屋租金来看，2013年日本的租金处于较合理水平，即使是租房压力最大的东京，房租收入比也仅为26.7%，处于30%的合理范围内。

自20世纪90年代，日本租金长期维持在较低水平，甚至呈现不断下降的趋势，租赁家庭占比不断上升。人均租房面积也不断扩大，租房主体越发多元化，日本房地产进入主动租赁时代。截至2013年，日本房地产租赁市场满足了35.4%的家庭居住需求，这表明日本住房供应体系中房地产租赁市场的重要性，尤其是民营租赁越来越重要。日本租赁房屋结构整体呈现以私人房源供给为主，政府及单位供给为辅的格局，私人房源占比78.7%，政府房源占19.3%，单位房源占比6.1%，租赁房屋高层楼房占比81%以上，房龄20年以上的房屋占比约44%。为了追求更好的居住品质，部分居民主动选择灵活性更高的租房居住方式，最典型的做法是将老旧住房出租，自己选择租房居住，以此来提升居住品质。

日本租赁市场由于市场力量不断增强，政府逐渐减少公租房的直接供给，民营租赁住宅占比不断增长。日本房地产租赁市场逐渐显现出拉动经济、私人房源增多、机构化趋势、区域集中度高、租客多元化、租房品质提升、注重老年人居住品质、共享居住、租期稳定、提高支付保障的特征，逐渐形成“建造-使用-改造-翻新-再使用”的独特生命周期。

1.3 美国房地产租赁市场强法制减税费

美国的金融业高度发达，房地产业的金融属性尤为突出，以不动产为标的物的金融衍生产品种类繁多。19世纪晚期纽约成立了第一个住宅合作社，其发展遵循有限权益和市场等级两条路线，一战以后住宅合作发展主要涉及高收入人群，20世纪50年代保障性住房合作社取得了发展，进入60年代，开始施行联邦政府补贴项目，州立机构也开始发展保障性住房，但大量为低收入及中低收入家庭服务的住宅合作社在1970年代停止。

美国公共住房政策始于1937年，政府重视公共住房建设始于1948年，《住宅法》1949年通过。20世纪60年代得到美国政府鼓励，私人建设者积极从事低收入家庭住房的大规模兴建和维修，但效果不佳;以房租补贴的低收入家庭住房保障模式是70年代主要手段。廉租房仅限于美国家庭的最低收入人群申请，由政府提供，租金通常为市场租金的50%至80%，领取住房补贴是其他低收入者解决居住问题的主要方式。包含低收入家庭的房租补贴、私人发展商的建造补贴、地方政府建造公共住房公共租赁房资金等主要来自联邦政府财政预算。

政府建造的廉租房、开发商开发的公共住房（配建不少于总开发面积20%）、私人住房是美国公共租赁房的主要房源。在有关退出机制中，租期没有限制，当其收入超过相应标准时必须退出，否则收取的租金比市场房租更高。低收入家庭租住私人出租房当收入超过政府要求时则停止补贴。18岁到62岁之间没有工作或者全日制大学学习者且享受政府补贴的低收入者，必须履行每个月参加社区服务8小时以上的义务。

发行债券是地方政府建设公共住房筹集资金的方式，本金和利息由中央政府支付;政府对于除自有资金和商业贷款外的私人发展商建造公共住房资金给予贴息，发展商仅承担1%的利息。公共住房收取的租金还用于支付房屋的维修和运营费，当租金不足时，由中央政府提供资金补贴。

美国房地产租赁市场规模化且专业化，市场主体中相当大比例是机构出租房，在各类租赁住房的供给主体中，公寓出租业占住房出租业总体的90%以上。机构运营方逐步提供了多样化的服务，比个人房东提供了更加良好的租住体验和服务体验;同时，完善的底层法律也充分保障了租户权益。房地产投资信托的建立，为住房租赁市场培育了大量专业化程度较高的机构主体，使得美国住房租赁市场发展良好，其收益主要来自资本增值收益和租金收益，美国法律规定房地产投资信托90%的税后利润强制分配给持有人。美国还运用税收手段支持租赁住房经营者，如将住房租赁投资经营的正常成本（装修改造费用、折旧费、维修费等）纳入经营者收入税基扣减项目，大大降低了租赁机构的运营成本。

2 国际比较与建议

全球各经济体在房地产市场表现出极大差异性，陷人高房价困境会带来各类经济和社会问题;暴涨暴跌会引发金融危机;房价长期稳定使得居者有其屋。中国在防止过热流通的严厉调控政策下，房地产销售市场逐渐回归理性，消费心态逐渐趋于平和，房地产租赁市场不断发展;同时伴随着激励政策的助推，在房地产租赁市场不断扩大基础上，租金水平稳定持续增长。

2.1 国际比较

在房地产领域必须法律法规先行。美国先后出台了《住宅抵押贷款法》《住宅和社区发展法》《住宅与经济复苏法》《国家住房法》《住宅与城市发展法》等近30部对低收入群体的住房保障相关法案。英国先后出台了《住宅法》《住宅补贴法》《住宅租金和补贴法》《社会保险和住房福利法》《租赁改革、住宅和城市发展法》等。德国先后出台了《住宅法》《房租补贴法》《租房法》等。日本先后出台了《住宅金融公库法》《公营住宅法》《住宅公团法》《地方住宅供给公社法》《住宅建设计划法》《居住生活基本法》等。韩国先后出台了《住房供应法》《住房建设促进法》《租赁住房建设促进法》 《租赁住房法》等。南非通过《宪法》明确规定“人人有权获得适当居所”，先后出台了《住房法》 《住房消费者保护措施法》 《租赁住房法》《社会住房法》等。中国先后出台了《城镇廉租住房管理办法》《经济适用住房管理办法》《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》等。

中国城镇居民租赁比例低于多数发达国家，2000-2010年城镇家庭租房比例维持在21%左右，其中2000年有14%的家庭租公房，6%的家庭租商品房;2010年有2%的家庭租公房，19%的家庭租商品房。而租赁市场是发达经济体住房供给的主力，多数发达经济体的租赁比例在35%以上，如德国（55%）、日本（39%）、美国（37%）、瑞士（57%）、韩国（45%）。发达经济体住房市场的发展普遍遵循“管制（房荒与介入管制） -供给 （改善与规模建设） -租赁（存量与转向租赁） -市场（制度与抑制投机） ”的发展脉络。

2016年房屋交易市场GMV （城市年租金）中、美、日排序中国虽位列第一，但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%，美国为50%，日本高达72%，国内一线城市与国际大都市的GMV也存在显著差距，在近40年的房地产发展中中国住房租赁市场始终处于自发状态。

2016年《日本住宅经济数据集》统计显示，在部分发达国家中，德国存量住房中出租住房占比最高，达54.3%，美国、英国、法国、日本四国存量住房中，出租住房占比相似，均在34.7%-37.1%间。

2.2 相关建议

第一，从社会文化层面大力宣传租房居住理念，剖析租房居住优势，结合人口流动性、学业流动性和择业流动性特征，启发新一代家庭尝试公寓酒店式居住模式。

第二，根据中国市场环境及生活水平发展趋势，提供政府房源、机构房源、私人房源共存均衡发展环境，提供公共租房服务产业链（使用-维护-改造-修缮-再使用），提供线上全程全区域连带责任服务，减少租户的负担，降低租户维权成本，引导新一代家庭主动选择租赁居住方式。

第三，建立健全有针对性的专属政策制度，对于不同收入阶层有相应的制度政策保障其居住权。建立健全监督、退出机制，并引入义工服务机制，用力所能及的劳动换取福利，充分运用社会力量唤起人性勤劳、责任、担当的行为。

第四，增加持有住房税赋，按照房产持有单位（与人口相关）确定税率，随持有房产增多，税率递增;减少租赁住房税赋，按照租赁单位（与人口相关）租赁期长短确定税率，随租赁期长，税率递减。

第五，增加福利补贴方式，创新补贴供给方。集政府、企业、公益组织、个人等多元化补贴，提供非政府补贴供给方其供给价值转化途径。按照租赁期长短确定不同补贴标准。

第六，提供不同品质的租赁住房，满足不同消费理念消费者的租赁需求，用租赁房屋产品品质提升，保护革新的思想和革新认识。

参考文献：

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