◎ 文 《法人》特约撰稿 清和

最近几个月，房地产调控政策频出，包括房地产贷款的“两道红线”。为抑制楼市“虚火”，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。机构统计数据显示，去年年内累计房地产调控政策次数已达97次。一些人担心，楼市会陷入越上涨越调控、越调控越上涨的“老怪圈”。

目前，“牛头熊身”是资产价格分化颇为形象的描述。这些因素，都将对未来房地产短期与长期产生影响，本文将从调控政策、货币政策及地方债务三个角度，解读2021年房地产市场走向。

大热必调与稍冷必稳

去年，房地产贷款增速放缓：今年伊始，经济延续了去年“资本通胀，实体通缩”的趋势，加剧了资产价格的分化。实体低迷下的货币冲击，促使全球金融市场“抱团扎堆”核心资产：美股、港股大幅追高科技类股票；A股追高消费类科技类白马股；数字货币市场追高比特币；房地产市场追高上广深核心地段。

继深圳房价大涨后，广州、上海、北京楼市亦有“抱团涨价”“暴力拉升”之势。紧接着，政府出台了一系列调控：住建部要求稳地价、稳房价、稳预期；广州传出限制房地产信贷额度；接着，四大行房贷利率全线涨价；上海出台“沪十条”，整治假离婚炒房，严控消费贷资金进入地产市场；深圳严查新房违规打新，严格限制购房资格。可以说，每次楼市调控都会引发市场躁动。

目前，我国楼市调控采取“一城一策”，其中关键性政策是“限流”。2020年的最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称“通知”），自2021年1月1日起正式实施。……