摘要：商业载体的铺位分割作为前期规划的最后一环也是关键一环，其规划的合理性对降低招商难度、开业后经营效益提升以及后期的商业资产增值均存在较大影响。站在实操经营角度，从动线设计、业态需求、消防柱网等维度浅析对铺位划分的影响以及一些实操实例。

关键词：商业地产;铺面规划;改造模式

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）12-0052-54 收稿日期：2021-11-30

文章来源：本文由盈石中国（成都）供稿。

1 动线脉络

商铺布局划分与动线的发展脉絡往往相辅相成，在进行平面铺位划分时首要基于合理的动线设计使得店铺具备高可达性与可视性。

1.1 基于地块尺度划分合理的动线类型

一字型/单环形：放弃中庭设置，形成由单线构成的最简单商业动线，不具有跨层可视性，故只应用于受地块进深条件限制情况或局部使用。

字环形动线：围绕中庭空间形成的环状动线，店铺间可视性与可达性较好，路线清晰明确。

回字形动线：适用范围广，自身可以形成闭合回路，环形所形成的中心性利于构建中庭空间，循环度好。

复合型动线：当单一的动线形式无法组织整个集中式商业的水平动线时，就会形成复杂多变的动线网络，主要用于解决体量较大的商业建筑动线组织问题。

辐射式枝状动线：以核心中庭空间或节点为中心，向外辐射延伸。当地块进深尺度较大时更能充分发挥其导客分流优势，常见T型、十字形、Y形等。

自由流动式动线：本质是环形动线与一字型动线的组合，多为街区商业所用。

图1为部分动线形式列举。

1.2 以可达性与可视性指数验证动线合理性

可达性指数（顾客自然行走路径总长度/平面路径总长度）、可视性指数（顾客自然行走路径总长度/可见全部店铺门头的路径长度）越高，顾客在最短路径内逛遍楼层所有店铺的可能性越高，这样的动线设计对消费者起到更好的引导作用。

针对水平动线较长的平面，可通过调整店铺边界实现曲直结合以加商铺展示面，改变动线的心理长度，避免视觉疲劳（平面动线的角度建议圆角>钝角>直角），见图2。

1.3 主力店布局将是影响动线的决定性因素

可利用主力店强大的进深消化能力修正地块的先天不足：浅进深一字型动线或L型动线，主力店布局宜为两端纺锤形布局。大进深一字型/环形动线，主力店布局宜布局在项目一侧消化大进深。回字型或辐射式枝状动线，主力店一般置于四角或中间（其中，儿童游乐、KTV、电玩城、创新娱乐等人员密集型的主力店业态落位需提前做消防意见征询），见图3。

2 商铺划分通常以业态/业种作为基础支撑点

2.1 基于项目前期定位及业态策略，各细分品类划分合理的面积区间

铺位划分首先需基于定位方向，保证各楼层主力店布局的均衡性，需保证同楼层大小铺位兼备，兼顾游逛丰富度以及引擎作用，使综合的人流拉动力达到最强。

表1仅列举各业态常规细分品类的普适性面积需求区间：品牌差异化及创新化打造趋势愈发凸显，部分创新品牌/品类的面积需求与常规面积需求区间会存在一定差异性。

2.2 确保各业态细分品类合理的店铺形状与面宽进深比

关键入口/动线节点尽量以大面积商铺承载优质品牌的布局，提升品质调性。若考虑租金收益，节点位置可适量划分小铺分割形状以方正为主，一般店铺的面宽/进深比尽量保持在1：1.5～2，其中餐饮商铺可以适当增加到1：3。针对进深较大导致商铺适用性较低的区域，可以中岛+小面积铺位的方式增加空间趣味性，提升空间的通透感（可视性）。

3 店铺分割需合理协调与柱网、消防等各系统之间的关系，以提升经营效率

3.1 平面特殊区域的铺位分割，以特殊业态选择或场景打造弥补空间不足

死角商铺：可在近端设置休闲区吸引人流到达。核心筒正投影下的大面积/异形商铺：可利用主题街区方式吸引人流，或将大进深商铺布局目的性业态，释放优质的展面资源。

3.2 结合柱网结构的布局进行各铺位边界的划定

尽可能将承重柱划分至店铺内，避免店铺门头近端出现过多裸露的承重柱以影响商铺对外展示性。同时承重柱尽可能不出现在商铺中间（面宽大于1个柱距除外），商铺关闭线/店铺间的交接边界尽量以承重柱为界，降低商户经营界面之间的管理难度。

铺位分割是极其繁琐复杂且需要结合规划各阶段输入条件进行系统性思考的一项工作，合理的铺位分割方案是项目成功运营的前提条件，在不脱离定位方向的前提下进行量体裁衣，方能在后期经营中形成良性循环。

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