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以七普数据管窥我国城镇住房发展趋势

2021-03-19金浩然戚伟

中国房地产·综合版 2021年12期
关键词:新趋势人口普查

金浩然 戚伟

摘要:人口规模和结构的变动直接影响着住房需求。在对六普和七普数据分析的基础上,总结和预测了我国城镇住房发展的规律和趋势。研究发现:未来我国新增城镇住房总需求稳中有降,其中新增城镇家庭带来的住房需求明显减少,改善需求占比上升;区域之间城镇人口变动冷热不均,住房发展分化加剧;人口流动活跃、老龄化、家庭小型化等也对城镇住房发展提出新要求。

关键词:人口普查;城镇住房发展;新趋势

中图分类号:F293 文献标识码:A

文章编号:1001-9138-(2021)12-0008-14 收稿日期:2021-11-25

我国每10年一次的人口普查是举全国之力对基本国情进行的一次重要调查,为我国人口分析提供了数据支撑,也为相关行业发展提供分析依据。2021年5月,国家统计局发布了全国第七次人口普查(以下简称“七普”)公报,随后各省(自治区、直辖市)纷纷发布了当地七普的基本情况。本文通过对比全国及地市级层面的六普、七普数据,分析了我国城镇人口和住房发展的规律和趋势,为未来城镇住房发展提供研究支撑。

1 总量趋势:未来城镇家庭增速放缓,新增住房需求下降

1.1 过去10年,城镇家庭户数增加创造了大量住房需求

根据六普和七普数据,2020年我国城镇人口有9.02亿,较2010年增加了2.36亿;2010年城镇家庭户均2.85人(未单独考虑集体户居民,下同)。根据《中国统计年鉴(2021)》,2020年我国城镇家庭户均2.56人。由此推出,2010年和2020年我国城镇家庭总户数分别为2.34亿户和3.52亿户,10年间我国城镇家庭约增加了1.18亿户。

若不考虑农民“带房入城”等情况、按一户一套假设,则2010-2020年我国城镇家庭增加带来约1.18亿套新增住房需求。其中,新增城镇人口2.36亿,大致贡献了近9000万套新增住房需求;城镇家庭户均规模由2.85人下降至2.56人,大致贡献了近3000万套新增住房需求,两者对新增住房需求的贡献比例大致为3:1。可见,除了城镇人口本身增长的作用,过去10年家庭小型化对新增住房需求的拉动作用同样显著。

1.2 未来新增城镇住房需求稳中有降,结构有所调整

过往研究表明,新增城镇住房需求主要来自三方面动力:分别是由城镇家庭户数增加带来的新增家庭的住房需求、由存量住房更新被动引致的住房拆除改造需求、因收入水平和居住品质要求提高主动带来的住房改善需求。分析发现,未来我国新增城镇住房需求总体呈现稳中有降趋势。

其一,未来新增家庭户数带来的住房需求下降。城镇家庭户数增加主要由城镇人口增长以及家庭小型化贡献。(1)城镇人口增量方面,随着我国总人口规模逐渐筑顶,城镇化率增速放缓,城镇人口规模增量不断下降。根据《国家人口发展规划(2016-2030)》预测,2030年我国城镇人口规模将达到10.1亿人,较2020年实际城镇人口规模仅增加1.1亿人,较该规划预测的2020年城镇人口规模增加1.6亿人,均明显低于过去10年实际城镇人口增量(2.4亿)。即使再对其预测的2030年城镇人口进行技术修正,未来10年的增量也极有可能明显低于过去10年。(2)家庭户均规模方面,2020年我国平均每个家庭有2.62人,已与日本 (户均2.38人,下同)、英国 (2.39人)、韩国(2.50人)和美国(2.54人)等世界上户均规模较小的国家水平接近。结合各国家庭户均规模变化规律,我国家庭小型化仍会继续,但难以保持10年间每户减少0.48人的速度,家庭小型化会明显减缓。综合以上两方面,未来我国城镇家庭户数增加速度会明显放缓,由此带来的新增住房需求也将有所减少。

其二,未来住房拆除改造需求趨于稳定或下降。2015年1%人口抽样调查数据显示,我国城镇住房中超过85%是在1990年以后建成的,近6成是2000年以后建成的。2015年以后我国城镇住房仍在大规模新建,目前我国存量城镇住房中有7成楼龄较新(不足20年),拆除改造的必要性不强。此外,近年来我国推进了大规模棚户区改造,过去10年改造了超过4600万套棚户区住房,大量有拆除改造需求的老旧住房已完成改造。因此,未来拆除改造带来的新增住房需求不存在明显上升的动力,将趋于稳定或下降。

其三,未来住房改善需求保持基本稳定。住房改善需求主要由居民收入水平和对居住品质的要求提高带来。根据国际经验,随着社会经济发展,人均居住水平总体呈现出对数形式的增长,没有明确的“天花板”,但增加幅度会逐渐减小。目前我国城镇居民人均住房建筑面积在40平方米左右,相较于典型国家还有一定差距,预计未来一段时间内还会提升。新冠疫情的反复也让住房改善需求更加凸显,高品质、低密度、好物业的住房更加受到青睐。

综合以上三方面以及我国住房供需体量大的特点,初步判断未来一段时间内我国新增城镇住房需求总体呈现稳中有降趋势,其中新增城镇家庭带来的住房需求占比下降,而改善需求占比有所提升。

2 空间分异:区域之间人口变化冷热不均,分化加剧

我国幅员辽阔,不同地区之间人口变化和住房发展有比较大的差异。2010-2020年间东部和西部地区人口所占比重分别上升2.15个百分点和0.22个百分点,中部和东北地区人口所占比重分别下降0.79个百分点和1.20个百分点;广东、浙江、江苏、山东、河南5个省份人口增长最多。受限于更准确口径的数据难以获得,这里对比分析了六普和七普地级市层面的常住人口数据,大致反映地区之间的人口变化特征(严格来讲,对于城镇住房的分析,相应更为准确的指标应当是各城市市域或市辖区的城镇人口规模;对于城市住房的分析,更为准确的是各城市城区人口规模。但受限于数据难以获得,这里只能采用地级市层面的常住人口数据,这一口径大于传统对城市的统计范围,与城市圈等概念有一定重叠,能够大致反映一个地区人口的增减情况,有助于推演当地新增城镇人口带来的住房需求变化。地级市层面的行政区界线调整相对较少,暂未对其进行修正)。研究发现,我国地级市之间人口冷热分化愈加明显,今后住房政策制定和市场研判都需要重点关注这一趋势。

2.1 核心城市群和高等级城市是主要热点区域

核心城市群和大城市对人口增量贡献大,这些地区住房需求最为旺盛。2010-2020年间珠三角、长三角、成渝和京津冀城市群的人口增长量最大,分别达到2182万、1690万、695万和607万,占全国新增人口的7成左右,是人口增长最旺盛的地区。分城市看,少数大城市的人口极化现象更趋凸显。笔者统计了2010-2020年间人口增长量最大的30个城市,这30个城市都是大城市,除海口(2020年人口287万)外,其他29城人口规模都在400万以上。30城均位于《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》划定的城市群内。10年间,这30城新增人口总规模达到7000万以上,占全国新增人口的100%左右,其他城市的人口总规模变化不大(有增有减)。而2000-2010年间人口增量前30城共新增6000多万,占全部新增的85%左右。可见近10年少数大城市的人口增长明显提速,对全国人口增长的贡献有所上升。

人口增量大的城市有明显的高行政等级倾向。在人口增量最大的30个城市中,有3个直辖市(北京、上海和重庆)和4个副省级城市(深圳、青岛、厦门和宁波),此外还有16个省会城市,共占30个城市的8成左右。一些中西部省会受限于基数低,人口增长量排名不靠前,但增速較高,如拉萨增长了55.1%、银川增长了43.4%、昆明增长了31.5%、南宁增长了31.3%、乌鲁木齐增长了30.3%、兰州增长了20.6%。中西部地区省份的省会集聚度明显上升,部分省会城市在省内“一枝独秀”。如2010-2020年间湖南省人口规模仅增加1.1%,但长沙市人口增长约300万,增加了42.6%,省内其余人口占比靠前的城市则呈现人口净流出的状态,形成强烈对比。

这些人口增长较多的城市住房供需矛盾最为突出。土地和住房供应有限而新增需求蓬勃,房价快速上涨,居民购房压力持续增加。据贝壳研究院数据,2008-2020年间我国不少城市房价上涨明显,涨幅大幅超过收入,如深圳、北京和上海二手房均价分别上涨了5.6倍、3.9倍和2.8倍,而同期城镇居民人均可支配收入仅分别上涨1.4倍、1.8倍和1.9倍,明显低于房价涨幅。北京、上海、深圳等地房价收入比超过25,对城市竞争力提升产生不利影响。

随着产业在城市群之间转移,交通基础设施不断完善,预计核心城市群和高等级城市仍将是我国人口增长最显著的区域,这是决定未来城镇住房发展格局最核心的背景。对于重点城市群等热点地区,仍有大量城镇家庭户数增加带来的住房需求,以及现有城镇居民的改善需求,住房建设存在较大发展空间。对于内陆新增长极、省会城市以及其他卫星城市和县城,如果产业经济能够持续发展,人口稳定增长,住房发展也有望获得较强动力。见表1。

2.2 人口收缩地区不断增加,其住房发展模式亟需探究

2010-2020年间,我国343个地级市中有150个出现人口收缩,占比接近一半,人口共减少4051.4万;2000-2010年间,收缩地级市仅有92个,人口共减少2222.1万。可见,在人口大量向核心区域集聚的同时,我国出现了越来越多的人口收缩地区,对未来我国城镇住房发展提出了新挑战。从空间分布上,西部、中部、东北的人口收缩地区数量最多,分别有54个、47个和33个地级市出现了人口减少。在减少量上,东北地区最多,为1411.5万,中部次之,为1219.3万,西部地区减少了1161.3万。

过去各界对人口收缩的认识往往是负面的、贬义的。但实际上,发展不等于增长,收缩也应当被视作与增长同样重要的一种发展模式,只是两者面临的核心问题和发展机理有所差异。在城市发展和住房发展中,这类人口收缩地区需要解决的不是增量不足的问题,而是人口流失后出现的政府收入下降、城市环境衰败、产业加速下滑,以及由此导致的区域性房地产市场风险、住房品质恶化等问题,目前各界对这类地区住房发展问题的关注还十分不够。

未来随着七普数据的进一步公开,还可以进一步对城区和镇区人口收缩及其住房发展展开细化研究。

3 结构特征:人口流动活跃、老龄化、家庭小型化等对住房发展提出新要求

3.1 流动人口规模超预期,住房租赁需求旺盛

按照国家统计局数据,2015年我国流动人口规模为2.5亿,此后逐年下降,至2019年降至2.4亿左右。七普数据显示,2020年我国流动人口达到3.8亿,较2010年增长了69.7%,明显高于上一年公布的抽样调查结果,说明此前我国流动人口规模被严重低估。其中,我国省内流动人口增长相对更多,增加了84.7%;跨省流动人口增加了45.4%。这些流动人口创造了大量住房租赁需求。《中国流动人口发展报告(2020)》显示,我国流动人口中超过2/3住在租赁住房中。其中,进城农民工和新就业大学生等新市民构成流动人口租房的主体。前者的租金承受能力相对有限,租赁需求以“一张床”和“一间房”为主;后者租金承受能力相对较高,租赁需求以“一间房”和“一小套房”为主,都希望在承受范围内“有的租、租的起、租的好”。

2020年我国市辖区内人户分离人口达到1.2亿(这部分人不纳入流动人口统计),较2010年增加了192.7%,反映出城市内人口流动激增。考虑到我国城镇居民的户口与自有住房大多一一对应,市辖区内人户分离主要对应两种情况:一是该城镇家庭在居住地和户口地均有房产,不是一处,且同在一个市辖区内;二是由于孩子上学地点变动、工作岗位变化等原因,一个家庭拥有自有住房,但目前租房居住。在公共服务(主要是教育资源)均等化还有待进一步提高、换房成本较高的背景下,大城市中后一种情况的规模和占比有上升趋势。这多是一种互换式的租赁需求,在形成租赁需求的同时,一般也会将自有住房对外出租,其租赁需求的阶段性和过渡性特征明显,租金承受能力相对较高。

3.2 老龄化进程加快,对住房适老化的需求增加

近年来,我国人口老龄化速度明显加快,2020年我国60岁及以上人口达到2.6亿,占总人口的18.7%,较2010年上升了5.4个百分点。最近10年我国60岁及以上人口占比增速较上个10年提高了2.5个百分点,目前已是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。

目前我国城镇住房的适老化水平总体偏低,不少住房本身空间狭小、设计存在先天不足,适老化改造进展缓慢,难以充分满足老年人独立生活的诉求。受独生子女政策等影响,我国“4-2-1”“8-4-2-1”代际人口配比的家庭明显增多,传统主要依靠子女照料的养老方式难以持续。特别是在大城市,子女生活节奏快、工作压力大,难有足够的时间和精力全身心照护好老人,需要提高住房的适老化水平及获得相应养老服务的便捷性。当然,老年人之间居住需求也有明显差异,返乡务工老人有在老家改善居住条件的需求,进城帮忙照顾小孩的老人有邻近子女或同住的阶段性居住需求,无自理能力的老人需要邻近专业的养老照料服务,部分活力老人还有康养度假的需求。现阶段,应当抓住解决老年人居住问题的重要窗口期,增加符合各类老人需求的住房产品供给,保证老年人居住的舒适度、安全性。

3.3 少子化对稳定房价和加强住房保障提出更高要求

2020年我国出生人口约为1200万,育龄妇女总和生育率仅为1.3,处于较低生育水平。过去10年,我国曾多次调整生育政策,从双独二孩、单独二孩到全面二孩,都对增加生育起到积极作用,但这种作用正在逐渐式微,生育政策的效果边际钝化,未来生育水平提升空间十分有限,甚至可能出现了快速下滑的势头。

生育率下降和少子化受多方面因素影响,包括女性就业压力和托幼资源严重不足、教育资源配置不均增加了孩子的教育成本、养老负担加重要求家庭加大养老资源分配份额等。有学者和媒体认为高房价是少子化的重要原因。从住房发展的角度,应当关注通过稳定房价和加强住房保障降低年轻家庭的生活负担,多路径满足青年人的居住需求,并积极增加托幼设施,推动释放生育潜能,减缓少子化进程,增强社会整体活力。

3.4 家庭小型化对住房产品提出新需求

历次普查数据显示,我国家庭户均规模呈现持续下降趋势,1982年、1990年、2000年和2010年分别为4.41人、3.96人、3.44人和3.10人,到2020年下降至2.62人,意味着我国一家三口的基本结构开始被打破。家庭小型化主要受我国人口流动日趋频繁、户籍制度改革受阻、年轻人不婚不育观念等因素影响,“空巢老人”和“独居青年”增多,为住房需求带来新变化。根据国外经验,我国家庭小型化趋势将会持续,但未来小型化的速度可能放缓。对于住房供应端,应当充分考虑小规模家庭对住房空间、设施、配套和物业服务等方面的独特要求,在对存量住房结构分析的基础上,适度增加符合小规模家庭生活需要的住房供应。

4 结语

本文基于目前已公布的七普资料对我国人口变化进行分析,继而对未来我国城镇住房的发展趋势进行探讨。

一是存量房时代来临,改善需求占比逐渐提升。未来我国住房需求规模总体呈现稳中有降趋势,存量房市场和改善需求占比不断上升,政策制定和市场预判需要重点关注这一变化,住房需求的重点从“有没有”转向“好不好”。当前,我国城镇家庭的住房拥有率在全世界处于较高水平,但不少住房居住品质不佳,应积极推进老旧小区改造,实现存量住房在外观和功能上的改善。此外,我国一直鼓励“先租后买、先小后大、先旧后新”的梯度住房消费理念。对于有能力、有需求改善居住水平的居民,也应当支持他们通过购或租更换住房,改善居住条件。这种改善不仅表现在面积的增加,还表现在住房区位、户型、社群和相关服务等方面匹配度的契合。例如,入住专业化青年公寓或老年公寓后,居住条件得以改善。

二是城市之间分化加剧,住房发展特征迥异。当前我国人口分化不断加剧,大量人口流入部分核心城市,同时伴随着部分城市开始出现人口增长乏力或收缩。结合城镇化发展规律,预计这一趋势还将继续。各地应当因地制宜,寻求符合城市实际、差异化的住房发展策略。对于流入人口规模较大的城市,考虑到新流入人口的平均年龄相对低,刚性和改善需求更旺盛,应当落实好“人-地-房”联动机制,适当增加住房供应规模,加快住房租赁市场发展,维护市场稳定并做好住房保障;对于有发展前景但短期内人口增速不大的城市,应把握好增量空间,避免住房开发过度超前,带来供过于求的风险;对于收缩型城市,应借鉴国外经验,探索利用闲置房屋再造城市吸引力,保持宜居宜业水平。

三是行业发展因“人”而动,充分匹配人的实际需求。现阶段,房地产企业通过“高杠杆”“高周转”来获得“高利润”的传统发展方式已难以持续,需要寻求新的突破口。房企发展要顺应人口变化趋势,不只追求大规模,而是在一些细分区域和领域做更加高品质的产品,强化企业自身的“护城河”“安全垫”。结合我国人口变化趋势,可结合老龄化、少子化等人口转变趋势,探索在物业服务、住房租赁、智能建筑、资产管理等方面的结构性机会,在做好主业的前提下,走好转型发展之路。

四是政策设计更加突出住房的民生属性。1998年“房改”后的一段时间,我国住房政策高度重视住房发展与经济增长的协同关系,强调住房建设对经济增长的贡献。党的十八大以来,党中央准确把握发展阶段新变化,强调“房住不炒”,把逐步实现全体人民共同富裕摆在更加重要的位置上。住房承载了我国城镇居民超过70%的财富构成,住房不平等容易沉淀为财富不平等,因此制度设计要更加關注重塑住房在经济发展和社会民生中的角色,更强调住房的民生属性,着重从保持房地产市场平稳健康发展、完善住房保障体系等多方面入手优化住房政策,增进民生福祉。

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