智本社清和

2021开年，经济延续了2020年“资本通胀，实体通缩”的趋势，加剧了资产价格的分化。实体低迷下的货币冲击，促使全球金融市场抱团扎堆核心资产。本文分别从调控政策、货币政策及地方债务3个角度解读2021年的房地产市场走向。

01近期：大热必调与稍冷必稳

2020年深圳房价大涨后，广州、上海、北京楼市蠢蠢欲动，有“抱团涨价”“暴力拉升”之势。紧接着政府出台了一系列调控政策：

广州先传出限制房地产信贷额度，接着四大行的房贷利率全线涨价；上海出台“沪十条”，针对假离婚炒房，严控消费贷资金进入地产市场；深圳严查新房违规打新，更加严格限制购房资格，住建部领导赶赴深沪督导，要求稳地价、稳房价、稳预期。

每次楼市调控都会引发市场的一阵骚动，这轮调控会对房地产产生怎样的影响？

现在的楼市调控采取“一城一策”，各城市的政策对当地或有影响。从全国来看，我们需要关注一些关键性的政策，这轮调控中最为关键的是“限流”。

2020年的最后一天，监管部门发布了房地产贷款的“两道红线”，即《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》。“两道红线”对银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比设置了上限。这相当于给房地产行业的流动性限量，广州的房贷利率上涨及个别银行近期“限贷”与这一政策相关。但就全局而言，“兩道红线”作用到底有多大？

第一档6大行，房地产贷款占比红线是40%，6大行平均房地产贷款占比是36.18%；……