江文

2020年是国内楼市由松至紧的一年。

8月下旬出台的“三条红线”成为一大标志性节点，盲目加杠杆、粗放扩张的时代成为过去，房企投资、开发和销售节奏均受到较大影响。

临近年末，政策依然从紧。12月以来，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海等多个城市接连出手，加强预售资金监管。

融资趋严，预售资金监管再度收紧，对房企的资金周转影响不言而喻。中长期来看，企业扩张拿地、市场供应都将被波及，无疑加速了行业的洗牌。

与此同时，双循环背景下的国内楼市，正处于穿越新周期的关键时刻，如何应对预售资金强监管带来的资金压力，将成为一大批房企面临的主要课题。

最后的融资渠道“上锁”

过去，来自购房者的预售款，为房企们提供最大量资金且几乎零成本的融资途径。

临近年末，这一融资途径正受到实质限制，不少地方政府开始密集出台政策。

以几个典型城市为例。12月8日，成都发布了《成都市商品房预售款监管办法》，其中要求，开发商的预售款监管需遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。

佛山也出台了类似的政策，细致地规定了开发商提取预售资金的比例。按工程节点设置四个预售资金留存节点，留存比例根据企业的诚信分值进行调整。

昆明则主要侧重预售款监管额度与企业信用等级强挂钩。其在12月初颁布的新政中明确指出，1年内发生1次不良行为的开发商，其新建、在建项目的重点监管资金比例上调为30%。对于信用减分的房地产企业，后续的开发也将被波及。

西安方面，强调严禁商业银行将预收资金私自留存或划转至开发企业其他账户，并逐步建立预售资金监管银行的信用管理体系。为禁止开发商直接收取预售资金，当地政府还曾特别委托一家国企来监控这些资金的使用去向。

从以上几个城市的政策内容来看，多地出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则的内容主要集中于四个方面：要求开发商开设监管专用账户；开发商与监管机构、监管银行签订监管协议；对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。

不只是这4个城市。据初步统计，目前已有至少有近30个省市加强了预售资金监管。此外，以北京为代表的部分重点城市近期还针对商品房预售资金监管开展了专项检查。

一时间，支撑房企扩张的预售制度似乎更接近于现售，而失去了实际上的融资作用。

事实上，早在2010年，住建部就出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法，此后各省市也陆续出台相关制度。

监管银行与开发商的复杂关系又一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性，房企挪用资金逐渐成为行业中的普遍现象。

但由于政策力度和执行监管均较为宽松，监管银行与开发商的复杂关系又一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性，房企挪用资金逐渐成为行业中的普遍现象。尤其是一些现金流紧张的房企，之所以还敢加足马力增加新项目的开工，就是觉得哪怕所有非标融资渠道收紧，无息的预售资金也能成为救命稻草。并且在银行信贷及非标等融资顺畅情况下，多数的开发商并不会涉险违规套取预售资金。

此次加码，实际是监管层针对执行过程中出现的具体问题，有针对性的“打补丁”，收紧开发商们可自由获取资金的最后一个出口。

烂尾楼之殇

曾经，一些地方政府部門乐见开发商把雪球滚大，扩大规模；如今，各地出现的烂尾楼现象引发了担忧。

根据《中国房地产报》报道，有单位统计人民网留言板上面关于烂尾楼的投诉，10年来共有8000多条与“烂尾”有关，与住房烂尾直接相关的投诉共7478条，涉及楼盘超过3188座。

12月初上了微博热搜的河南郑州豫森城就是一例。整个项目烂尾7年，连预售证都没有拿到，更别提给业主的网签合同。对那些内部认购、只有购房协议的几百几千户业主来说，攒下来的二三十万元首付钱，相当于打水漂了。

12月25日，南风窗记者在中国裁判文书网检索关键词“烂尾楼”，一共查询到10783篇文书。在这些案件中，强制清算与破产的有17起。从年份上看，2016-2019年，关于烂尾楼文书数量不断增加。按照 “案由：商品房预售合同纠纷；文书种类：判决书”的标准进行检索，2018年、2019年相关判决书分别为10119份和11460份，远远高于2017年的6652份和2016年的3933份。

根据中国裁判文书网公开信息，2020年，广西、江西、甘肃、山东、云南、湖南等地“商品房预售合同纠纷”的数量位于全国前列。

如果说开发商违规收取和挪用监管资金，是楼盘走向烂尾的开始，那么开发商将土地、在建工程甚至已售现房进行抵押融资，则更会让烂尾楼陷入万劫不复的境地。

上市房企泰禾集团就陷入了这一困局。

一直主打高端盘、以“院子”IP声名远扬的泰禾，2018年在售卖北京院子的时候，应该想不到这个项目会成为烂尾楼，连累上千名业主。结果，现金流紧张之时，泰禾将2017年9月竞得的北京院子二期部分用地抵押给了芜湖融普明投资中心（有限合伙），从而贷出40亿元，土地抵押登记日期为2018年1月12日，债务履行期限为2017年10月10日至2019年10月10日。

到了债务履约时间，泰禾依然无法还上这笔贷款。业内对这家上市房企的命运预测基调普遍悲观，一位从泰禾离职的高管曾公开认为：“除了破产重组，好像别无他途。”

上市公司泰禾尚且在破产的边缘，遑论一些岌岌可危的中小房企了。这背后，关系着千千万万焦虑不安的购房者。

当然，减少因企业资金挪用而产生的烂尾风险，主要是涉及民生的直接原因。之所以加码预售资金监管，从根本上看，是因为过去市场供求矛盾得以缓解。

过去，国内住房总量与市场需求存在巨大差距，需要房企加快周转和供应。这一背景下，预售政策能有效加速房企的资金回笼，变相为房企增加无息杠杆。

但随着房地产市场进入平稳区间，竞争日趋激烈，因而需要对部分房企预售资金的不当使用进行强监管，防止房企在压力下过于激进而风险爆发，从而引发金融风险。

“负重前行”的房企

当各地密集加码预售资金监管，有一种猜测指出，期房预售制是否迟早会被取缔，而转为现房销售？

目前，实行现房销售的代表省市主要就是海南。在自贸区的东风下，这一反常规举措更像是在做一次试验，并且，这一政策对海南来说看似是加码，其实是重启楼市，以破除掉海南多年来被称为“房地产加工厂”的负面标签。

至于国内大多数省市，还不具备类似海南这样的背景前提。从现实情况来看，10年前，中国市面上被销售出去的住宅至少三分之一是现房，如今，这个比例只有十分之一。期间，房企投资得到了快速增长，但其中来自购房者的定金和其他预付款的资金增长规模，是前者的近两倍。

因此，对房企而言，多年路径依赖已经形成，想要破除恐怕积重难返。长期负责某头部房企投资的业内人士童碧如对南风窗记者表示：哪怕是稳健的开发商，那些央企类地产，出于业绩指标考量，面对手头的资金，他们也更愿意把它投入到新项目的获取和滚动开发中去，而不是砸钱到已经到手的项目。

纵观12月出台的监管新政，也不难发现，各地“加强预售资金监管”的有效期大都在1～5年之间，力度虽大，却带有一丝临时性的意味。

此外，多名行业专家也分析，短期内取消实施26年之久的商品房预售制度，并没有可行性。在房地产规模为17万亿元的当下，推广现房销售还为时尚早。过去10多年，我国地产行业能够得到如此迅猛的发展，很大程度上也是得益于预售制度，它能降低楼盘开发的建设成本，增加建设量，让开发商快速回笼资金、实现高周转。

纵观12月出台的监管新政，也不难发现，各地“加强预售资金监管”的有效期大都在1～5年之间，力度虽大，却帶有一丝临时性的意味。

不过，形势正在发生变化，政策基调转“稳”是大势所趋，行业发展由“高增长”转向“提质增效”，“防风险”成为当前房地产市场调控的重点。日前，易居集团CEO丁祖昱就公开撰文分析：从预售资金监管的趋势来看，大概率将倒逼预售制改革或调整，现房销售的预期也仍然存在。

尤其是三条红线背景下的监管加码，已经对房企资金链形成一定压力，同时也将继续倒逼企业提高资金管控能力和运营应变能力，更加注重产品质量。类似加快施工和项目交付、拿地趋于小型化、强化运用供应链ABS等创新融资产品等举措，将会逐步落地。

年关将至，吹风房地产税出台的消息又开始不胫而走，12月18日召开的中央经济广州会议，不仅再次重申“房住不炒”，而且明确提出“住房问题关系民生福祉”，且将“解决好大城市住房突出问题”作为八大年度任务之一，“租购并举”、长租房等举措获得更加充分的重视。

眼下，多地加强房企预售资金监管已经“板上钉钉”，接下来可能会有更多地方政府效仿，政策端对企业监管的精细化程度也将大大提升。

面对一再窘迫的困局，一众房企不得不重新审视各自的历史欠账，“负重前行”。