任 娟

(明发集团南京房地产开发有限公司 南京 210000)

设计优化是房地产企业创造价值、控制成本、增加利润率的首要工作。在当前的市场环境下，越来越多的房地产企业、政府基建部门都认识到设计优化给项目创造的价值和利润。

1 成本优化的方式方法

从“成本节约”角度：结构优化不如建筑优化，建筑优化不如组织体系优化；

从“实施难易”角度：结构优化易于建筑优化，建筑优化易于组织体系优化；

从“生命周期”角度：结构优化、建筑优化属于建筑设计及建造阶段，组织优化属于建筑全生命周期阶段。

优化的主体从“抠钢筋、抠混凝土”逐步过渡到优化建筑、机电等专业领域，从而反向推动组织管理的优化[1]。

2 优化组织介入

2.1 介入模式

在房地产企业中有80%以上的房企是请第三方优化公司介入，选择这种模式主要有以下几点原因：

(1)专业的人做专业的事：优化公司有更多的项目优化经验，积累了丰富的实践经验和教训，这种厚重的技术积累及落地性对项目来说是巨大的隐形财富；

(2)对施工图设计方的激励： 第三方优化公司与施工图设计单位并不是对立面，而是和谐统一的整体，当越来越多的优化单位取得了丰硕的业绩，从另一方面也激励了施工图设计单位的服务意识，使其在后期的设计服务中更加关注设计成果对成本变化的影响[2]。

2.2 第三方设计优化单位介入时间

第三方设计优化单位介入时间一般分为两种：

一种是全过程结构设计优化介入，聘请第三方设计优化单位从概念方案阶段开始直至正式施工图出图结束的全设计过程优化模式。……