李海峰

摘 要：随着中国房地产的发展，除了在土地一级市场通过招拍挂的方式竞拍外，股收收购、资产收购、联合开发等收并购方式来获取项目的占比也日益提高。本文就收并购过程的或有负债风险进行了分析，以及如何甄别，并指出了相应的防范措施。

关键词：收并购;房地产企业;或有负债

近年来，国家对房地产行业的宏观调控逐渐加深，行业竞争加剧，集中度进一步提高，规模小、管理差的房地产企业生存经营举步维艰。另外在产业结构调整、新旧动能转换等大形势下，国企主辅分离，多数地方国企聚焦主业，逐步退出房地产行业。对房地产行业带来较大的冲击，叠加不断出台的调控政策，问题项目、不良资产大量浮出水面，以上因素导致房地产行业并购重组的机会在不断增加。收并购过程中面临法律、财务等方面不确定因素众多，对收并购过程中的风险进行剖析与探讨并进行有效防范，显得十分重要。

一、通过收并购方式获得项目的特点

（一）交易对手多元化

通过土地一级市场竞拍获取政府出让土地的使用权从而获得项目的，交易对手就是目标地块所在地的地方政府土地管理部门，即国土资源管理局;而通過收并购方式获得的项目，项目形式各式各样，将要面对的交易对手形形色色。

（二）交易方式多元化

通过土地一级市场获取的项目，交易方式一般是先到“土地交易中心”缴纳竞拍保证金，通过竞拍成功后与地方政府土地管理部门签订土地出让合同，再根据合同约定在一定期限内缴清土地出让款，从而获的土地开发权。而通过收并购的方式获取的项目，在收购款项的支付方式及支付节奏方面，可以根据出让方的诉求，协商不同的支付方式及时限。

（三）交易结构多元化

通过土地一级市场获取项目，基本是地方政府土地管理部门一次性出让目标地块的土地使用权。而通过收并购的方式获取项目的开发权，原项目公司可能股东众多，交易结构显得复杂，一般在交易之初要设计好交易结构。

（四）交易资金来源多元化

在土地一级市场上竞拍土地使用权，所需资金多数是企业自有资金。而通过收并购的方式，用于收并购的资源渠道相对较多。

二、收并购项目目标公司或有负债分析

根据相关法律规定，股权变更属于股权结构的重组，是股东的投资或交易举措，项目公司的债权、债务关系不受股权变更的影响。因此，收并购项目公司股权后，新股东负有承担项目公司的债务义务。同时因房地产行业资金占用量比较大，地域性特征比较强，问题项目一般开发周期都比较长，负债率相对较高，不确定因素比较多，要完成房地产项目公司成功的收并购，对目标公司或有负债的清晰准确判断，尤其重要。

（一）或有负债的概念、特点

通俗地说，或有负债是指在经营过程中的一种潜在债务，因其最终结果当期难以确定损失金额，一般在资产负债表中无法得到明确反映。或有负债具有隐蔽性、不确定性、危害性的特点。

（二）房地产行业收并购目标公司或有负债的存在方式

房地产开发企业收并购的目标公司或有负债通常包括四类：一是目标项目公司的担保之债;二是目标项目公司合同之债;三是目标项目公司重大未决诉讼、行政处罚;四是目标项目公司的与税收相关的或有负债。

三、对目标公司或有负债的甄别通用方法

（一）法律尽职调查

（1）确认目标项目公司的法人资格及组织架构。通过调查工商档案，了解项目公司的成立时间、股东名称、股权比例及出资额，查询有无股权质押冻结，有无受到相关的行政处罚，公司历史变更、司法案件涉讼等。

（2）核实目标项目公司的土地资产。到目标公司项目地块所在地政府的不动产登记中心调取项目地块的土地档案及土地抵押、查封情况，同时关注规划条件是否符合受让方预期的目的，是否存在未决争议，是否有因开竣工延期导致的土地未开工而产生的被收回问题。

（3）查询涉诉情况。通过“全国企业信用信息公示系统”，“中国裁判文书网”，“全国法院被执行人信息查询系统”等网站查询项目公司诉讼与仲裁情况，对诉讼、仲裁案件结果存在的风险进行评估。

（4）查询员工登记表、了解目标项目公司劳动用工、劳动合同的签署、工资薪酬发放及社保缴纳情况。

（二）财务尽职调查

1、财务基础资料审查

通常查阅目标项目公司近三年的财务情况，关注企业财务核算规范性，会计资料的完整性;通过资产与负债数据反映情况，核实净资产及利润的真实性;查阅重大合同、公司章程、股东会决议、董事会材料;抽查会计凭证及账簿，从而对债权、债务进行确认，重点科目如：主要往来款项的账龄结构，复核其经济合同，合同与实际支付金额进行验证，从而发现是否存在或有负债;关注控股股东、实际控制人或关联方占用资金的相关情况。

2、财务尽职调查需要关注的内容

（1）现金流

尽职调查时应特别关注经营净现金流，通过结合相应的财务比率来测算经营净现金流，寻找能满足项目公司经营活动的资金来源，同时估算投资筹资活动的净现金流，充分评估项目公司现金流中可能存在的异常现象。

（2）勾稽关系

要善于寻找会计账簿和财务报表中的关系，分别从平衡、对应、和差、积商、补充等方面进行勾稽关系的梳理，通过报表内部之间、报表与报表之间、不同时期的报表之间、主附表之间来核对项目数据，挖掘出数据背后的商业秘密，从而充分评判风剑的危害。

3、票据的合规性

项目公司的原股东或实际控制人为提高目标项目的估值，往往人为加大成本，但很多票据并非为项目公司的实际支出，在项目成本列支上也不符合财务制度的规定，在未来项目土地增值税清算时存在被剔除的可能，从而造成未来税负沉重，如土地溢价、高额借款利息等支出。

（三）业务尽职调查

房地产收并购的目标公司，一般或多或少的有过前期的开发建设，所以在收并购过程中，通常有存货及在建工程，这部分属于资产评估的范围，需要专业技术人员对上述资产进行核实，以免出现收并购交易完成后，要达到估值后续还需进行维修完善而发生费用支出的风险。

四、对收并购中或有负债的控制与防范

（一）详细了解交易对手

通过与交易对手进行谈判与沟通，充分了解对方转让股权的动机和目的。同時深入了解交易对手的背景及当前的经营状况。因为与一个好的交易对手合作，不但能降低交易成本，而且还能较好地规避交易后的风险。

（二）收并购的关键流程不可或缺

尽管各个公司管理模式、流程有所不同，但在收并购过程中，关键的流程不可或缺，诸如法律、财务、业务尽职调查、资产评估等环节。对于需要从社会上聘请中介机构来完成的尽调工作，尽量聘请规模大、信用好、诚信度高的中介机构。

（三）约定增加违约成本的法律条款

在交易中设置定金和违约金条款，在交易对手违约的情况下，可以要求执行相应罚则，比如定金条款控制在交易价的20%内，违约金控制在实际损失的130%内，从而增加根本违约下的代价。

（四）调整支付进度和担保方式

在目标公司的收并购股权款支付中，可采取分期付款等方式，尽量分期或延后支付，或者分层次推进交易进度，从而减少股权款的支付节奏。另外也可以由受让方认可的规模大、信用好的公司为原股东在目标公司交易前的或有负债提供担保。

五、结束语

综上所述，收并购过程中面临法律、财务等方面不确定因素众多，收并购目标公司的或有负债是影响收并购交易行为是否成功的重要因素之一。做好对目标公司或有负债的清晰准确判断及有效防范措施，是收并购工作中极其关键的环节，需要从业人员的高度重视、审慎对待，为收并购工作奠定坚实的基础。

目标项目公司因地域不同、股东不同、存续时间不同，前期开发建设进展不同而形形色色，在实际的收并购工作中，除了常规的程序不可或缺外，还要根据具体项目情况，开展一些针对性强的尽调工作。

参考文献：

[1]刘丽娜.房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析[J].财会学习，2020.NO.247（02）：13-15.

[2]邹燕佳.房地产企业并购风险影响因素研究[D].